В составе РДЦ планируются размещение заведений для оздоровления, организации быта и отдыха представителей бизнес-сообщества. В их числе розничный торговый комплекс, оздоровительный центр, в котором будут предложены услуги по проведению специальных восстановительных процедур для руководителей фирм. Бары, рестораны, кинозал, VIP‑зал, кегельбан, бильярд, сауны и другие заведения рекреационного комплекса дадут возможность завсегдатаям делового центра, гостям и жителям региона почувствовать великолепно организованный досуг в условиях изысканных и по-домашнему комфортных.
Автомобильная стоянка и подземный паркинг органично дополнят многообразный комплекс услуг, предлагаемых центром деловым людям.
Кроме того, в числе важнейших показателей социальной значимости предлагаемого к осуществлению проекта – предоставление широкого спектра рабочих мест на период строительства и создание новых рабочих мест на время эксплуатации комплекса.
Реализация проекта принесет значительные дополнительные обязательные платежи и налоговые поступления в бюджеты разных уровней. Высокая коммерческая эффективность проекта заключается в его прибыльности и сроках окупаемости инвестиционных вложений при достаточной финансовой устойчивости:
- выход на стабильное получение прибыли состоится уже в 2010 г., т.е. начиная с года, предшествующего эксплуатационной фазе комплекса в целом. Размер чистой прибыли в период стабильного функционирования всех структурных подразделений составит в месяц более 30 млн. руб., а общая масса прибыли от реализации проекта за весь период наблюдения превысит 1,3 млрд. руб.;
- расчетный период окупаемости составляет 6,8 года.
Градостроительная значимость проекта определяется центральным местоположением, размещением в непосредственной близости от центрального автовокзала, детского парка, государственной телерадиовещательной компании, крупнейшей магистрали городского значения.
Инвестиционная привлекательность проекта определяется превышением внутренней нормы рентабельности и высокой отдачей на вложенный капитал. [8]
2.4 Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
Рынок гостиничной недвижимости до недавних пор развивался достаточно пассивно, что во многом было обусловлено меньшей доходностью и большей затратностью девелопмента в этой сфере по сравнению с жилой, офисной и торговой.
Сегодня на рынке гостиничной недвижимости наблюдается дефицит девелоперского опыта в реализации гостиничных проектов. Гостиничный бизнес является капиталоемким и требует значительных знаний и опыта, которого не хватает многим местным застройщикам. Кроме того, в зависимости от размера объекта строительства, его качества и общей рыночной конъюнктуры период окупаемости проекта может составлять от 7 до 14 лет, в то время как в других секторах недвижимости могут существовать более благоприятные условия возврата капитала.
Основной особенностью девелопмента гостиничной недвижимости является в большой степени уникальность каждого проекта, особенно для гостиниц высокого класса. Если складские комплексы можно делать типовыми, то же относится к сериям жилой недвижимости, то для гостиниц высокого класса типовость является отрицательным фактором.
Согласно мировой практике ключевыми факторами, определяющими коммерческую эффективность девелоперского проекта гостиницы, являются грамотно разработанная концепция и правильная организация текущего управления.
Большинство девелоперов, сталкиваясь с тем, что реализация проекта в гостиничной сфере является процессом намного более сложным и комплексным, чем в других секторах недвижимости, предпочитает прибегать к услугам специализированных управляющих компаний.
Пример.
К 2012 г. в Москве должно быть построено более 200 новых отелей, а общая вместимость гостиничного фонда должна увеличиться более чем в три раза. Число туристов, ежегодно приезжающих в столицу, должно вырасти до 20 млн. человек. Такие планы по развитию гостиничного комплекса столицы поставлены правительством города. Однако сейчас наиболее выгодно развивать гостиницы высокого класса, потому что столичная земля недешева и срок окупаемости, например, трехзвездочной гостиницы, может достигать 7–10 лет. Дешевые гостиницы сейчас строятся в основном потому, что московское правительство готово всячески содействовать компаниям, готовым это делать.
Опрошенные RealEstate.ru (информационно-аналитический портал в Интернете по недвижимости) девелоперы сообщили, что им были бы интересны предложения правительства Москвы, если бы не несколько «но»: высокая стоимость заемного капитала, несогласованность решений и действий ведомств, нехватка интересных земельных участков в столице и сложность подключения к коммуникациям.
Для торговой недвижимости при выборе площадки ключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоков населения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций метрополитена – идеальные места для создания торговых и гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического значения. Очень большое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.
В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров и услуг.
В архитектурных решениях важно добиться открытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.
Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансированием строительства офисных помещений.
Пример девелоперского проекта сооружения многофункционального торгового комплекса.
Настоящий проект предусматривает строительство многофункционального торгового комплекса с городским автовокзалом на въезде в центр городах. Концептуально торгово-развлекательный центр (далее – ТРЦ) ориентирован на посетителей со средним уровнем дохода и предназначен для розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, а также организации развлечений и отдыха. Целевой аудиторией ТРЦ являются семьи, имеющие, как правило, автомобиль, поэтому в качестве места застройки выбран земельный участок вблизи крупной автомагистрали. В торгово-развлекательном центре планируется размещение: супермаркета продовольственных товаров; крупных салонов аудио-, видео- и бытовой техники, одежды и обуви, парфюмерии и косметики, товаров для дома и т.д.; ресторанов, кафе и баров; детского развлекательного комплекса; v боулинга; киноцентра, состоящего из двух залов; бильярда и игровых автоматов; оздоровительного центра; салона красоты; городского автовокзала; VlP‑офисов и гостиничных номеров.
Здание ТРЦ будет представлять собой уникальный архитектурный комплекс, объединяющий в себе пять блоков:
· блок 1 – офисно-гостиничный комплекс – 11‑этажное футуристическое здание площадью 27 тыс. м2;
· блок 2 – городской автовокзал с магазинами, киосками и кафе – четырехэтажное здание общей площадью 4450 мг;
· блок 3 – торговый комплекс для продажи непродовольственных товаров – четырехэтажное здание площадью 23 500 м2;
· блок 4 – четырехэтажный торговый комплекс с тремя торговыми залами для продовольственных и непродовольственных товаров общей площадью 15 150 м2;
· блок 5 – развлекательный комплекс для детей и взрослых – четырехэтажное здание площадью 8000 м2.
Общая площадь комплекса составляет 78 100 м2, в том числе полезная площадь – 70 898 м2, т.е. 90,8%. Строительный объем здания равен 498 100 м3.
Площадь застройки с внутренним двориком составляет 23 320 м2, а без него –19 720 м2. Земельный участок, на котором планируется возвести торгово-развлекательный комплекс, общей площадью 4,5 га находится в собственности физических лиц.
Рядом со зданием планируется размещение парковки на 500 автомобилей, гостевой автостоянки, а также крытой посадочной платформы автовокзала.
Блоки комплекса будут объединены пешеходными эспланадами по второму уровню. Строительство здания ТРЦ планируется вести в три очереди:
· первая очередь – блок 4 «Торговый комплекс» и блок 5 «Культурно – развлекательный центр»;
· вторая очередь – блок 3 «Торговый комплекс» и блок 2 «Автовокзал»;
· третья очередь – блок 1 «Офисно-гостиничный комплекс».
Предприятие ЗАО «Заказчик», оценивая привлекательность рынка коммерческой недвижимости городах, планирует по завершении каждой из трех очередей строительства часть площадей продать, а остальную часть ввести в состав собственных средств и сдавать в аренду.
Всего в ходе реализации проекта планируется:
* реализовать 45 170 м2 площадей (63,7%);
* сдавать в аренду 25 728 м2 площадей (36,3%).
В качестве покупателей и арендаторов будут приглашены крупные «якорные» операторы из сферы торговли и развлечений, которые являются лидерами в своих категориях.[8]
2.5 Девелопмент складской и промышленной недвижимости
2.5.1 Складской девелопмент
В настоящее время в коммерческой недвижимости наиболее динамично развивается рынок складской недвижимости, и это вполне оправданно.
Если несколько лет назад офисная и торговая недвижимость представляла приоритетный интерес для инвесторов, ее рентабельность была значительно выше складской, то в настоящее время идет существенное увеличение количества девелоперских проектов в складской недвижимости.
Раньше сегмент складской недвижимости был наименее развитым и, как следствие, – закрытым, не позволяющим дать точные цифры и четко оценить объем рынка. За последние два-три года рынок складской недвижимости сформировался и окреп – он становится все более прозрачным и цивилизованным.