К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона, т.е. это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона. Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов (любое предприятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала).
К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамках анализируемого региона.
Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости:
- в промышленности;
- в оптовой и розничной торговле и на транспорте;
- на финансовом рынке.
Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на:
- прогнозируемых тенденциях занятости;
- диверсификации занятости;
- циклических колебаниях.
Первый аспект – прогноз тенденций занятости – требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и со всей страной. Если результаты сравнения покажут, что в регионе средний уровень занятости по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный фактор приведет иному прогнозу, чем если бы регион вошел в верхние 10%. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.
Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (снижение, увеличение или стабильность занятости в регионе). Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионально рынка в настоящее время и в перспективе.
Вторым аспектом качественного анализа является определение степени диверсификации занятости. Понятно, что если на одном или на нескольких
предприятиях одной отрасли промышленности занято до 50% и более работников данного региона, риск быстрого «сжатия» рынка недвижимости крайне велик.
Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности, т.е. на определении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии.
Общепризнано, что некоторые виды деловой активности более надежно защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов меньше подвержена влиянию депрессии, а производство предметов роскоши резко сокращается в период кризисов. Однако практика работы российских предприятий в период переживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения.
Данные о состоянии и перспективах развития региона можно получить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источников, и конкретных сведений:
- предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке;
- уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей;
- данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.
Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности.
Четвертый этап – количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффициент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле
2.2 Рынок недвижимости как сфера инвестиций
Рынок недвижимости – это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.
Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.
Спрос – это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.
Предложение – это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.
Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, – информационная инфраструктура – должна содержать достоверные сведения трех видов:
- о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;
- о структуре спроса и предложений по различным объектам;
- об уровне и динамике цен объектов недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.
Основными источниками формирования базы данных служат: федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ; заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости; рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях; специальные опросы.
2.3 Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а при ценах выше равновесной – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники – риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция – рынок недвижимости, это – привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.