По-прежнему не вернулись на ипотечный рынок банки "КИТ Финанс", "Хоум Кредит", Бинбанк, ДжиИ Мани Банк, НОМОС-банк, Первый Чешско-Российский банк, Промсвязьбанк, Юниаструм Банк. Банки "КИТ Финанс" и "Хоум Кредит" фактически прекратили жилищное кредитование, предлагая ипотеку только покупателям заложенного в банке жилья, выставленного на продажу несостоятельными заемщиками.
Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-Банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.
К середине 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке вернулись на докризисный, а местами опустились даже на более низкий уровень. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 - 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет примерно 12,5 - 14% годовых. Переменные ставки ниже, чем до кризиса, поскольку значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования Центрального банка РФ, к которым они привязаны, держатся на очень низких значениях. На историческом минимуме держится ставка рефинансирования АИЖК, которая служит точкой отсчета для его партнеров, устанавливающих процентные ставки по кредитным продуктам Агентства.
Что любопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у некоторых банков сравнялись, хотя в «тучные» годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 - 2%. Одинаковые ставки по кредитам на приобретение квартир и загородного жилья установили Банк Москвы, Барклайс Банк, ВТБ 24, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк, Нордеа Банк, Банк "Россия", Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, банк "Уралсиб".
Размер процентной ставки в настоящий момент определяется четырьмя ключевыми факторами: валютой кредита, величиной первоначального взноса, формой подтверждения доходов заемщика и срок кредита. Большинство игроков рынка объединяет общий подход: отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос и длиннее срок кредита - тем выше будет процентная ставка. В среднем разница составляет от 0,5% до 2%. Для счастливых обладателей "белых доходов" ставка по кредиту на 1 - 1,5 процентных пункта ниже, чем для "серых" заемщиков. Однако в некоторых банках отсутствие справки по форме 2-НДФЛ обойдется заемщику значительно дороже: в Росбанке в таком случае процентная ставка по кредиту увеличивается на 6,5 процентных пункта (!), в Нордеа Банке - на 5 процентных пунктов.
По мнению аналитиков Русипотеки, вполне вероятно, что в следующем году радикально настроенные по отношению к "серым" доходам банки смягчат свое отношение и уменьшат разницу между размером процентной ставки для клиентов с легитимными доходами и получателями "конвертных" зарплат. Дело в том, что с 2011 года общая величина тарифа страховых взносов, которые работодатель выплачивает за наемного работника, увеличивается с 26 до 34%, что, без сомнения, вызовет повальный перевод наемных работников на зарплату "в конвертах". Соответственно, основная масса заемщиков не сможет подтвердить реальный уровень своих доходов справкой 2-НДФЛ. Так что в условиях острой конкуренции за ипотечного заемщика радетели за "белые доходы", возможно, учтут изменившиеся реалии и понизят ставки для "ушедших в тень". Первой ласточкой можно считать объявленное 28 октября АМТ Банком снижение ставок по ипотеке на 0,5 процентных для заемщиков, которые подтверждают основной доход справкой по форме банка. Показательна также позиция двух основных игроков на ипотечном рынке - Сбербанка и ВТБ 24, по ипотечным кредитам которых процентная ставка не зависит от формы подтверждения заемщиком размера своих доходов.
Ряд банков установил единую ставку по кредитам, независимо от величины первоначального взноса, формы подтверждения доходов и срока кредита. У Газпромбанка такая процентная ставка действует по кредиту на приобретение квартир на вторичном и первичном рынке, у ТрансКредитБанка - квартир на первичном рынке, у Собинбанка - по нецелевому кредиту под залог имеющейся в собственности недвижимости.
У ЮниКредит Банка процентная ставка по ипотечным кредитам на приобретение квартир и загородной недвижимости зависит только от срока кредита. Только от способа подтверждения доходов заемщика зависит величина процентных ставок у Банка Москвы (по кредиту на приобретение квартир на первичном рынке), банка "Возрождение" (по кредиту на приобретение жилого дома с земельным участком), Нордеа Банка (по кредиту для приобретения квартиры или жилого дома с земельным участком), банка "ЖилФинанс" (по кредиту для приобретения квартиры на вторичном рынке), по ипотечным кредитам Собинбанка.
Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, примерно на 1 - 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.
Федеральный закон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды фондируют «длинные» ипотечные кредиты преимущественно за счет «коротких» денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за такой срок, как 10 - 20 лет, кризисы возникнут неизбежно.
Однако на практике, думается, на руку заемщикам сыграют характерные для банкиров вообще, и для отечественных, в частности, короткая память и привычка жить одним днем. Учитывая данные обстоятельства, Аналитический центр Русипотеки считает маловероятным массовое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам в связи с запретом не пересмотр ставки в одностороннем порядке. Сейчас разгорается конкуренция за уцелевших в период кризиса потенциальных ипотечных заемщиков, и в свете этого повышение ставок для банков будет совсем не ко времени.
В то же время, можно предположить, что введенный запрет будет способствовать еще большему распространению плавающих ставок. Свидетельством тому служит сделанное руководством Сбербанка объявление о запланированном введении плавающих ставок по всем кредитным продуктам.
Итоги восьми месяцев 2010 года говорят об устойчивом восстановлении российского ипотечного рынка. По данным Центрального банка РФ на 1 сентября было предоставлено 158,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Это в 2,4 раза больше, чем было выдано на 1 сентября 2009 года в количественном выражении, и в 2,6 раза - в денежном. Причем процесс ускоряется: если в I квартале 2010 года выдача кредитов по сравнению с I кварталом 2009 года выросла в два раза в количественном и в денежном выражении, то во II квартале 2010 года рост составил 2,6 раза в количественном и 2,7 раза в денежном выражении.
Динамику роста задолженности по кредитам на покупку жилья и ипотечным жилищным кредитам к ВВП можно посмотреть в приложение Б.
Объем просроченной задолженности продолжает расти, по итогам первого полугодия достиг 38,6 млрд рублей (см. приложение В). Растет и доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечной задолженности: в первом квартале 2010 года она составляла 3,3%, а по итогам первого полугодия - 3,7%. Однако есть основание считать, что с ростом выдачи кредитов объем задолженности будет расти быстрее просрочки. Эксперты считают, что существенного сокращения доли просрочки по ипотечным кредитам можно ждать в четвертом квартале.
Закономерным следствием кризиса стало снижение задолженности по кредитам, выданным в иностранной валюте. В то же время растет объем просрочки по таким кредитам. В результате удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности увеличивается. Можно с большой долей уверенности сделать вывод, что основная масса просрочки носит долгосрочный, и, вероятно, безнадежный характер.
По данным АИЖК доля крупнейшей по размеру активов пятерки банков (главным образом, Сбербанка) к началу сентября в количестве выдаваемых ипотечных кредитов снизилась на 8% и составила 60%. По мнению экспертов Агентства это отражает активные действия со стороны менее крупных и небольших банков по смягчению условий выдачи кредитов и снижению ставок, как благодаря программам рефинансирования АИЖК, так и увеличению объема доступного фондирования в целом.