| Доходы от аренды | Единица измерения | годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | ||
| 1. Офисные помещения | |||||||
| Площадь приносящая доход | м.кв. | - | 4742,3 | 5419,8 | 5758,5 | 6097,3 | 6436,0 |
| Доход от аренды | у.д.е./м.кв. | - | 198,0 | 185,3 | 182,1 | 188,0 | 207,5 |
| Доходы | 1000 у. д.е./м.кв. | - | 939,0 | 1004,4 | 1048,9 | 1146,0 | 1335,7 |
| 2. Коммерческие помещения | |||||||
| Площадь приносящая доход | - | 2048,8 | 2185,4 | 2322,0 | 2458,6 | 2458,6 | |
| Доход от аренды | - | 769,5 | 720,3 | 707,9 | 730,5 | 806,6 | |
| Доходы | 1000 у.д.е./м.кв. | - | 1576,6 | 1574,0 | 1643,7 | 1795,9 | 1983,0 |
| 3. Парковочные помещения | |||||||
| Парковочные места, приносящие доход | шт. | 17 | 19 | 21 | 22 | 24 | |
| Доход от аренды | 45,0 | 42,1 | 41,4 | 42,7 | 47,2 | ||
| Доходы | 1000 у.д.е./м.кв. | 17,2 | 17,3 | 19,2 | 21,0 | 24,5 | |
| Всего доходов от аренды | 2532,8 | 2595,7 | 2711,7 | 2963,0 | 3343,2 | ||
| Расчёт финансовых результатов | Единица измерения | годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | ||
| Доходы от аренды | 1000 у.д.е./м.кв. | 0,0 | 2532,8 | 2595,7 | 2711,7 | 2963,0 | 3343,2 |
| Арендная плата за участок | 1000 у.д.е./м.кв. | -60,5 | -54,5 | -51,0 | -50,1 | -51,7 | -57,1 |
| Техническое обслуживание и текущий ремонт | 1000 у.д.е./м.кв. | 0,0 | 652,5 | 691,7 | 740,1 | 791,9 | 831,5 |
| Процент за привлечённый капитал:21% | 1000 у.д.е./м.кв. | 2582,4 | 2324,2 | 2065,9 | 1807,7 | 1549,5 | 1291,2 |
| Оперативный чистый доход | 1000 у.д.е./м.кв. | -2521,9 | -389,5 | -110,9 | 214,0 | 673,3 | 1277,6 |
| Равномерная амортизация недвижимости | 1000 у.д.е./м.кв. | -822,0 | -822,0 | -822,0 | -822,0 | -822,0 | |
| Финансовый результат перед уплатой налога | 1000 у.д.е./м.кв. | -2521,9 | -1211,5 | -932,9 | -607,9 | -148,7 | 455,6 |
| Налог на прибыль | 1000 у.д.е./м.кв. | - | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -91,1 |
| Финансовый результат после уплатой налога | 1000 у.д.е./м.кв. | -2521,9 | -1211,5 | -932,9 | -607,9 | -148,7 | 364,5 |
| Обслуживание долга | Единица измерения | годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | ||
| Заёмный капитал в начале года | 1000 у.д.е. | 11738,4 | 11738,4 | 10564,5 | 9390,7 | 8216,8 | 7043,0 |
| Погашение долга в конце года | 1000 у.д.е. | - | 1173,8 | 1173,8 | 1173,8 | 1173,8 | 1173,8 |
| Заёмный капитал в конце года | 1000 у.д.е. | - | 10564,5 | 9390,7 | 8216,8 | 7043,0 | 5869,2 |
| Уплата процентов от стоимости в начале года-21% | 1000 у.д.е. | 2465,1 | 2465,1 | 2218,5 | 1972,0 | 1725,5 | 1479,0 |
| Стоимость недвижимого имущества | 2015 г. | ||||||
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015г.(9340+18059) *0,9*1,05*1,07*1,08*1,09 | 32613,7 | ||||||
| Бухгалтерская стоимость (9340+18059)*(1-5*0,03) | 23289,2 | ||||||
| Налогооблагаемая часть от цены продаж | 9324,6 | ||||||
| Налог,уплачиваемый с прибыли от продаж | -1864,9 | ||||||
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015г. | 32613,7 | ||||||
| Уплачиваемый налог | -1864,9 | ||||||
| Выплата долга за привлечённый капитал | -5869,2 | ||||||
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости,1000 у.д.е./м.кв. | 24879,6 | ||||||
| Расчёт кассовых поступлений (1000 у.д.е.) | На начало 2010 г. | годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | ||
| Начальная стоимость недвижимости | -9340,0 | ||||||
| Инвестиции в строительство | -18059,0 | ||||||
| Заём (70% от нач. стоимости) | 11738,4 | ||||||
| Погашение займа | -1173,8 | -1173,8 | -1173,8 | -1173,8 | -1173,8 | ||
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -2521,9 | -1211,5 | -932,9 | -607,9 | -148,7 | 364,5 | |
| Амортизационные отчисления | 822,0 | 822,0 | 822,0 | 822,0 | 822,0 | ||
| Цена продажи недвижимости | 32613,7 | ||||||
| Налог с продаж | -1864,9 | ||||||
| Платежи по займу | -5869,2 | ||||||
| Кассовые поступления,1000 у.д.е. | 24892,3 | ||||||
| Расчёт рентабельности кассовых поступлений | ||||||||
| i=19 | i=25 | i=34 | ||||||
| F | d | P | d | P | d | P | ||
| 0 | На начало 2010 | -15660,7 | 1,0 | -15660,7 | 1,0 | -15660,7 | 1,0 | -15660,7 |
| 1 | на конец 2010 | -2521,9 | 0,8 | -2119,3 | 0,8 | -2017,5 | 0,7 | -1882,0 |
| 2 | на конец 2011 | -1563,3 | 0,7 | -1104,0 | 0,6 | -1000,5 | 0,6 | -870,7 |
| 3 | на конец 2012 | -1284,8 | 0,6 | -762,4 | 0,5 | -657,8 | 0,4 | -534,0 |
| 4 | на конец 2013 | -959,8 | 0,5 | -478,6 | 0,4 | -393,1 | 0,3 | -297,7 |
| 5 | на конец 2014 | -500,5 | 0,4 | -209,8 | 0,3 | -164,0 | 0,2 | -115,9 |
| 6 | на конец 2015 | 24892,3 | 0,4 | 8765,6 | 0,3 | 6525,4 | 0,2 | 4299,7 |
| Текущая стоимость кассовых поступлений | -11569,0 | -13368,3 | -15061,2 | |||||
Общее заключение о наилучшем управленческом решении по вариантам строительства объекта недвижимости:
Сравнивая все выше приведённые элементы экономического анализа трёх различных вариантов управления имуществом, мы можем сделать вывод, что из всех указанных вариантов строительства наиболее выгодным с финансово-экономической точки зрения будет вариант №3 Проект «Офисно-коммерческое здание».
При реализации данного строительного решения, компания-застройщик получит наибольшие кассовые поступления на конец 2015 в размере 24892,3 у.д.е., следовательно, применение данного варианта будет приносить наибольшую прибыль из предложенных вариантов аренды помещений и парковочных мест, а также земельных участков.
Также стоит отметить SWOT-анализ, который характеризует вариант №3 как наиболее предпочтительный с точки зрения совокупности сильных и слабых сторон, угроз и возможностей. При выборе варианта №3 число слабых сторон значительно меньше числа сильных сторон проекта. Также стоит отметить, что число открывающихся возможностей и перспектив реализации проекта (т.е. число альтернативных положительных вариантов развитий событий) значительно превосходит как по количеству, т.к. по качественным признаком возможные угрозы. Всё вышесказанное свидетельствует об эффективности проекта №.3.
4. Сравнительная оценка способов обновления основных производственных фондов. Кредит и лизинг
Для того чтобы руководство строительной организации могло принять обоснованное и взвешенное управленческое решение при выборе варианта реализации инвестиционного проекта, связанного с техническим вооружением или перевооружением, необходимо учитывать те экономические преимущества, которые можно достичь, применяя механизм финансового лизинга.
Преимущества лизинга
Наиболее часто на практике эффективность финансового лизинга определяется посредством его сравнения с использованием схемы банковского кредитования, то есть когда для приобретения основных фондов покупатель самостоятельно за счет полученных от банка средств оплачивает стоимость приобретаемого имущества. Необходимость сравнения обусловлена определенной схожестью этих двух финансовых инструментов. Напомним, что лизинг основывается на тех же принципах, что и кредит: срочность, платность, возвратность.