Выход из этого положения (решение этой проблемы) заключается в замене точечной оценки стоимости собственности интервальной – с одной стороны, и числовой расчет следует вести вероятностными методами. Понятие оценки в математике подразумевает приблизительный расчет, чаще всего на уровне порядка числа. Например, при расчетах на логарифмической линейке требовалось определить количество цифр в целой части числа.
Другая проблема связана с выбором весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки. [41, 48-49]
Следующая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.
Одна из самых сложных проблем – достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела. [36, 29]
Чтобы снять большинство проблем, возникающих в процессе оценки стоимости собственности, следует все расчеты выполнять на основе вероятностных интервалов. В результате расчета стоимость собственности будет представлена в виде усеченного распределения. В качестве офертной (offer price of cost) цены стоимости следует рекомендовать медианную оценку стоимости. В этом случае шансы у продавца и покупателя одинаковы: вероятность покупателю купить дешевле предложенной цены равна вероятности продавцу продать дороже предложенной цены.
В этом случае и продавец, и покупатель имеют полную информацию о возможных ценах купли-продажи и их вероятности. В зависимости от срочности предполагаемой сделки контрагенты могут принимать взвешенные решения: для покупателя ждать и искать другой объект приобретения, если время терпит; для продавца – снижение запрашиваемой цены, если возникает срочность в реализации сделки. [33, 110]
Таких вариантов, возникающих на рынке, – множество. Для продавца и покупателя срочность в покупке-продаже может быть разная.
В 2001 году принято Постановление Правительства РФ от 6 июля № 519, в котором Министерству имущественных отношений РФ вменяется в обязанность "разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности". Это должно быть выполнено применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке. Работа выполняется по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими регулирование в соответствующей сфере деятельности.
Однако министерство не в состоянии разработать методику на все объекты собственности (на все случаи жизни) и тем более разработать нормативные материалы.
Поэтому на уровне региона в зависимости от существующего рынка собственности на базе общеотраслевой методики разработать региональные методики по группам однородных объектов с созданием необходимой нормативной базы. Тогда возникает задача согласования и утверждения местных методик на уровне администрации края, города или региона.
Процедура согласования и утверждения региональных методических материалов применительно к различным объектам собственности должна быть регламентирована Министерством имущественных отношений Российской Федерации.
Это поможет более обоснованно проводить оценку всех типов стоимости различных видов собственности, что снимет различные недоразумения, приведет к сравнимости результатов расчета разными оценщиками и фирмами по оценке и снизит полукриминальный оттенок в сфере оценочной деятельности.[2]
В настоящее время существует достаточно устойчивый спрос на новую недвижимость в виде отдельно стоящих зданий, в интервале цен $330-$3250 кв.м. В целом предложение колеблется от $400 кв.м до $4500 кв.м. В то же время заметна тенденция к некоторому повышению верхней границы цены предложения.
Это объясняется тем, что еще недавно неплатежеспособный спрос становится финансово обоснованным.
С другой стороны, особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.
Объект недвижимости находится в собственности ООО «Арис» и расположен в Ленинском районе города Калуги.
Объект включает в себя трехэтажное кирпичное административное здание с рестораном общей площадью 1.375,8 кв.м.
Объект находится на одной из наиболее протяженных магистралей города, относительно недалеко от делового и административного центра г.Калуги. Транспортная доступность – хорошая.
Описание земельного участка
Форма участка – прямоугольная;
Площадь участка – 556,0 м2
Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.
Топография местности: рельеф участка спокойный.
Обеспеченность инфраструктурой:
К жилому дому подключены следующие коммуникации для:
· водоснабжения;
· канализации;
· электроснабжения;
· теплоснабжения;
· телефонизации
Возможные ограничения по использованию и сервитуты
Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.
Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.
Описание здания
Здание имеет 3 этажа, выполнено при соблюдении современных стандартов строительства.
Таблица 1
Конструктивные элементы здания
| Конструктивный элемент | Характеристика | Техническое состояние |
| Фундаменты | Бетонные ленточные | Отличное |
| Стены и их наружная отделка | Силикатный кирпич красный отделочный кирпич, t=0,5 | Отличное |
| Перегородки | Кирпичные | Отличное |
| Перекрытия: - чердачные; - междуэтажные; - надподвальные | Ж/бетонные Ж/бетонные Ж/бетонные | Отличное |
| Крыша | Совмещенная | Отличное |
| Полы | Паркет, плитка, линолеум | Отличное |
| Проемы -оконные -деревянные | Деревянные модернизированные | Отличное |
| Внутренняя отделка | Еврокласс | Отличное |
| Санитарно- и э/технические устройства: · отопление · водопровод · канализация · э/освещение · телефон · вентиляция | Центральное, от котельной От сети Сток в городской коллектор Скрытая проводка АТС Естественная | Отличное |
| Прочие работы | отмостки | Отличное |
В качестве объекта-аналога в данном случае выбрано здание административное кирпичное трехэтажное согласно сб. УПВС № 33, табл. 4 (Укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства жилых, общественных, коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания. М: 1972) табл.52 как наиболее соответствующее по конструктивным признакам объекту оценки.
Таблица 2
Сравнительный анализ объекта оценки и объекта-аналога
(Определение коэффициента подобия)
| Конструктивные элементы | Объект-аналог | Объект оценки | Степень подобия (коэфф. подобия) | Удельный вес, элементов % | |||
| объект-аналог | объект оценки | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Фундаменты | ж/б блоки | ж/б блоки | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Стены и перегородки | кирпич | кирпич | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Перекрытия | ж/бетон | ж/бетон | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Полы | бетонные | бетонные | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Проемы | простые деревянные | простые деревянные | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Внутренняя отделка | простая | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Санитарно-технические и электротехнические устройства | · центр.отопл. · водопровод · канализация · вентиляция · эл/освещение | · центр.отопл. · водопровод · канализация · вентиляция · эл/освещение | 1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Крыша | рулон по ж/б плитам | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Лестницы и входы | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Простые работы | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| ИТОГО: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Поправочный коэффициент | 0,86 | ||||||
Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки.