KL= Kc /(1 + i / m)td*m
Заключительным этапом определения ликвидационной стоимости объекта является непосредственное вычисление его ликвидационной стоимости. Вычисление ликвидационной стоимости объекта осуществляется умножением рыночной стоимости объекта (Vm) на коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (KL).
В случае вынужденной продажи оцениваемого имущества в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов потенциальный залогодержатель может ориентироваться на значения ликвидационной стоимости, рассчитанной прямым методом сравнения или косвенным.
Прямой метод сравнения определения ликвидационной стоимости основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение прямого метода реализуется либо прямым сравнением с аналогами, либо статистическим моделированием (корреляционно-регрессионным анализом). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи объектов в АПК труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода (хотя при наличии необходимой информации он обладает высокой степенью объективности).
Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. В связи с тем, что специалисты по оценке имущества в некоторых случаях не располагают достоверной информацией по сделкам с аналогичными объектами в условиях вынужденной продажи, то для целей оценки применяется косвенный метод определения ликвидационной стоимости, нормализующийся в следующем виде:
Ликвидационная стоимость = Рыночная стоимость – Скидка на факт вынужденной продажи
Как показывает практика, скидка на вынужденный характер продажи находится в диапазоне от 15 до 40%.
Безусловно, значение поправочного коэффициента может быть и иным, в зависимости от конкретных условий ликвидации. В любом случае расчет данного коэффициента предполагает обоснование и выделение факторов, определяющих снижение рыночной стоимости каждого конкретного вида имущества. Влияние факторов ликвидационной стоимости на различные виды имущества дано в табл. 1.
Таблица 1. Влияние факторов ликвидационной стоимости на различные виды имущества
| Видимущества | Фактор воздействия | ||||||
| Срокэкспозиции | Инвести-ционнаяпривлека-тельность | Факторы«выделения» | Рыночнаястоимость | Конъюнктурарынка | Маркетинг | Субъективныефакторы | КомментарийКрайне важны юри-дические аспектыоформления недви-жимости, наличиетехнологической до-кументации, индивидуальные характеристики имущества. |
| Объект Недвижимости | Высокий | Высокий | Средний | Средний | Высокий | Средний | Очень высокий |
Для определения скидки на факт вынужденной продажи необходимо провести ранжирование всех факторов по значимости в рамках каждого конкретного объекта с приданием определенного диапазона, в котором может варьироваться величина скидки. При этом нужно иметь в виду, что сумма значений верхних диапазонов всех факторов не должна превышать 100%.
Определение величины скидки на факт вынужденной продажи основано на ранжировании по 10-балльной системе (табл. 2).
Таблица 2. Расчет диапазона влияния факторов воздействия и выведение итоговой величины скидки на факт вынужденной продажи
| Фактор воздействия | Степень влияния на конечный результат | Оценка по 10-балльной | Диапазон скидки на вынужденность продаж | Расчетная величина |
| Объекты недвижимости | ||||
| Срок экспозиции | Высокий | 7 | 7 / 44 х 100% = 0 – 16% | 2 |
| Инвестиционная привлекательность | Высокий | 7 | 7 / 44х 100% = 0 – 16% | 3 |
| Факторы «выделения» | Средний | 5 | 5 / 44 х 100% = 0 – 11% | 3 |
| Рыночная стоимость | Средний | 5 | 5 / 44 х 100% = 0 – 11% | 3 |
| Конъюнктура рынка | Высокий | 7 | 7 / 44 х 100% = 0 – 16% | 3 |
| Маркетинг | Средний | 4 | 4 / 44 х 100% = 0 – 9% | 2 |
| Субъективные факторы | Очень высокий | 9 | 9 / 44 х 100% = 0 – 20% | 4 |
| Суммарная величина | 44 | 0 - 100% | 20% | |
Таким образом, определение ликвидационной стоимости – это важнейший этап в оценочной деятельности, особенно в условиях арбитражного управления, в том числе в условиях продажи объекта оценки на открытом конкурентном рынке.
При реализации недвижимости у предприятий существует альтернатива в отношении установления цены. Если нет обстоятельств вынуждающих предприятие к сокращению периода экспозиции объекта, то субъект экономических отношений может дожидаться реализации объекта по цене, соответствующей его рыночной стоимости.
Заключение
Рассмотренные выше методики имущественного подхода требуют большого числа практических расчетов, дальнейшего анализа полученных результатов, формирования соответствующей нормативной базы применения этих методик, а также их последовательного совершенствования.
Описанные методы пригодны для оценки различных видов стоимостей предприятий. Методика скорректированной балансовой стоимости устанавливает либо балансовую, либо восстановительную стоимость предприятия (что зависит от разницы в датах оценки предприятия и переоценки основных фондов данного предприятия); методика замещения позволяет рассчитать стоимость замещения предприятия; методика ликвидационной стоимости - ликвидационную стоимость предприятия; методика накопления активов- рыночную стоимость предприятия.
Список использованных источников
1. Оценка стоимости бизнеса. Акулич М.В.Издательство: Питер. Год: 2009. 272с.
2. Оценка бизнеса. 2-е изд., перераб. и доп. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А.Издательство: Финансы и статистика Год: 2009. 736с.
3. Оценка стоимости бизнеса Рутгайзер В.М.Издательство: Маросейка Учебное пособие. 2008. 432с.
4. Оценка бизнеса. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Мирзажанов С.К. Издательство: Эксмо. Серия: Профессиональные издания для бизнеса. 2008. 352с.
5. Оценка бизнеса: задачи и решения. 3-е изд., доп Просветов Г.И. Издательство: Альфа-Пресс Вид издания: Учебно-метод.пособие 2009. 238с.
6. http://www.profiz.ru/se/1_06/1053
7. http://businessval.ru/adept/business/liquidation-value/