Оценка собственности (стр. 6 из 7)

Таблица 2.9

Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта

Этап согласования	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование результатов, $	Скорректированная стоимость, $
Первый	1309213,5	(1309213,5-1560193,2)÷ 1560193,2×100%=16,1%	(1309213,5×2+1560193,2)÷3=1389651,2	1392873,4
Второй	1560193,2

Таким образом, итоговая стоимость, рассчитанная методом интерполяции на базе Наегли, учитывающим экономические, определяющие достоверность результатов, и математические – степень расхождения полученных величин стоимости по оцениваемому объекту, составила округлено 1392873 у.е..В нашем случае, исходя из предоставленной информации, отражающей те или иные параметры(качественного или количественного характера), показатели доходности, величину затрат на строительство с учетом всех недостатков как объекта, предложенного для проведения оценочной процедуры, так и сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в данном сегменте рынка, при определении степени достоверности того или иного стоимостного результата, Оценщик исходил из следующих суждений:

Результат, полученный методом сравнительного подхода(наиболее объективный) – допуская, что предоставленная информация о сделках с аналогичными, нашему, объектами является качественной и отражает наличие активного и стабильного рынка инвестиций для данного типа собственности, можно сказать, что именно сравнительный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию.

Результат, полученный методом доходного подхода (среднедостоверный) – исходя из того, что доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную

на риск их недополучения, Оценщик считает, что методика данного подходасоздает картину о рыночной стоимости объекта оценки менее достоверную, чем вышеуказанная методика сравнительного подхода, исключительно опирающаяся на рыночные данные. Негативной стороной доходного подхода является сложность прогнозирования доходов и расходов, на величину которых влияет множество факторов как экономического, законодательного так и политического характера, также низкая достоверность изменения стоимости объекта оценки, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски.

Результат, полученный методом затратного подхода (наименее объективный) – поскольку оцениваемый объект принадлежит сегменту рынка доходной недвижимости, и имеется обширная рыночная информация, можно сделать вывод, что в данном случае важность применения методики затратного подхода не является определяющей и данный подход ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости, приносящих доход, так как не учитывает доходный потенциал.

3. Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного подхода: метод прямой капитализации, метод инвестиционной группы, тетехника Эллвуда, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

Рассчитаем стоимость объекта оценки с использованием методов доходного подхода: метода прямой капитализации, метода инвестиционной группы, техники Эллвуда, традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Информация об объекте оценки приведена в таблице 3.1

Таблица 3.1

Показатели	Величина
Потенциальный валовый доход	90000
Потери при сборе платежей	3%
Прочие доходы	2000
Операционные расходы, в % от ПВД	7%
Первоначальная основная сумма ипотеки	560000
Срок ипотеки	32
Ставка процента по кредиту	12%
Ставка дисконтирования	17%
Предполагаемый год продажи собственности	27
Ежегодный прирост стоимости	2%
Первоначальная стоимость собственности	700000

Рассмотрим определение стоимости объекта оценки с использованием метода прямой капитализации.

Прямая капитализация – этот метод, используемый для конвертации суммы оцененного годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие – либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы доходов на соответствующий фактор (мультипликатор) дохода.

Данный метод применяется при следующих условиях:

- наличие активного рынка.

- дата оценки объекта оценки и дата продажи сопоставимого объекта должны совпадать (не более 1-2 месяцев).

- отсутствие задолженности по заемным средствам.

В силу того, что информация, касающаяся объекта оценки не соответствует требуемым условиям для применения метода прямой капитализации, предлагаю отказаться от использования данного метода, поскольку стоимость объекта оценки, определенная с его помощью, не предоставит реальной картины о рыночной стоимости объекта оценки и будет сильно искажена.

В данном случае, более целесообразным, считается применение метода, учитывающего способ финансирования сделки с недвижимостью или метода инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой – от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного долга.

Данный метод применяется в том случае, если оцениваемая недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.

C помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется «инвестиционная группа с амортизацией», поскольку учитывает как возврат собственного капитала, так и возврат (амортизацию) основной суммы ипотечного кредита. Для этого в качестве ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и не ставка дохода на собственный капитал, а коэффициент капитализации собственного капитала. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственного капитала взвешиваются соответственно по коэффициенту ипотечной задолженности и по доле собственного капитала в общей структуре капитала объекта недвижимости. Сумма этих средневзвешенных коэффициентов укажет на значение общего коэффициента капитализации.

Ro = Rе* Wск + Rm * Wuк, где

Re – коэффициент капитализации на собственный капитал;

Rm – ипотечная постоянная(коэффициент капитализации по ипотке);

Wск – удельный вес собственного капитала;

Wuк – удельный вес заемного капитала.

Вышеприведенная формула полностью соответствует условиям задачи, т.к. применяется в случае, когда в течение анализируемого периода заемщик уплачивает только проценты, а возврат основного долга предусматривается в момент перепродажи недвижимости.

Алгоритм решения:

Определяем удельные веса собственного и заемного капитала.

Wuк =

;

Wuк =

= 0,8

Wск = 1- 0,8 = 0,2

В качестве ставки дохода на собственный капитал примем ставку дисконтирования, которая количественно равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объект:

Re = 0,17

Находим ипотечную постоянную, предполагая, что платежи по кредиту осуществляются ежемесячно. Используя таблицы сложного процента находим величину взноса за амортизацию единицы при ежемесячном начислении процентов для периода – 32 года ; 0,010273

ИП(Rm) = 0,010273 * 12 = 0,1232803

Рассчитываем общий коэффициент капитализации, путем подстановки полученных результатов

Rо = 0,17 * 0,2 + 0,1232803 * 0,8 = 0,1326.

Определяем годовой действительный валовый доход, через расчет по имеющимся данным годового потенциального валового дохода:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы;

Определяем годовой чистый операционный доход:

ЧОД = ДВД – ОР;

ДВД = 90000 – (90000*3%) + 2000 = 89300

ЧОД = 89300 – (90000*7%) = 83000

Определив общий коэффициент капитализации и годовой чистый операционный доход, рассчитываем стоимость объекта оценки.

V =

= 625943 у.е.

Стоимость объекта оценки, полученная данным методом равна 625943 у.е.

Расчет стоимости объекта оценки с использованием методики Эллвуда. Этот метод предлагает способ определения общего коэффициента капитализации по эмпирически найденной формуле, позволяющей учесть (по сравнению с техникой инвестиционной группы) дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, такие как финансовый леверидж. Он также учитывает прирост собственного капитала за счет амортизации ипотечного кредита и способы возмещения инвестированного капитала:

Ro = Ye - m* C ± do * SFF(n;Ye), где

Ro – общий коэффициент капитализации;

Ye– ставка дохода на собственный капитал;

m– коэффициент ипотечной задолженности;

С – ипотечный коэффициент Эллвуда;

d – изменение стоимости собственности за прогнозный период;

SFF(n;Ye) – фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал за прогнозный период.