Подходы к оценке бизнеса в кризисных условиях (стр. 5 из 10)
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:
1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.
2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:
• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов;
• денежный поток после уплаты налогов.
Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.
3. Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
4. Определение ставки дисконтирования.
Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.
Метод кумулятивного построениябыл рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.
Метод выделения(см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществляется в следующей последовательности:
• моделируются потоки доходов и расходов для каждого объекта аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования;
• рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.
Метод мониторингаоснован на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.
Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.[3,c.348]
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
где РV текущая стоимость;
Сt– денежный поток периода t ;
i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
R – стоимость реверсии.
Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).
Метод капитализации доходов
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.26 Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализации доходов применяется если:
• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный метод не следует использовать, если:
• потоки доходов нестабильны;
• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Основные этапы оценки методом капитализации доходов
1. Определение чистого операционного дохода.
Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.[8]
2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.
3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы
для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно постоянные, условно переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.
К условно постоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.
К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно переменные расходы это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.
Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену короткоживущих элементов строений.
4. Определение чистого операционного дохода.
ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).
5. Расчет коэффициента капитализации
Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.
Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• компенсацию за инвестиционный менеджмент;
• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.
Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
1. Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
2. Государственные облигации РФ;
3. Ставки по межбанковским кредитам РФ;
4. Ставка рефинансирования ЦБ РФ;
5. Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран).
Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.[8]
Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.