Для этого возьмем цену квадратного метра аналога 4 и цену аналога 5
(14,7-11,1) / 11,1 * 100% = 32,4%
32,4% - процент разницы в динамике продаж 4 и 5 объектов, проданных две недели и год назад соответственно.
2.3.4 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 5 и занесем ее в таблицу 2.4
11,1+ (11,1/100 * 32,4) = 14,7 руб
2.3.5 Чтобы рассчитать корректировку 1 и 2 объектов аналогов, делим корректировку за год на 2
32,4/2 = 16,2%
2.3.6 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 1 и занесем ее в таблицу 2.4
13,8+ (13,8/100 * 16,2) = 16,03 руб
2.3.7 Рассчитаем скорректированную цену продажи одного м2 для объекта-аналога 2 и занесем ее в таблицу 2.4
11,4+ (11,4/100 * 16,2) = 13,25 руб
2.3.8 Далее рассчитаем корректировку на транспортную доступность первого объекта-аналога, так как его транспортная доступность лучше, то корректировку учитываем с минусом
16,03 - 13,25 = 2,78 руб
16,03 - 2,78 = 13,2 руб
2.3.9 Чтобы рассчитать корректировку на размер участка и число комнат рассмотрим аналоги 3 и 4
13,2 - 14,7 = 1,5
Эта корректировка для аналогов 4 и 5 учитывается с минусом.
Аналог 4 14,7 - 1,5 = 13,2
Аналог 5 14,7 - 1,5 = 13,2
2.3.10 Рассчитав скорректированную цену 1м2, найдем стоимость оцениваемого объекта по формуле (2.13)
С = Ц 1м2 * S (2.13),
где С - стоимость оцениваемого объекта, руб, Ц 1м2 - скорректированная цена 1м2, тыс. руб, S - площадь оцениваемого объекта, м2
С = 13,2*50,7 = 669240 руб
Таблица 2.5 Согласование стоимости
| Критерии согласования | Затратный подход | Доходный подход | Сравнительный подход |
| Полнота и достоверность информации | 1 | 1 | 1 |
| Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта | 2 | 1 | 1 |
| Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца | 2 | 2 | 0 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка недвижимости | 0 | 2 | 0 |
| Итого | 5 | 6 | 2 |
| Общая сумма баллов | 13 | ||
| Удельный вес каждого подхода в общей сумме баллов, % | 38,46 | 46,16 | 15,38 |
Рассчитав удельный вес каждого подхода в общей стоимости объекта недвижимости, рассчитаем стоимость в таблице 2.6
Таблица 2.6 Расчет согласованной стоимости объекта недвижимости
| Величина стоимости, рассчитанная по подходам, руб | 480855 | 898988 | 669240 |
| Взвешенный результат, руб | 184937 | 414972 | 102929 |
| Согласованная величина стоимости объекта, руб | 702838 | ||
В данной работе была проведена оценка стоимости частного загородного дома тремя подходами и определена согласованная стоимость недвижимости.
Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.
С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода.
Основные принципы оценки доходного актива - принцип ожидания и принцип замещения.
Сравнительный подход - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.
Метод рыночных сравнений базируется на принципе "спроса и предложения", в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.
1. Книги:
1. Л.Н. Тэпман "Оценка недвижимости" под редакцией профессора В.А. Швандара, "Юнити", Москва, 2005;
2. Н.А. Щербакова "Экономика недвижимости: учебное пособие", "Феникс", Ростов на Дону, 2002;
3. Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко "Экономика недвижимости: учебное пособие", "КНОРУС", Москва, 2009;
4. В.Н. Смагин, В.А. Киселева "Экономика недвижимости: учебное пособие", "ЭКСМО", Москва, 2007.
2. Ссылки на ресурсы Интернета:
5. http://www.otsenschik.ru/ocenka_zemli.shtml
6. http://www.blh.ru/services/? id=22
7. http://www.best-ocenki.ru/book2