П.А. Ореховский, Омский государственный университет, кафедра инноватики и коммерческой деятельности
Значение нормального функционирования рынка жилья для развития городов трудно переоценить - собственно, это один из пунктов, которые отличают "социалистический" город от "капиталистического" (или, корректнее, приводят к различиям между типами эволюции урбанизированных территорий в административной системе распределения ресурсов и в капиталистической системе). В то же время связь между рынком жилья и другими типами рынков игнорируется большинством отечественных исследователей. Негласно предполагается, что рынок жилья в России функционирует в целом аналогично рынку других потребительских товаров.
Возможно, последнее положение справедливо для зрелой капиталистической экономики, однако в российской экономике переходного периода это совсем не так.
В соответствии с марксистскими представлениями жилье являлось бесплатным (свободным) благом и не входило в цену рабочей силы при социализме. Это обстоятельство, в свою очередь, было проигнорировано при определении ряда важнейших социальных нормативов (в частности, при определении размера минимальной заработной платы). Учитывая, что стоимость жилья в капиталистических странах занимает в среднем 30-35% заработной платы, а инвестиции в жилищное строительство также являются одной из важнейших составляющих, определяющих функционирование всего инвестиционного комплекса, можно без особых натяжек утверждать, что капиталистический механизм на мезоуровне в российской экономике в настоящее время не сформирован.
Также, как и для экономической системы в целом, здесь справедливо положение, что решающую роль должны играть частные инвестиции - только тогда государство наконец отойдет от своей роли "всеобщего опекуна и регулятора экономических процессов". Другими словами, город станет капиталистическим, когда появится класс домовладельцев - людей, которым выгодно строить и содержать дома и сдавать квартиры в них в долгосрочную аренду.
К сожалению, говорить о переходе к данному состоянию - более того, даже к общему пониманию необходимости такого перехода - пока не приходится. В данной работе рассматривается комплекс причин, обуславливающий сегодняшнее положение, а также обозначаются некоторые пути выхода из него. Необходимо оговориться, что в целом это весьма беглый обзор, не претендующий на исчерпывающее исследование проблемы.
1. К истории вопроса.
В соответствии с марксистскими представлениями жилье после победы социалистической революции стали распределять по "социальной норме", "экспроприируя" его излишки у бывших "эксплуататорских классов". Tакой механизм автоматически означал вывод жилья из сферы рыночной общественной координации и переход его в сферу бюрократической координации: возникли очереди, льготы, постановления органов законодательной и исполнительной власти, регламентирующие этот процесс, в то время как цена жилья перестала играть какую-либо существенную роль в процессах распределения.
Небезынтересно отметить, что подоходный налог при социализме появился сначала (в тридцатые годы) именно как жилищный налог: предполагалось, что это вычет из зарплаты работника, направляемый на строительство жилья для него. Собственно, другого экономического смысла в условиях, когда зарплата была единственным источником дохода и полностью определялась государством, такой налог и иметь не мог. Со временем это, однако, стало забываться многими отечественными марксистами. Впрочем, быстро обнаружилось, что разрыв во времени между перечислением налога плательщиком, строительством жилья и процессами его распределения настолько велик, что "жилищный налог" привязать к реальному получению жилья работниками можно только на уровне высоконаучных абстракций.
Тем не менее советская финансовая система быстро восприняла указанный фискальный инструмент, который особенно помогал в балансировании местных бюджетов, - так он превратился в "подоходный налог". Кроме строительства жилья за счет централизованных инвестиций и средств государственных предприятий, уже в шестидесятые годы было разрешено привлекать средства населения через строительство кооперативного жилья. Строго говоря, это означало неофициальное признание жилья хозяйственным благом, то есть товаром.
Важно подчеркнуть, что уже социалистическая система закладывала определенное неравенство в отношении одной из важнейших социальных норм, вошедших впоследствии в Конституцию России (право на жилище). Для одних эта норма предусматривала платную реализацию своего "права", для других - бесплатную. Очевидно, по-другому и быть не могло, тем не менее это обстоятельство не признается большинством отечественных юристов и экономистов и в настоящее время.
"Бесплатное" жилье обеспечило запуск принципиально иного механизма эволюции городов: если классической ситуацией "капиталистического" города являлось превышение темпа прироста единиц жилья над темпом прироста рабочих мест (что приводило в конечном итоге к безработице и стагнации города), то для города "социалистического" характерной была обратная ситуация [1].
Российскими экономистами постоянно фиксировался факт возникновения "ножниц" в темпах прироста показателей, характеризующих развитие "культурно-бытовой" и производственной инфраструктур в наших городах, что приводило к постоянному снижению комфортности проживания в них. Причиной последнего была не безработица, а отсутствие жилья, ряда товаров и услуг (пресловутый дефицит). Соответственно, отечественные города также постепенно приходили в состояние упадка, тем не менее в целом закономерности этого процесса были другими.
Выделим здесь следующую специфическую черту: поскольку жилье было "бесплатным", квартплата должна была покрывать только эксплуатационные расходы здания и его текущий ремонт; амортизация по жилым зданиям не начислялась (нормы амортизации применялись только для определения степени износа здания), соответственно, капитальный ремонт производился в основном за счет бюджетных средств. Таким образом, средств на осуществление реконструкции жилого фонда, как правило, не хватало, что приводило к его постепенному обветшанию. Наряду с новыми кварталами в "социалистическом" городе возникали районы трущоб.
2. Приватизация жилья.
Процесс рыночных реформ в России затронул и функционирование жилого фонда. Были приняты решения о приватизации жилья гражданами, при этом постепенно стал формироваться рынок жилья. Для того, чтобы стимулировать развитие этого процесса, указанная приватизация происходила бесплатно: гражданам предлагалось только оформить свое право собственности путем регистрации в органах исполнительной власти.
Вокруг этого решения какое-то время велись дискуссии: с одной стороны, "рядовые" советские граждане выступали за бесплатную приватизацию жилья. Большинство из них предполагало, что они уже давным-давно "выкупили" свое жилье путем внесения квартирной платы, поскольку коммунальные услуги взимались помимо квартплаты, а с обывательской точки зрения последняя как раз и представляла собой возмещение амортизационных отчислений по зданию, другими словами, возврат стоимости строительства. С другой стороны, в силу развитых эгалитарных настроений политически активная часть граждан выступала за платную приватизацию жилья при условии, если его площадь превышает некоторую социальную норму. В конечном счете правительством и законодательной властью были приняты решения о бесплатной приватизации жилья, но сроки окончания этого процесса не были указаны.
Тем самым под процесс реформирования была заложена своеобразная "мина замедленного действия". Очереди за бесплатным муниципальным жильем сохранились. Кроме того, теперь появилась возможность получать жилье, приватизировать его и тем самым вполне законно превращать затраты муниципалитета на строительство жилья в свои личные доходы.
Очевидно, что такая операция доступна далеко не всем категориям граждан, а наиболее обеспеченной части общества, входящей в состав властно-хозяйственной элиты, хотя право на жилье, как и любое конституционное право, предполагает "равенство граждан перед законом".
Муниципалитеты же фактически лишены возможности сдавать жилье в аренду, что, кроме дополнительных затрат местных бюджетов, весьма затрудняет выполнение ими своих социальных функций. Поскольку зарплата в бюджетных отраслях весьма низка, работники образования, здравоохранения, получив жилье, меняют место работы.
Фактически механизм приватизации жилья и наличие конституционного права граждан на жилье в России делают невозможным появление класса домовладельцев. При этом домовладельцем не является и муниципалитет. В частности, невозможно выселить из муниципальной или приватизированной квартиры жильца, не вносящего квартирную плату: его защищает указанное конституционное право. Точно также не имеет смысла строить дом и пытаться сдавать в нем квартиры в долгосрочную аренду. После того, как жилец зарегистрируется (пропишется) в паспортном столе по данному адресу, выселить его из этой квартиры законным путем будет невозможно. Наконец, сохранение права приватизации жилья (как для нынешнего, так и для всех грядущих поколений) ставят в неравное положение субъектов рынка жилья: наряду с рыночным обменом здесь функционирует и бюрократическое распределение.
3. Жилищно-коммунальная реформа: трагедия непонимания.
Поскольку нет реальных домовладельцев, муниципальные органы выступают в роли подрядных организаций, обслуживающих жилье, и не более того. В качестве таких организаций могут выступать и частные фирмы. Это обстоятельство, наряду с желанием избавиться от убытков жилищно-коммунального хозяйства, которые покрываются за счет бюджетных средств, и легли в основу предложенной правительством жилищно-коммунальной реформы.