Регистрационные действия после завершения строительных работ определяются следующими факторами:
- возник ли новый объект взамен ранее приобретенного;
- было ли зарегистрировано в ЕГРП право на объект до его изменения.
Если строительные работы привели к созданию нового объекта <*>, необходима государственная регистрация возникновения права. Основание - разрешение на ввод (акт приемки) в эксплуатацию. Необходимые условия - предоставление земельного участка для реконструкции (ст. 218, 222, 263 ГК РФ, ст. 55 ГСК), а также отсутствие прав иных лиц, финансировавших реконструкцию под обязательства передачи им объекта или помещений в нем. Внесенная до реконструкции регистрационная запись о праве собственности погашается, в ЕГРП вносится запись о ликвидации объекта <**>.
Если право на объект было зарегистрировано в ЕГРП и в результате строительных работ изменились характеристики данной недвижимости, в ЕГРП должны быть внесены изменения (в части описания объекта) - указаны новая площадь, этажность и назначение объекта на основании нового технического паспорта БТИ. Правообладателю может быть выдано новое свидетельство о регистрации права.
Если право не было зарегистрировано в ЕГРП, проводится регистрация на основании имеющегося у правообладателя правоустанавливающего документа (со "старой" площадью и этажностью). Естественно, что в ЕГРП и в свидетельстве о регистрации права указываются фактические характеристики объекта по документам БТИ независимо от их значения в правоустанавливающем документе.
Последствия "самоволки"
Правовая оценка самовольных строительных работ в зданиях и помещениях также зависит от ответа на вопрос, создается новый объект или изменяются характеристики существующего.
Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-строительные изменения, право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Статья 222 ГК РФ не может применяться по аналогии. Осуществление самовольных строительных работ является административным правонарушением (в области охраны собственности) и влечет установленную законодательством ответственность. Но самовольные строительные работы, в том числе переоборудование и перепланировка жилых помещений, не влекут прекращения права собственности на недвижимость и сами по себе не должны препятствовать обороту объекта (заключению сделок и государственной регистрации).
Пристройка или самостоятельный объект
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.98 N 37 была утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Инструкция Минземстроя). Согласно данной Инструкции пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, которая является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену, например пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т.п. Пристройки одного и того же назначения и из одного и того же материала, что и основное здание, учитываются вместе со зданием. Не отвечающие этим требованиям пристройки учитываются отдельно как части здания.
Таким образом, "квалификация пристроя" - пристройка или часть здания (дома) - в существующих объектах для целей государственной регистрации является компетенцией БТИ. С учетом архитектурного многообразия строений (особенно в сельской местности) для решения вопроса о самостоятельном или вспомогательном назначении пристройки может потребоваться заключение уполномоченного органа (строительного надзора, архитектуры).
Права инвесторов на реконструированные объекты
В случае реконструкции изменение объекта недвижимости как объекта права происходит при условии, что:
- реконструкцию осуществляет собственник объекта;
- отсутствуют права иных лиц на объект (его часть).
Реконструкция часто является инвестиционной деятельностью. На основании соглашений с собственником здания у инвесторов возникает либо право общей долевой собственности на реконструированный объект <*>, либо права на его конкретные части. При реконструкции с привлечением инвестиций происходит создание новых объектов права - частей здания <**>, помещений (встроенно-пристроенных, мансардных, подвальных, в надстроенных этажах <***> и пр.). Право собственности инвесторов на данные самостоятельные объекты недвижимости должны регистрироваться на основании соглашений с собственником здания и разрешений на ввод в эксплуатацию здания после реконструкции (актов приемки).
Для получения разрешения на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт необходим правоустанавливающий документ на земельный участок (п. 7 ст. 51 ГСК). Законопослушный собственник здания всегда имеет такой документ. Но при реконструкции с возведением капитальных пристроек может потребоваться предоставление дополнительного земельного участка. Если инвестиционный проект предусматривает приобретение прав на пристроенный объект инвестором, то дополнительный земельный участок должен быть предоставлен ему. Если занятый зданием и пристройкой участок неделим, он должен находиться в совместном пользовании собственника здания и собственника пристройки.
Существенное значение для правовой квалификации реконструкции имеет Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/05 по делу ООО "Сити плюс". ООО приобрело нежилые помещения на пятом этаже пятиэтажного здания, без надлежащих разрешений осуществило реконструкцию здания, надстроив 6-й и 7-й этажи, и обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к администрации г. Самары о признании права собственности на нежилые помещения в надстроенных этажах. В иске было отказано. Президиум ВАС РФ указал, что согласно абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Реконструкция недвижимости была проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, без согласования с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях. По данным основаниям Президиум ВАС РФ оставил в силе решение суда, постановление апелляционной инстанции и отменил постановление кассационной инстанции.
Обратим внимание, что собственник помещений произвел реконструкцию целого здания, не принадлежащего ему. В терминах Градостроительного кодекса была произведена не согласованная надлежащим образом реконструкция (изменение) объекта капитального строительства - здания, в терминах гражданского права - создано новое недвижимое имущество, самовольная постройка - нежилые помещения 6-го и 7-го этажей. Данный прецедент одновременно подтверждает, что реконструкция влечет не создание, а только изменение здания. С надстройкой двух этажей не исчезло ни здание, ни помещения в нем. Соответственно не прекратились и права законных владельцев этих помещений.
Литература
1. Учебник "Гражданское право. Часть первая" (отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2005.
2. Гражданское право: В 2 т. Т. 1: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2003. С. 71.
3. Мозолин В.П. Новый Гражданский кодекс России и гражданское законодательство // Вестник Международного университета. Серия "Право" / Отв. ред. В.В. Безбах. М., 1996. С. 30.