Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы, влияющие на ее стоимость (стр. 2 из 2)

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены "дышат".

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

административные: ставки налогов и зональные ограничения;

экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

рост - период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

стабильность - период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

упадок - период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

обновление - период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Задача №1

Оценить стоимость гостиницы методом капитализации дохода.

Исходные данные для расчета стоимости гостиницы.

Количество номеров люкс	45
Количество стандартных номеров	110
Общее количество номеров	155
Средний тариф номера люкс за сутки, руб.	520
Средний тариф стандартного номера за сутки, руб.	175
Доход от ресторана (% дохода от апартаментов)	15
Информация по расходам
Апартаменты (% дохода от апартаментов)	60
Ресторан (% дохода от ресторана)	85
Платежи налога на землю ежегодно, тыс. руб.	750
Резервный фонд на один номер в 1 год, тыс. руб. (с последующим ежегодным ростом на 5%)	2,5
Коэффициенты анализа
Коэффициент дисконтирования,%	23
Коэффициент капитализации,%	14

Коэффициенты роста анализируемых показателей по годам

Коэффициенты роста по годам,%	1	2	3	4	5	6
Средний тариф номера за сутки	-	10,0	8,0	6,0	5,0	5,0
Коэффициент заполняемости номера люкс,%	50,0	55,0	60,0	65,0	65,0	65,0
Коэффициент заполняемости стандартного номера,%	80,0	84,0	87,0	90,0	90,0	90,0

Сумма дисконтированного операционного дохода равна:

1763,18 + 1896,20 + 1933,52 + 1889,12 + 1639,76 + 1422,61 = 10544,39 тыс. руб.

Чистая стоимость объекта от продажи равна:

16155,63/0,14 - 16155,63*0,03 = 115397,35 - 484,66 = 114 912,69 тыс. руб.

Продисконтируем стоимость объекта:

114 912,69 /3,3 = 34 822,02 тыс. руб.

Окончательная величина стоимости гостиницы равна:

10544,39 + 34 822,02 = 45366,41 тыс. руб.

Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса, - 180 000 руб. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 63 000 руб.

Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвестора ожидают 15% ставку капитализации земли и 18% ставку капитализации улучшений. Оцените ставку имущественного комплекса.

Пусть Х - стоимость здания, в составе комплекса. Тогда постоянный доход будет складываться из доходов от здания и от земли:

Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000 руб.

Т. е. стоимость здания равна:

(63 000 - 180 000 * 15%) /18% = (63 000 - 27 000) /18% = 36 000/18% =

= 200 000 руб.

Т. е стоимость всего объекта недвижимости равна:

180 000 + 200 000 = 380 000 руб.

Площадь квартиры составляет 120 кв. м. Цена этой квартиры 400 тыс. руб. Цена другой сопоставимой квартиры 415 тыс. руб. - ее площадь 120,7 кв. м. Определить среднее значение цены третьей квартиры площадью 120,5 кв. м.

Рассчитаем среднюю арифметическую стоимость 1кв. м.:

(400/120) + (415/120,7) = 3,39

Определим стоимость сопоставимой квартиры площадью 120,5 кв. м.:

120,5 * 3,39 = 408,5 тыс. руб.

Список литературы

1. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью

2. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

3. Белых П.П. Формирование портфеля недвижимости / Финансовая акад. При правительстве РФ. Институт профессиональной оценки. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 263 с.

4. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние перспективы развития: Учеб. пособие / Н.В. Буланова. - М.: Международная академия оценки консалтинга, 2003. - 147 с.

5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов. СПб.: Питер, 2001. - 336 с.

6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин - 3-е изд. перераб. и дополнено - М.: Проспект. 2004. - 635 с.

7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.