Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.
Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%. В нашем случае примем Ифунк=2%, т.е. научно-технический прогресс оказал незначительное воздействие на рассматриваемый объект недвижимости.
Износ внешнего воздействия – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.
Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%. Примем Ивн=2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в центре города на одной из главных улиц (центральный район, где в настоящее время наблюдается общий экономический рост). Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.
Итак, процентное значение накопленного износа определяем по формуле 2:
Ин=1 - (1 – 34,798/100)*(1 – 2/100)*(1 – 2/100) = 0,374
Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства здания:
Ин = 0,374*5571,522 = 2083,749 тыс.р.
Таким образом, используя формулу 1, находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:
Сзп = 1832,906+5571,522-2083,749 = 5320,679 тыс. р.
3.2. Использование сравнительного подхода
Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка. [6 ,с.17]
Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [5,с.62]
Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.
Основные этапы метода прямого сравнения продаж:
1. Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2. Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;
4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.
Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.
Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.
Таблица 3.5
Данные о продажах коммерческой недвижимости
| Аналоги | Площадь*, м2 | Место- положение | Транспортная доступность | Состояние |
| А1 | +15% | с/о | гл. | хорошее |
| А2 | -25% | с/о | гл. | удовлетворительное |
| А3 | +80% | с/о | втр. | хорошее |
| А4 | -35% | отд. | втр. | хорошее |
| А5 | +40% | отд. | гл. | удовлетворительное |
| А6 | +30% | отд. | гл. | хорошее |
| А7 | +100% | цен. | гл. | хорошее |
| А8 | -50% | цен. | гл. | удовлетворительное |
| А9 | -10% | цен. | втр. | хорошее |
*Относительно объекта оценки.
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.
Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
· 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
· 10% между центром и районами средней отдаленности;
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6, гр.1-9).Для этого используется метод парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
При определении поправок необходимо учесть:
1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).
Теперь для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей:
1. среднего арифметического значения скорректированных цен: (4733,77+4807,03+4625,137+)/9=4717,82 тыс.р.
2. модального значения.
В качестве модального значения примем 4763,929 тыс.р.
3. медианного значения:
4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03 4808,265
Медианой в данном ранжированном числовом ряду является число 4733,769 тыс.р.
4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый
объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А9, его скорректированная цена – 4808,265 тыс.р.
5. скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:
Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = [aij],
где aij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).
a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj}.
Итак, составим квадратную матрицу А размером 9х9:
| (xi/xj) | А1 | А2 | А3 | А4 | А5 | А6 | А7 | А8 | А9 |
| А1 | 1 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 1 | 0,5 | 0,5 | 0,5 |
| А2 | 1,5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,5 | 1 | 0,5 | 0,5 |
| А3 | 1,5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,5 | 1 | 0,5 | 0,5 |
| А4 | 1,5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 |
| А5 | 1,5 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1,5 | 1 | 0,5 | 0,5 |
| А6 | 1 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 1 | 0,5 | 0,5 | 0,5 |
| А7 | 1,5 | 1 | 1 | 1,5 | 1 | 1,5 | 1 | 0,5 | 0,5 |
| А8 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1 | 1 |
| А9 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1 | 1 |
Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) для каждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всех значений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе Р(Н1)*гр.13 получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.