Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству в письме от 18 марта 1996 года № 5-16\489 направил своим органам на местах рекомендательную форму договора аренды земельных участков, поселений. Этот договор реализует отношения владельцев земли в лице муниципальных властей и арендаторов, которыми могут выступать любые частные и юридические лица. Форму этого договора с некоторой доработкой могут использовать любые собственники земли.
Необходимость появления такого документа назрела давно. Раньше местные органы власти вынуждены были сами составлять договоры аренды, что нередко приводило к курьезам. Так, в одном из райцентров был заключен договор аренды без упоминания об арендной плате, ее размере и сроках Участок о котором идет речь, был передан в пользование на 49 лет практически бесплатно. Подобных случаев достаточно.
В документе Роскомзема муниципальным властям предлагаются и базовые размеры арендной платы. Их рекомендуется устанавливать решением органа исполнительной власти в размере 0,5 процента и более от нормативной цены земли, принятые согласно Постановлению Правительства России от 03.11.94 № 1204 “О порядке определения нормативной цены земли”.
В соответствии с действующим законодательством максимальный срок договора аренды земельного участка в Российской федерации 50 лет, однако, никакого запрета на продление или перезаключение такого договора нет.
Земельные участки могут быть переданы в аренду исключительно по решению собственника уполномоченного им лица.
Согласно второй части ГК РФ, если арендодатель является собственником земельного участка, он предоставляет арендатору право аренды или иное право пользования соответствующей частью участка. Если же арендодатель не является собственником земельного участка, то он по общему правилу вправе сдать свое здание, сооружение в аренду без согласия собственника участка, передав арендатору тот же титул на землю, что имеет сам.
В соответствии с Указом Президента России “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” (п. 5) местной администрации предоставлено право организовать передачу в аренду земель с правом последующего выкупа в собственность. Установлено, что при передаче в аренду преимущественные права предоставляются лицам, ранее арендовавших земельные участки.
Каждый собственник, будь это частное лицо или государство, в договоре аренды земельного участка самостоятельно устанавливает нормы пользования и ограничения.
Так, например, московские власти дают возможность арендаторам продавать права аренды, закладывать, завещать. В некоторых областях России возможна и субаренда земельного участка.
Аренда земли - несомненный шаг вперед по сравнению с постоянным бессрочным пользованием. Последнее не гарантирует прав владения участком, который может быть в любой момент изъят (с предоставлением иного - по усмотрению властей).
Аренда же большую часть прав определенно устанавливает и защищает.
К серьезным недостаткам аренды относятся неопределенность размера арендной платы в будущем и отсутствие гарантии, что на следующий срок договор будет заключен именно с этим, а не с иным арендатором. Эти вопросы уже рассматриваются нашим законодателем и вскоре, я надеюсь, сфера этого вопроса будет разрешена самым наилучшим путем.
3. Права и обязанности сельскохозяйственных коммерческих организаций по использованию земли. Прекращение прав на землю.
Совокупность прав и обязанностей сельскохозяйственной коммерческой организации в области использования и охраны земель, а также способность своими действиями приобретать права и создавать для себя определенные обязанности в области земельных отношений составляет земельную правосубъектность сельскохозяйственной коммерческой организации. Рассматривая права и обязанности сельскохозяйственных предприятий по использованию земли нельзя не упомянуть, что земли, на которых сельскохозяйственные предприятия ведут свое производство, являются землями сельскохозяйственного назначения и относятся к основной категории земель РФ. Категории земель устанавливаются в соответствии с их целевым назначением. Так, для земель сельскохозяйственного назначения основной целью использования является производство сельскохозяйственной продукции.
Принцип целевого характера использования земель представляется собой один из важнейших принципов российского земельного права. Этот принцип реализуется в нормах права через закрепление обязанности всех субъектов использовать земельные участки в соответствии с основным целевым назначением независимо от того, на каком правовом титуле они предоставлены.
Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земли.
ЗК РФ вводит новое, ранее не известное российскому законодательству понятие «разрешенное использование земельных участков», которое можно рассматривать как один из элементов их правового режима. Разрешенное использование земельного участка – это использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование земельного участка определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации.
Оно может содержать требования:
1) к способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации земель и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;
2) к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;
3) к размещению социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;
4) к видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;
5) к предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду;
6) к сохранению зеленых насаждений, а также иные требования, установленные федеральными законами, законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Перечень требований, включаемых в разрешенное использование земельного участка устанавливается независимо от прав на данный земельный участок.
Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в документах, удостоверяющих права на земельный участок. Самовольное изменение режима разрешенного использования земельных участков не допускается.
Все многочисленные права и обязанности, составляющие правомочие использования земельного участка, являющегося неотъемлемым элементом земельной правосубъектности сельскохозяйственных предприятий, подразделяются на общие права и обязанности и специальные. Общие права и обязанности распространяются на всех субъектов, использующих землю, независимо от ее категории и целевого назначения. Кроме того, права и обязанности могут быть установлены применительно к использованию земель, например сельскохозяйственного назначения или другой категории земельного фонда. Права и обязанности, зависящие от категории земель и целевого назначения участка, являются специальными. Объем и содержание прав и обязанностей при временном пользовании и аренде земли могут зависеть от условий договора, заключаемого сторонами (например, право на последующий выкуп земельного участка при аренде; право на возведение для производственных целей строго перечисленных в договоре построек временного характера при договоре временного пользования землей и т.д.)
Среди общих прав по использованию земель можно выделить следующие:
- право самостоятельного хозяйствования на земле;
- право использования в установленном порядке для собственных нужд имеющихся на земельном участке общераспространенных полезных ископаемых, пресных подземных вод, а также закрытых водоемов в соответствии с законодательством РФ (пп. 1 п.1 ст. 40 ЗК РФ);
- право на возведение жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пп. 2 п.1 ст. 40 ЗК РФ).
Следует отметить, что перечень прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, закрепленных в законодательстве не является исчерпывающим.
К специальным правам субъектов, использующих земли сельскохозяйственного назначения, можно отнести:
- право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, многолетние насаждения (за исключением случаев установленных лесным законодательством (п.2 ст. 40 ЗК РФ);
- право на проведение в соответствии с разрешенным использованием оросительных, осушительных, культуртехнических и других мелиоративных работ, строительство прудов и иных закрытых водоемов в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (пп. 3 п.1 ст.40 ЗК РФ);
Законодательство запрещает какое бы то ни было вмешательство в хозяйственную деятельность, связанную с использованием земли, со стороны государственных и иных органов и организаций, за исключением случаев предусмотренных законом. Нарушенные земельные права должны быть восстановлены добровольно стороной, совершившей нарушение, либо через суд. В соответствии с п.1 ст. 62 ЗК РФ «Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством»,[3] кроме того, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).