Подготовка отчета об оценке стоимости пакета акций предприятия.
Представление и обсуждение результатов оценки с Заказчиком.
В общем случае для оценки стоимости пакета акций предприятия применяются 3 основных подхода: затратный (имущественный), доходный и сравнительного анализа продаж. Однако для оценки стоимости предприятия в условиях неопределенности информации о доходах и отсутствия аналогичных продаж предприятий только изложенный выше в технологии оценки имущественный метод дает возможность получить наиболее достоверный результат.
- 25 -
3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ПРЕДПРИЯТИЯ И ЕГО СРЕДЫ
Краткий обзор состояния экономики России
Краткий обзор текущего экономического положения в России рекомендуется провести по материалам экономической прессы. Можно, например, использовать газеты «Экономика и жизнь» и «Финансовую газету».
Краткая характеристика отрасли
Краткую характеристику экономических показателей отрасли слушатели также проводят самостоятельно, используя источники п.3.1, а также отраслевую периодику.
Краткая характеристика региона
Краткая характеристика региона дается по материалам местной прессы и по открытым источникам территориальных органов государственной статистики.
Финансово-экономическое состояние предприятия
При подготовке анализа финансово-экономического состояния предприятия целесообразно наряду с финансовой и отчетной документацией предприятия использовать заключения аудиторских проверок.
Оцениваемое предприятие расположено по адресу - Московская область, пос. Вороново, ул. Центральная, 5.
Имеется подъездная дорога с асфальтобетонным покрытием. Движение по дороге осуществляется всесезонно. На расстоянии 450 метров к югу от предприятия протекает река. Экологическую обстановку в окрестности объекта можно охарактеризовать как благоприятную.
Земельный участок, на котором расположен склад, находится на северо-западной стороне пос. Вороново. Участок имеет форму квадрата и расположен на ровной местности. Площадь земельного участка 0,75 га.
В процессе осмотра объектов предприятия и изучения документации чрезвычайных вредных воздействий внешней среды, неблагоприятно влияющих на здания и сооружения, а также на работников предприятия, выявлено не было.
Рассматриваемая территория находится в ведении администрации Подольского района.
Описание активов оцениваемого предприятия приведено в таблице 1.
Табл.1. Активы предприятия «ЗАКАЗЧИК»
№ Вид активов Полная балансовая Остаточная балансовая
п/п стоимость (тыс.руб) стоимость (тыс.руб)
1. Производственное здание 750000 550000
2. Автомобиль МАЗ-53363 200000 150000
3. Автомобиль УАЗ-3909 45000 35000
4. Лицензия на перевозку грузов 5000 3000
5. Производственные запасы 600000 600000
из них подлежат списанию 20000 20000
- 26 -
Производственное здание представляет собой склад продовольственных товаров с
встроенной котельной объемом 6000 м3 площадью 1800 м2. Год ввода в
эксплуатацию - 1980 г.
Характеристики элементов конструкции здания (см. справочные материалы).
Фундаменты - сборные, железобетонные.
Стены и перегородки – кирпичные.
Перекрытия и покрытия - железобетонные.
Кровля – рулонная.
Пол – асфальтобетонный.
Этажность – 1-этажный.
У предприятия в длительной аренде находится земельный участок площадью 1,2 га с базовой арендной платой 20000 тыс. руб./га. Коэффициент перехода от базовой арендной платы к фактической продажной цене составляет для аналогичных земельных участков 45.
4. ОЦЕНКА ПАКЕТА АКЦИЙ ПРЕДПРИЯТИЯ
4.1. Оценка и корректировка активов баланса
4.1.1. Оценка объектов недвижимости
Недвижимое имущество предприятия «ЗАКАЗЧИК» включает здание склада концентрированных кормов и земельный участок. Оценку указанных объектов недвижимости проводим затратным методом, который основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.
Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.
Этапы расчета затратного метода следующие:
1. По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений подобрать аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.
2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.
3. Определяется полная восстановительная стоимость S1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года:
S1969 =K х C1969 хV,
где K – корректировочный коэффициент;
V - строительный объем здания.
- 27 -
4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого
объекта в ценах 1984 года:
S1984 = K1984 х S1969 ,
где K1984 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам
1984 года, который определяется в соответствии с
Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. N 94;
5. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ST оцениваемого
объекта на текущую дату оценки
ST =KT х S1984 ,
где KT – коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен
на текущую дату оценки, который определяется по соответству-
ющему информационно-аналитическому сборнику Ко-Инвест.
6. Оценка износов. В соответствии с затратным методом должны быть учтены
три вида износов: физический, функциональный и внешний.
Физический износ здания или сооружения возникает в результате воздейст-
вия на конструктивные элементы объекта природно-климатических факторов
внешней среды. Для расчета физического износа основных конструктивных элементов из сборника показателей восстановительной стоимости выбирается таблица удельных весов конструктивных элементов аналога оцениваемого объекта. Общий процент физического износа здания рассчитывается по формуле:
И = q1 u1 + q2 u2 + …+ qn un ,
где qi - удельный вес i – го конструктивного элемента;
ui - износ i – го конструктивного элемента
n - число основных конструктивных элементов оцениваемого объекта.
Функциональный износ появляется в результате несоответствия технико-экономических характеристик объекта недвижимости современным требованиям. Для складских зданий, к которым относится оцениваемый объект недвижимости, внешний и внутренний дизайн склада, определяющие его функциональный износ, не оказывают
существенного влияния на стоимость арендной платы. Именно поэтому функциональный износ в данном расчете не учитывается.
Внешний износ определяется суммой убытков, которые несет оцениваемый объект в результате воздействия факторов внешней среды. С учетом того, что оцениваемый склад с земельным участком соответствуют наиболее эффективному использованию этого объекта, оценщик считает влияние внешнего износа также незначительным и в расчете не учитывает.
7. Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки:
От = Sт х (100 – И):100.
- 28 -
Результаты определения полной восстановительной стоимости оцениваемых объектов недвижимости представлены в таблице 2.
Табл.2. Расчет полной восстановительной стоимости склада
концентрированных кормов с участком земли
________________________________________________________________________________
№ Наименование Инв. Ед. Общее Стоимость Полная Индекс Индекс Полная вос-
пп объекта №, изм. кол-во ед.изм., восста- перехода перехода становитель-
лит. ед. из- руб. новит. к ценам к ценам ная стоимость
мерен. стоим. 1984 г. 1998 г. в ценах на
в ценах с НДС 01.01.98 г,
. 1969 г., руб.
_______________________________________________________________________________
1.ЗДАНИЕ СКЛАДА м3 6000 14,70 88200 1.18 18159,68 1601683776
2.УЧАСТОК ЗЕМЛИ га 1,2 700000000 840000000
Примечания: а) 14,7р=14,7х1.0 по сборнику УПВС №2 с учетом поправки для I климатического района; б) 88200р.=14,7х6000; в) 1.18=1.18х1.0 (отраслевой и территориальный индексы перехода к ценам 1969 г. по сельскому хозяйству для Московской области); г) 18159,68=1.18х13042х1.18 (для Московской области);
д) 1601683776=88200х18159,68; е) 26250000=1,2х20000000х35 (площадь земельного участка
умножается на базовую арендную плату и коэффициент перехода к фактической продажной цене.
При определении процентов физического износа были использованы Правила оценки физического износа зданий - ВСН 5-86 (р), Госгражданстрой,1988 г. Обобщенные признаки физического износа представлены в справочных материалах курсов.
Примечания: а) в расчетном задании слушатель проставляет % износа элементов конструкции здания произвольно; ) физический износ земельного участка не начисляется.
Результаты расчетов по определению физического износа представлены в таблице 3.
Табл.3. Определение физического износа склада
продовольственных товаров
_____________________________________________________________________________
№ КОНСТРУКТИВНЫЕ Удельный Стоимость, Процент Сумма Остаточная
пп ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЯ вес,% руб. износа износа стоимость,
____________________________________________________________руб._______руб.___
1. ФУНДАМЕНТЫ……………… 7 112117864 15 16817680 95300184
2. СТЕНЫ И ПЕРЕГОРОДКИ…. 30 480505133 8 38440411 442064722
3. ПЕРЕКРЫТИЯ И ПОКРЫТИЯ 25 400420944 10 40042094 360378850
4. КРОВЛЯ………………………. 5 80084189 10 8008419 72075770
5. ПРОЕМЫ……………………… 6 96101027 2 1922021 94179006
6. ПОЛЫ…………………………. 11 176185215 25 44046304 132138911
7. ЭЛЕКТРООСВЕЩЕНИЕ……. 11 176185215 10 17618522 158566693
10. ПРОЧИЕ РАБОТЫ…………… 5 80084189 20 16016838 64067351
ИТОГО 100 1601683776 182912289 1418771487