Если же риелтор купил имущество по цене выше, чем согласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, обязан заявить об этом риелтору в разумный срок по получении от него извещения о заключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признается принятой клиентом. Если риелтор сообщил, что принимает разницу в цене на свой счет, клиент не вправе отказаться от заключенной для него сделки.
Важной обязанностью риелтора, направленной на защиту прав клиента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника (риелтора), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера по представлению комитенту отчета. Однако положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены или отменены договором между сторонами.
В случае если клиент обращается в риелторскую фирму, а не к одному риелтору, работающему самостоятельно, то нет особой необходимости обязывать риелтора составлять отчет для клиента по комиссионным выплатам.
Предусматривать в договоре оказания риелторских услуг (комиссии) обязанность риелтора в составлении отчета будет для клиента наиболее полезно в случае, когда по договору комиссии необходимо оказать услуги по купле-продаже нескольких объектов недвижимости.
Комиссионер (риелтор) по общему правилу имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишен такого права. В случае же заключения договора субкомиссии комиссионер остается ответственным за действия субкомиссионера (другого риелтора) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед клиентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договор субкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента. До прекращения договора комиссии комитент не вправе без согласия комиссионера вступать в непосредственные отношения с субкомиссионером, если иное не предусмотрено договором комиссии.
В свою очередь, в обязанности клиента кроме урегулирования имущественных вопросов с риелтором входит принятие исполненного последним по договору комиссии. В частности, комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, осмотреть имущество, приобретенное для него риелтором, и известить последнего без промедления об обнаруженных в этом имуществе недостатках, а также освободить риелтора от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.
Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. В случае же, когда договор комиссии заключен без указания срока его действия, клиент должен уведомить риелтора о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. В этом случае клиент обязан выплатить риелтору вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также возместить риелтору понесенные им до прекращения договора расходы. В случае отмены поручения клиент обязан в срок, установленный договором комиссии (а если такой срок не установлен, то незамедлительно), распорядиться своим находящимся в ведении риелтора имуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риелтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене.
По общему правилу риелтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если же договор комиссии заключен без указания срока его действия, то комиссионер (риелтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором, после чего комиссионер (риелтор) обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что же касается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риелтора имуществом, а именно сделать это в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе риелтора исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. В случае если клиент не выполнил указанную обязанность, то комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по более выгодной для комитента цене. Обычно риелтор, который отказался от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договорных отношений, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов.
Риелтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи, находится в собственности самого риелтора.
Заниматься дилерской деятельностью может себе позволить крупная фирма, поскольку эта деятельность требует больших капиталовложений. В процессе дилерской деятельности риелторских фирм они заключают договоры купли-продажи объектов недвижимости, их аренды. Сначала риелторские фирмы скупают недвижимое имущество, затем они могут его либо продавать по более высокой цене, либо сдавать в аренду. Однако наиболее распространены случаи, когда риелторские фирмы "покупают" по договорам уступки права требования долю (определенную площадь) в строящемся жилом доме с целью последующей продажи этих квартир или сдачи их в аренду.
Дилерскую деятельность риелторской фирмы можно отнести к услугам, которые оказывает риелторская фирма, поскольку, если оказывая услуги по агентскому договору, договорам комиссии и поручения, риелторская фирма выступает посредником в сделках, то в процессе оказания дилерских услуг риелторская фирма сама выступает как собственник имущества (его арендодатель или продавец) либо продает недвижимое имущество в своих интересах.
Разумеется, что, оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторских услуг, договоры комиссии, агентирования или поручения. Правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды.
В тех случаях, когда риелторские фирмы заключают договоры с целью приобрести имущество в своих интересах, то это также относится к услугам риелторской фирмы.
Риелторы могут оказывать и посреднические услуги. Посреднической риелторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риелтор не является.
Здесь важно заметить, что в данном случае риелторская фирма не заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент не нуждается в посреднических услугах риелторской фирмы по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в приискании будущих возможных клиентов, сообщении ему сведений о приблизительной стоимости недвижимого имущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости на определенной территории.
Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риелтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:
1) услуг по информационному обеспечению участников сделок;
2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;
3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.
Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи признается риелторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества.
Осуществление риелтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риелторской деятельностью и осуществляется им в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Заключение
Подойдя к заключению, авторы, только что прочитанного Вами учебного пособия, хотели бы еще раз отметить, что оно, к сожалению, вместило далеко не все проблемы экономики недвижимости, которые следовало бы осветить. В частности многое можно было бы добавить к материалам, касающимся оценочной деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, а также шире остановиться на проблемах управления недвижимостью. Однако, как это не печально, установленные рамки данного учебного пособия несколько ограничивали нас в глубоком развертывании всех вопросов.
В связи с этим авторы, вынуждены отметить, что такие важные, с нашей точки зрения, стороны экономики недвижимости, как особенности формирования рынка недвижимости в России, профессиональное исследование рынка недвижимости и его окружения для обоснования конкретно инвестиционного решения, мониторинговое исследование рынка недвижимости для выявления тенденций, используемых при обосновании инвестиционных решений, налогообложение недвижимости, формирование доходов и расходов при управлении объектами недвижимости, оставлены для читателя для самостоятельного изучения, при котором они могут руководствоваться как имеющимися публикациями, так и разработанной законодательной и нормативной базой.
В целом же, авторский коллектив работает над совершенствованием настоящего пособия и, заранее, хочет высказать благодарность всем кто пришлет свои замечания и предложения для дальнейшего его улучшения.
Список использованной литературы
1. Проект Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации".
2. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура", 1999.
3. Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. 2003. Август. N 38.
4. В.С. Евангулов, комментарии опытного эксперта по недвижимости с Украины.