3. После принятия заказчиком решения о выборе вида договора и выборе подрядчика стороны, как правило, составляют протокол о намерениях.
Протокол о намерениях выполняет функции документа по планированию и защите интересов сторон на случай разрыва производственно-хозяйственных отношений.
Подписав протокол о намерениях, стороны могут планировать свою производственную деятельность, формировать программу работ, заказывать и получать проектно-сметную документацию (либо заключать договор на ее разработку), разрабатывать организационно-технологические проекты, заключать договоры на поставку материалов, изделий и оборудования, а также составлять аналогичные протоколы с субподрядчиками.
Наличие подписанного протокола о намерениях дает возможность точного подсчета средств и возможность использования кредитов.
В протокол о намерениях могут быть включены положения:
наименование заказчика, подрядчика и возможных субподрядных организаций;
наименование объекта и основные данные по нему (стоимость, объем работ, предполагаемая продолжительность строительства) и его техническая характеристика;
состав, объем, сроки и порядок передачи проектно-сметной документации и документации, необходимой для заключения договора подряда;
наличие площадки (трассы) под строительство и, при необходимости, условия ее освобождения;
порядок обеспечения объектов строительства оборудованием, материалами и изделиями;
порядок и сроки заключения договора подряда;
условия платежей, расчетов, вознаграждения;
меры имущественной ответственности за нарушение согласованных в протоколе решений.
4. Перед оформлением договора каждая из договаривающихся сторон вправе потребовать от другой стороны подтверждение на правомерность его заключения. Заключенный договор не будет иметь силы, если одна из сторон не имела на это право (не зарегистрирована в установленном порядке, не получившая лицензию и т.д.). В существующей практике проект договора готовит и представляет заказчику подрядчик.
5.2 Договор подряда
5. Проработка содержания конкретного договора сводится, в конечном счете, к формулировке и согласованию его условий, отраженных в конкретных статьях.
6. Рекомендуемый перечень статей договора достаточно типизирован и универсален, что позволяет использовать его в качестве опорной схемы при подготовке различного вида договоров.
Перечень основных статей договора подряда:
определения: полное название сторон договора - заказчика и подрядчика с указанием их реквизитов, наименование предмета договора - изложение задания заказчика в общей форме в тексте договора и детализировано в приложениях;
стоимость предмета договора;
сроки начала и завершения работ по договору;
порядок и условия расчетов и платежей;
обязательства сторон по договору;
производство работ;
приемка работ;
поручительства и гарантии по договору;
меры ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств;
условия и порядок расторжения договора подряда.
По договоренности сторон статьи договора могут быть дополнены и изменены, исходя из специфики строящегося объекта, его месторасположения и других условий.
5.3Предмет договора подряда
7. Предметом договора подряда, в зависимости от его вида, может быть законченный строительством и подготовленный к эксплуатации объект либо определенный комплекс работ (пример составления договора подряда с описанием его статей изложен в приложении к настоящему Руководству).
5.4 Стоимость предмета договора
8. Стоимость предмета договора определяется на основе свободной (договорной) цены на строительную продукцию. Для этого могут быть использованы действующие Рекомендации по определению свободных договорных цен на строительную продукцию. О неизменности договорной цены или ее уточнении по завершении строительства следует указать в договоре обязательно.
9. В многосторонних договорах подряда общая договорная цена по договору определяется с учетом полного инвестиционного цикла, с выделением договорной цены работ и услуг, выполняемых каждым участником.
10. Установленная в договоре подряда стоимость может быть изменена в отдельных случаях:
при внесении изменений в объемы и содержание работ по предложению заказчика;
при изменении по предложению заказчика продолжительности строительства;
при изменении номенклатуры материалов и оборудования, поставляемых заказчиком, если договорная цена определялась с учетом их стоимости;
при обоюдном согласии заказчика и подрядчика;
в связи с текущим изменением стоимости строительных материалов, изделий, оборудования, тарифов и оплаты труда;
при остановке работ по причинам, зависящим от заказчика или в связи с обстоятельствами непреодолимой силы, при условии выполнения подрядчиком своих обязательств по сохранности объекта и требований по безопасности ведения работ;
при изменении законодательства в период выполнения обязательств по договору подряда, изменяющих его условия; другие случаи.
5.5 Сроки выполнения работ
11. При определении продолжительности строительства следует учитывать, что главным фактором является эффективность капитальных вложений. Рекомендации по срокам продолжительности действуют на уровне проекта организации строительства, разработанного с учетом норм продолжительности строительства и проекта организации работ. Окончательно продолжительность строительства устанавливается заказчиком и подрядчиком при заключении договора подряда.
В договоре подряда может указываться:
период, в течение которого должен быть построен объект. Например, "в течение 24 мес. с даты подписания сторонами документов о передаче строительной площадки";
предельный срок. Например: "срок возведения объекта не должен превышать 24 мес. с даты начала работы, согласно договору, до даты сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию";
точные даты завершения всех работ, предусмотренных договором. Например: "объект должен быть сдан 1 сентября". В любом случае условия окончания работ и порядок их приемки обязательно должны быть указаны в договоре.
12. Сроки исполнения обязательств определяются по договоренности сторон. Они могут устанавливаться в днях, декадах, месяцах и т.д.
13. В договоре указываются условия начала строительства или вступления договора в силу. Ими могут быть: дата подписания договора, перечисление аванса заказчиком, передача подрядчику строительной площадки и другие условия, влияющие на производство работ и окончание выполнения работ по договору.
14. В многостороннем договоре подряда стороны устанавливают общий срок начала и окончания работ и услуг по всему инвестиционному циклу и по каждому комплексу работ и услуг, выполняемых каждым участником.
15. В случае, когда в ходе производства работ возникает необходимость внести изменения в документацию договора по срокам выполнения работ, в том числе и досрочное окончание работы по договору, то они совершаются по соглашению сторон в письменной форме и в зависимости от значимости этих изменений могут оформляться дополнительным соглашением.
5.6 Обязательства сторон
20. Обязательства участников договора подряда, степень их детализации и требования к их выполнению определяются договаривающимися сторонами, исходя из вида, предмета и конкретных условий договора.
21. Обязательства, которые могут быть возложены на заказчика:
передача подрядчику по акту, подписанному подрядчиком и заказчиком, на период выполнения работ до сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию строительной площадки, пригодной для производства работ;
поставка за свой счет местных строительных материалов, которые не входят в объем поставок подрядчика;
предоставление услуг по номенклатуре, в количествах согласованных с подрядчиком;
оплата выполненных работ;
обеспечение подрядчика на строительной площадке телефонными и телексными линиями;
передача проектной документации на строительство;
передача исходных данных на проектирование, исходных данных по оборудованию, задания на проектирование, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, технических условий на подключение объекта к сетям и коммуникациям, программы инженерных изысканий и других данных для разработки проектной документации;
обеспечение подрядчику свободного, непрерывного и безопасного доступа на строительную площадку в течение всего срока действия договора;
обеспечение поставки сырья и материалов, необходимых для выполнения пусконаладочных работ, испытания и вывода объекта на проектную мощность;
предоставление подрядчику квалифицированного персонала;
передача подрядчику перечня документов, необходимых для сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию;
выполнение в полном объеме всех своих обязательств, указанных в других статьях договора.
22. Обязательства, которые могут быть возложены на подрядчика:
выполнение своими и привлеченными силами в счет принятой договорной цены всех работ в объеме, предусмотренном договором, и сдача работ заказчику;
выполнение на территории строительной площадки всех временных зданий и сооружений, необходимых для хранения материалов и выполнения работ;
обеспечение строительства проектно-сметной документацией;
поставка на условиях франко-строительная площадка всех необходимых для выполнения работ материалов, оборудования, конструкций, комплектующих изделий и строительной техники, а также осуществление их приемки, разгрузки и складирования;
предоставление заказчику информации о ходе строительства;