Смекни!
smekni.com

Арендные отношения в области недвижимости (стр. 14 из 16)

Вывод суда об имеющейся неопределенности в договоре сдаваемого в аренду имущества является необоснованным.

Приказом ПО "Томскжилкомхоз" от 18.06.90 N 206 коллектив Спецдорремстройтреста на основании договора от 01.06.90 N 2 переведен на аренду. Для передачи основных средств назначена инвентаризационная комиссия. Установлено, что договор от 01.06.90 N 2 вступает в силу после подписания акта приема-передачи основных средств. В материалах дела имеется протокол заседания инвентаризационной комиссии, где подведены итоги инвентаризации основных средств, находящихся на балансе Спецдорремстройтреста по состоянию на 01.06.90 в связи с их передачей в аренду. Остаточная стоимость основных средств составила 4 600 243 рубля. В материалах дела имеется и акт приема-передачи основных средств от 01.07.90, по которому Спецдорремстройтресту переданы согласно приложению основные средства по остаточной стоимости на сумму 4 600 243 рубля, а также оборотные средства на сумму 2 085 000 рублей. Данный акт подписан генеральным директором ПО "Томскжилкомхоз" и директором Спецдорремстройтреста. В ПО "Томскжилкомхоз" издан приказ от 26.07.90 N 247 о переводе с 01.07.90 Спецдорремстройтреста на аренду в связи с заключенным договором от 01.06.90 N 2 и актом передачи основных средств. Пунктом 2 указанного договора установлено, что арендатор принимает к пользованию передаваемое имущество и ежемесячно выплачивает арендную плату в соответствии с расчетом, прилагаемым к настоящему договору. Факт подписания приложенного расчета заместителями руководителей предприятий, не означает несогласованности размера арендной платы, поскольку в договоре аренды, подписанном руководителями предприятий, имеется ссылка на данный расчет.

Вывод суда об отсутствии существенного условия договора - размера арендной платы - не соответствует материалам дела.

Имеются свидетельства внесения истцом арендной платы с момента заключения договора.

Таким образом, договор от 01.06.90 N 2 заключен в соответствии со статьей 16 Основ законодательства об аренде, содержит все существенные условия, и оснований для признания его недействительным нет. Поэтому решение и постановление суда в части признания недействительным договора аренды от 01.06.90 N 2 подлежат отмене.

При этом, судом не исследовался вопрос: какое конкретно имущество было передано ТОО "Ремстрой" по договору о совместной деятельности и впоследствии отменено названным товариществом по заключенному с Комитетом по управлению имуществом города Томска договору мены от 03.01.93 и дополнительному соглашению к нему.

Дело решено направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.[56]

Заслуга именно нового Гражданского Кодекса РФ состоит в том, что он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора имущества и предусмотрел комплекс специальных правил учитывающих специфику правоотношений связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем сос­тавления одного документа, подписанного сторонами (п. 2, ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его неде­йствительность.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов Арендодателя и Арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 657 ГК, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных п. 2 ст. 657 ГК, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Кредитор, который письменно не сообщил Арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков.

К числу существенных условий договора аренды предприятий по­мимо предмета, относится также и цена (арендная плата). Основа­нием для такого вывода служит правило п.2 ст.650 ГК. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере аре­ндной платы договор аренды считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК). При этом правила определения цены предусмотренные п. З ст. 435 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора - действующего и посто­янно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя претерпели следующие изменения:

- Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конк­ретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК.

- На арендодателя возложена дополнительная обязанность, во­зместить арендатору стоимость произведенных последним неотдели­мых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено до­говором аренды предприятия (ч.1 ст.662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного иму­щества. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности, во­зместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осущест­влении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст. 662 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом:

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п.1 ст.661 ГК). Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендо­ванного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арен­датора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущест­ва является императивной. Однако она может быть реализована то­лько в отношении обязательного страхования. Обязанность произ­водить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГК). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как пред­приятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комп­лекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. На этот случай в ст. 663 ГК ус­тановлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и ра­сторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие пос­ледствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо си­туация, когда последствия недействительности или нарушения ус­ловий договора не применяются исходя из общественных интересов.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с арендодателем несут солидарную ответственность по долгам, тем которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора.