По Северо-Западному федеральному округу, согласно данным федеральной службы статистики, наш регион уверенно занимает последнее место по возведению жилых «квадратов». У идущей на втором месте с конца Псковской области показатели выше заполярных в 3 раза! В Мурманской области выше, чем где-либо по Северо-Западу с начала года выросла стоимость одного жилого квадратного метра – на 14,4 процента. По итогам третьего квартала, средняя цена 1 кв. м. в регионе составила – 27116,79 рубля, а конкретно в Мурманске – 32391,29 р.
2. Вложение капитала как способ регулирования недвижимости
В процессе своего развития теория капитала приобретала самые разнообразные и причудливые трактовки, «окрашенные» то в социально-психологические, то в социально-классовые, то в субъективные, то в объективные тона. Однако их объединяет то, что с категорией «капитал» так или иначе всегда в неразрывной паре находится прибыль. Не вдаваясь в историю экономической мысли, обратим внимание на два основных воззрения на капитал.
Первое из них состоит в том, что любое средство производства, любая вещь, деньги — это капитал. Как только они пускаются в дело, используются в хозяйственной деятельности, так приносят прибыль. В одних случаях прибыль объявляется продуктом труда машин (Дж. Милль), в других — затратами накопленного труда (Дж. Мак-Куллох), в третьих — это возмещение жертвы предпринимателя за то, что он воздержался от немедленного потребления капитала и авансировал его для дела (Н. Сениор), в четвертых — это соответствующая доля продукта, вменяемая, приписываемая производительности капитала (Ф. Визер, Дж. Кларк), в пятых — она рассматривается как плата предпринимателю за организацию и управление производством и как квазирента, которая обусловлена негибкостью предложения товаров и услуг в краткосрочном периоде (А. Маршалл), в шестых — это плата за риск, и т.д.
Капитал является одним из основных элементов общественного богатства. Капитал в широком смысле слова – это любой ресурс, создаваемый с целью производства большего количества экономических благ. Получение определенного потока товаров и услуг в будущем предполагает наличие в производственном процессе определенного запаса ресурсов длительного пользования, т.е. капитала.
Различают две основные формы капитала: физический (материально-вещественный) капитал (машины, здания, сооружения, сырье и т.д.) и человеческий капитал (общие и специальные знания, трудовые навыки, производственный опыт и т.д.). Строго говоря, человеческий капитал – это особая разновидность трудовых ресурсов. Поэтому под капиталом в собственном смысле этого слова обычно подразумевают только физические, материальные факторы. Физический капитал разделяется, в свою очередь, на основной капитал, куда относятся реальные активы длительного пользования, такие как здания, сооружения, машины, оборудование, и оборотный капитал, расходуемый на покупку средств для каждого цикла производства: сырья, основный и вспомогательных материалов труда.
Основной капитал служит в течение нескольких лет и подлежит замене (возмещению) лишь по мере его физического или морального износа. Оборотный капитал полностью потребляется в течение одного цикла производства, и его стоимость включается в издержки производства целиком, в отличие от основного капитала, стоимость которого учитывается к издержкам по частям.
Для создания и увеличения капитала необходимы вложения денежных средств – инвестиции.
Инвестиции (капитальные вложения) - совокупность затрат материальных, трудовых и денежных ресурсов, направленных на расширенное воспроизводство, основных фондов всех отраслей народного хозяйства.
Инфляция (лат. Inflation – вздутие) означает переполнение сферы обращения денежными знаками сверх действительной потребности национального хозяйства. Обычно инфляция имеет в своей основе не одну, а несколько взаимосвязанных причин, и проявляется она не только в повышении цен – наряду с открытой, ценовой имеет место скрытая, или подавленная, инфляция, проявляющаяся, прежде всего в дефиците, ухудшении качества товаров.
Акция – ценная бумага, выпускаемая акционерным обществом и удостоверяющая право собственности на долю в уставном капитале общества.
Данное определение предполагало акцию как ценную бумагу, удостоверяющую вещное право акционера. Но ГК РФ в ч. 4 исключил эту возможность. В соответствии с ГК РФ гл. 4 ст. 48. Акционеры имеют по отношению к АО только обязательственные права. Более удачное определение содержалось в Законе "О рынке ценных бумаг". Так ст. 2 говорит, что: акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управление акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.
3. Индекс доходности жилья (Экономическая целесообразность инвестиций в жилье)
Логический смысл индекса доходности жилья состоит в сравнении эффективности двух финансовых инструментов. Один из них – вложение крупной суммы денег (как правило, в валюте) в банк, на депозит. Другой – приобретение квартиры с целью сдачи ее в аренду. Более того, в случае с квартирой можно играть еще и на изменении ее цены, что приносит доход от перепродажи.
Индекс доходности рассчитывается на основании вычисления потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она складывается из двух источников, которые были перечислены выше. Для оценки изменения уровня стоимости жилья в этом случае следует брать не один месяц, а интегральный темп изменения цен за более длительный период времени. В идеале за год, но чтобы сделать заметными изменения в тенденциях периодом может быть полгода или квартал. Можно взять период в полгода с учетом последних трех месяцев и тренда цен на ближайшие три месяца.
Для получения индекса доходности потенциальная ставка относится к средней ставке доходности по долгосрочным банковским валютным депозитам. Такие условия в большей степени аналогичны вложению средств в квартиру (длительный срок – от года, деньги в валюте). Используется среднее значение процентов по депозитам в наиболее стабильных московских банках.
Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)
Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.
Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.
Таблица 1.
| Первичный рынок. | ||||||||||
| Федеральные округа | 2000 год | 2001 год | 2002 год | 2003 год | 2004 год | 2005 год | 2006 год | 2007 год | 2008 год |
|
| Центральный | 105,10 | 122,76 | 151,11 | 187,53 | 220,73 | 251,19 | 389,84 | 467,03 | 518,87 | |
| Северо-Западный | 112,00 | 134,62 | 163,43 | 212,79 | 249,39 | 272,58 | 398,79 | 486,13 | 560,50 | |
| Южный | 106,20 | 126,27 | 155,19 | 182,04 | 216,44 | 258,00 | 318,11 | 417,68 | 501,21 | |
| Приволжский | 124,60 | 158,37 | 187,35 | 209,27 | 255,10 | 309,94 | 480,10 | 623,65 | 677,91 | |
| Уральский | 120,60 | 207,07 | 261,32 | 270,99 | 304,59 | 406,63 | 632,72 | 732,06 | 784,04 | |
| Сибирский | 121,60 | 189,21 | 231,59 | 253,36 | 317,46 | 401,27 | 500,79 | 675,56 | 749,88 | |
| Дальневосточный | 116,10 | 149,89 | 175,67 | 213,26 | 250,58 | 319,24 | 376,70 | 441,11 | 528,45 | |
Таблица 1 свидетельствует, что наиболее высокий уровень индекса цен одного кв. м жилплощади на первичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года в условиях инфляции в Уральском федеральном округе. Также данные графика 1 (Приложение 1) показывают, что динамика роста индекса цен одного кв. м жилплощади на первичном рынке жилья по отношению к ценам 4 квартала 1999 года в Северо-западном федеральном округе росли более умеренными темпами.