Сущность данного метода выражается формулой:
Оцененная стоимость = чистая прибыль/ ставка капитализации
Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована. Данный этап подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выдать между несколькими вариантами:
• прибыль последнего отчетного года;
• прибыль первого прогнозного года;
• средняя величина дохода за несколько последних отчетных лет (3–5 лет).
Так как продолжительность временно го периода составляет 3 года, то применяется средняя величина дохода за несколько последних лет (3 года), равная 1577,99 тыс. руб.
Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, наиболее распространены из них:
• модель оценки капитальных активов;
• метод кумулятивного построения;
• модель средневзвешенной стоимости капитала.
Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с применяемыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).
Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (отстоящих от настоящего времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В данной курсовой работе применялся метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования = безрискова ставка+ премия за инвестирование в данную компанию
| Фактор риска | Значение | Примечание |
| Безрисковая | 8% | Доходность внешнего валютного займа |
| Ключевая фигура | 3% | Компании не зависит от одной ключевой фигуры. Однако, отсутствует управленческий резерв |
| Размер компании | 3% | Малое предприятие. Большая конкуренция |
| Финансовое положение | 4% | Резкое увеличение краткосрочной задолженности предприятия |
| Товарная/ территориальная диверсификация | 2% | Предприятие реализует продукцию, пользующуюся повышенным спросом, имеет выход на внешний рынок |
| Диверсификация клиентуры | 3% | На 10 крупных потребителей продукции приходится около 80% сбыта. На самого крупного – 15%. |
| Прибыли: нормы и ретроспективная прогнозируемость | 4% | Информация о деятельности имеется только за один год, что затрудняет прогнозирование |
| Прочие риски | 0% | Риск, связанный с характером деятельности данной компании, отсутствует |
Ставки капитализации = 27 – 1,2 = 25,8%
Оцененная стоимость = 1577,99 / 0,258 = 6116,24 тыс. руб.
2.4 Метод чистых активов к оценке стоимости предприятия на примере ООО «Калужский кабельный завод»
1. Оценка стоимости недвижимости.
Описание объекта оценки:
1. площадь участка – 1400 м2,
2. удаленность от г. Калуга – 28 км.,
3. место расположения ООО «ККЗ» – д. Жилетово, Калужская область.
Информация о здании:
1. Одноэтажное кирпичное здание.
2. Год постройки – 1991.
3. Общая полезная площадь помещения – 600 м2.
Доходный метод
1. Расчет потенциального валового дохода:
ПВД = S * Ca,
где S – полезна площадь, сдаваемая в аренду, м3;
Ca – ставка арендной платы за 1 м2
По данным Комитета управления имуществом Дзержинского района Калужской области ставка арендной платы муниципального и государственного имущества нежилых помещений в д. Жилетово составляет 400 руб./ м2.
При этом исходили из того, что искомая ставка основывается на «тройственной чистой аренде», т.е. все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор: ПВД =600м2*400 руб./ м2. * 12 = 2880000 руб./год.
2. Полученный расчетным путём потенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с недозагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют: ПН = 1728000 руб.
Установим допуск на «недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит: П = 288000 руб.
ДВД = 2880000 – (288000+ 1728000) = 864000 руб./ год.
3. Переменные затраты составят:
а) налог на землю = 1,7 * 1400 м2. = 2520 руб.
б) налог на имущество = 0,022 (ставка налога на имущество) * 671519/2 = 14773 руб.,
в) охрана = 3 (охранника) * 4000 (заработная плата охранников) * 12 = 144 000 руб./год.;
г) стоимость бухгалтерских услуг = 3 * 6000*12= 216 000 руб. / год.
д) налог на прибыль = (ДВД – операционные расходы) * 24%= (864000 – 377293)* 0,24= 116810 руб.
Затраты замещения составят: текущий капитальный ремонт здания требуется каждые 10 лет и обходится в 190 000 руб., так как здание построено 13 лет назад, то затраты =190000/7=27143 руб. Итого: 404436 руб./ год
4. Расчет чистого валового дохода:
ЧОД = ДВД – Операционные издержки =864000 – 494103 = 369897 руб.
5. Ставка капитализации (определяется методом прямой капитализации):
Ск = ЧОД / стоимость аналога =396897/ 850 000= 0,4
6. Расчет стоимости недвижимости:
V доход. = ЧОД / Ск = 369897 / 0,4= 924743 руб.
Рыночный метод
Расчет ведется методов валового рентного мультипликатора:
Известно, что были проданы три аналогичных здания:
| Аналогичное здание | Цена продажи | ПВД | ВРМ |
| Одноэтажное кирпичное здание в том же районе, но с площадью, равной 530 м2. | 850 000 | 2544000 | 0,33 |
| Одноэтажное кирпичное здание с площадью 620 м2., расположено ближе к г. Калуге на 15 км | 940 000 | 2976000 | 0,32 |
| Одноэтажное бетонное здание площадью 600 м2 | 820 000 | 2880000 | 0,28 |
ВРМ усредненный по аналогам = (0,33 + 0,32 + 0,28) / 3 = 3,071 / 3 = 0,31
V рын = ПВД * ВРМ усред = 2 880 000 * 0,31 = 892800 руб.
Затратный метод
1. Расчет стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:
Ц зем = S уч * С,
где Ц зем – стоимость земельного участка, руб.;
С – стоимость единицы площади земельного участка за 1 кв. м., в руб.;
S уч – площадь земельного участка, кв. м.
Площадь земельного участка составляет 1400 м2. Ставка земельного налога на 2006 г. в д. Жилетово составляет 1,75 руб./м2. Таким образом, стоимость земельного участка составит:
Ц зем = 1400 * 1.75 = 2520 руб.
2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на действующую дату оценки:
Стоимость строительства 1 м2. аналогичных конструкций на конец 2005 г. в д. Жилетово равна 3000 руб.
Vстр = 600 * 3000 = 2400000 руб.
3.Определение износа зданий и сооружений.
Срок эксплуатации составляет 70 лет.
Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра. По результатам визуального осмотра оценщиком зданию требуется внутренний косметический ремонт. Физический износ здания составил 20% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,2= 480000 руб., функциональный износ составляет 5% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,05= 120000 руб.
Таблица 1. Конструктивные элементы зданий
| Конструктивный элемент | Характеристика | Техническое состояние |
| Фундаменты | Железобетонные | Трещины цоколя, разрушение блоков частичное |
| Перегородки | Кирпичные | Отслоение штукатурки стен и карнизов |
| Перекрытия | Железобетонные | Усадочные трещины в плитах, следы протечек на стенах и плитах в местах опирания плит на наружные стены |
| Кровля | Шиферная по деревянной обрешетки | Отколы и трещины, протечки |
| Полы | Линолеум, керамическая плитка | Сколы плитки и трещины керамической плитки |
| Наружная отделка | Оштукатурено | Отслоение и отпадение штукатурки стен |
| Внутренняя отделка | Клеевая побелка потолков масляная окраска стен | Следы протечек, ржавые пятна, отслоение и отпадение штукатурки, массовые пятна на окрашенной поверхности и т.д. |
4. Определение остаточной стоимости:
Остаточная стоимость = восстановительная стоимость – совокупный износ 2400000 – (480000+120000)=1800000 руб.
5. Полная стоимость = остаточная стоимость + стоимость земельного участка = 1800000 + 2520 = 1802520 руб.
1. Оценка стоимости машин и оборудования
Общие сведения об объекте оценки:
1. Вытяжная вентиляция: 13736 руб.,
2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):4200 руб.,
3. Волочильный стан ВСК-13Н: 634329 руб.,
4. ГАЗ-3307: 393000 руб.
5. ЗИЛ 441510: 107790 руб.
Последовательность решения:
1. подбираются однородные объекты:
1. Вытяжная вентиляция: 10736 руб.,
2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н): 5000 руб.,
3. Волочильный стан ВСК-13Н: 650000 руб.,
4. ГАЗ-3307: 370000 руб.
5. ЗИЛ 441510: 100090 руб.
2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:
С п.од. = ((1-НДС) (1- Н пр – К р) * Ц од) / (1- Н пр),
Где НДС – ставка налога на добавленную стоимость (18%);
Н пр – ставка налога на прибыль (24%);
К р – показатель рентабельности продукции 0.20 (так как продукция пользуется повышенным спросом);
Ц од – цена однородного объекта.
Вытяжная вентиляция:
С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*10736) / (1–0,24) = 6327 руб.
Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):
С п.од. = ((1–0,2)*(1–0,24–0,20)*5000) / (1–0,24) = 2947 руб.