1.5 Зарубежный опыт деятельности ТСЖ (на примере Германии)
Опыт управления жилищным фондом на примере работы товарищества собственников жилья (HWG, г. Хаттинген)
В 1999 году товариществу HWG исполнилось 100 лет, и в настоящее время оно насчитывает около 8 тысяч полноценных членов. Высшим органом товарищества является Общее собрание, которое избирает Наблюдательный совет и Правление.
В собственности HWG находится около 4600 квартир, а также ряд зданий социальной сферы и торговли. Кроме работ по содержанию собственного жилищного фонда HWG обслуживает около 800 квартир других собственников по договорам "Технического обслуживания". Одним из основных видов деятельности HWG является также покупка земли с последующей ее застройкой силами подрядных организаций. В дальнейшем часть вновь построенного жилищного фонда и зданий социально-культурного и торгового назначения продается для компенсации затрат, а часть остается в собственности HWG.
Штат HWG составляет 80 человек, 20 из них выделены в самостоятельный хозрасчетный участок, который занимается санитарным содержанием территорий.
HWG является полноценной Управляющей компанией и сотрудничает приблизительно с 40 подрядными организациями различных сфер деятельности.
Основные виды деятельности HWG:
— новое строительство жилых зданий и инфраструктуры ЖКХ;
— продажа жилья и нежилых помещений;
— сдача в наем жилья;
— сдача в аренду нежилых помещении;
— заключение договоров на техническое обслуживание и ремонт жилья;
— выполнение работ по техническому обслуживанию придомовых территорий.
Уроки Штендальского строительного общества (г. Штендаль).
SWG - Штендальское жилищностроительное общество (СВГ) - общество с ограниченной ответственностью, учредителем которого является город. Уставной капитал составляет 5 млн. DM, при стоимости основных фондов, находящихся на балансе общества, более 78 млн. DM. На всю сумму уставного капитала город передал обществу земельный участок со зданиями бывшей строительной фирмы.
Управление предприятием город осуществляет через Городской совет, который определяет состав собрания общества и количество членов. В его состав входят представители двух партий по 2 человека, представитель рабочих, обер-бургомистр, представитель банка, а возглавляет бургомистр. Собрание членов общества определяет состав Наблюдательного Совета, председателем которого является обер-бургомистр. Заседания Наблюдательного Совета проводятся не менее 2-х раз в год. Наблюдательный Совет по предложению обер-бургомистра обсуждает кандидатуру директора, решение же по кандидатуре, сроку и сумме контракта принимает Собрание членов общества. Затем контракт подписывает обер-бургомистр, обычно со сроком на 5 лет.
Такая же схема управления существует и в других городских коммунальных предприятиях, но с разницей в том, что в состав членов Собрания общества и Наблюдательного Совета вместо обер-бургомистра входит бургомистр (заместитель обер-бургомистра).
С 1991 года в городе образовано: одно общество, которое управляет 4000 - 5000 квартирами;
• товарищество - 500 - 600 квартир;
• частные лица, имеющие в собственности несколько домов, несколько квартир (квартиры сдаются в наем).
Имеется управляющая компания, занимающаяся содержанием тротуаров, озеленением, отвечающая за организацию и сбор мусора, бытовых отходов.
Предприятие SWG организовано в 1958 году. До объединения Германии оно было единственным в городе, с численностью работающих до 216 человек. SWG имело бригады слесарей в жилом секторе и тепло - водоснабжении, электриков и др. специалистов, имелась аварийная служба с круглосуточным режимом работы. В настоящее время в SWG работают 48 сотрудников, в основном женщины.
Все специалисты общества имеют как минимум, среднее специальное образование и большой опыт работы. Особое внимание уделяется подготовке и переподготовке кадров.
Общество занимается:
• управлением собственного жилого фонда (7529 квартир-438825 кв. м.)
• управлением жилых квартир владельцев, временно отсутствующих в городе -180 квартир
• управлением частных квартир - 69 квартир
• управлением жилого фонда города - 209 квартир
• управлением объектов и нежилых помещений в жилом фонде - 208 шт.
• управлением садовыми участками, гаражами на земле общества 3105шт. Работа в жилищно-коммунальной отрасли считается одной из высокооплачиваемых в Германии. Престиж профессии был поднят в результате объединения Германии, раньше заработная плата сотрудника фирмы составляла 500 DM в месяц, сегодня - в несколько раз больше. Заработная плата работающих по одной и той же специальности в разных частях Германии одинакова.
Существует отдел по улаживанию конфликтов и работе с жалобами жильцов:
1. Все вопросы разрешаются на уровне хаус-мастеров в рабочем порядке и сотрудниками фирмы - в часы, отведенные для приемов граждан, т.е. директору фирмы, а тем более первому руководителю города жалобами заниматься не приходится.
2. Основные вопросы, рассматриваемые на приемах:
• Пожилые люди - нужен человек для разговора.
• Проблемы совместного проживания пожилых и молодых семей и их детей.
• Содержание кошек и собак. На жилищную организацию ложится обязанность по выявлению животных, проживающих с хозяевами в квартирах, остальные вопросы решает ветеринарная и финансовая (налоговая) службы. Доходов от налога на содержание животных фирма не имеет.
• Содержание помещений совместного пользования.
• Поддержание чистоты в доме, подъезде.
• Ущербы от актов вандализма (надписи, разбитые окна, лифты и т.п.).
• Проблемы разного рода празднования в квартирах.
• Проблемы с громкой музыкой (предлагают пользоваться наушниками или звукоизолировать комнату).
• Проблемы с парковкой в жилом секторе.
• Жалобы с антипатией людей друг к другу, чувствами зависти. Для разрешения некоторых проблем проводятся собрания жителей дома, подъезда. Много вопросов снимается путем бесед и убеждения жильцов, в качестве крайней меры предлагают варианты переселения в другой дом или подъезд, вплоть до переселения всех шумливых в один подъезд. И только после этого следует обращение в суд.
Много интересного в подходах по решению проблем, связанных с местами общего пользования: подъезды, лифты; организацией выгула животных, организацией приема и выполнения заявок от населения в дневное и ночное время суток (без аварийной службы) и т.д.
Жилищная политика.
Высокая эффективность жилищной политики достигается благодаря многим факторам.
На первом месте здесь безусловно стоит Сенат Берлина, который руководит жилищной политикой, создавая равные условия конкуренции предприятиям, оказывающим услуги населению.
Кроме того, имеющееся в жилищном фонде города пустующее жилье (примерно 10%) позволяет гражданам разрывать контракт с предприятием, плохо выполняющим свои обязательства, и переезжать на эти 10% свободного городского фонда жилья. Здесь также следует отметить, что свободное муниципальное жилье позволяет Сенату Берлина использовать его для социальной реабилитации граждан. Если, к примеру, гражданин по каким-либо причинам потерял жилье, то он вправе получить сроком на один год жилье по социальным нормам, примерно равное 40м2 общей площади. А это, в свою очередь, дает возможность трудоустройства, так как без жилья устроиться на работу в Германии просто невозможно. Свое влияние на жилищную политику оказывают союзы жителей и союзы жилищных предприятий, которые раз в два года устанавливают максимально допустимую плату за жилье и коммунальные услуги для каждого района Берлина в отдельности.
На работу предприятий монополистов тепловых сетей, водоканалов оказывают влияние Наблюдательные Советы, большинство участников которых являются членами городского Сената, что существенно ограничивает возможности предприятий бесконтрольно увеличивать плату за оказываемые населению услуги.
Формы собственности предприятии.
Наибольшее распространение в Берлине получили три формы собственности, которые являются основными.
Во-первых, это коммунальные предприятия, которые существуют в виде ОАО, где коммунам принадлежат акции (т.е. собственность) часто все 100%.
На таком предприятии создается Наблюдательный Совет, состоящий из местных политиков, и назначаются два директора.
Во-вторых, это частные предприятия, имеющие дома в своей собственности.
В-третьих, это жилищные товарищества в виде 000. Особенностью этой формы является то, что членами товарищества могут являться граждане любого возраста, а вот право голоса они получат при достижении определенного возраста (18 лет). Каждый из этих членов имеет только один голос. Другим условием членства в товариществе является уплата членского взноса, который, в случае выхода из товарищества, возвращается (правда только через два года).
При таком товариществе формируется Представительное собрание, в которое избирается один человек от шести членов. Само же Представительное собрание состоит из 50 человек + 15 кандидатов. Институт кандидатов создается на случай необходимой замены какого-либо члена, выбывшего из Представительного Собрания.