Основные причины ценового отставания от остальной России [40].
1. Невысокий уровень доходов. Общая покупательская способность населения, естественно, влияет и на рынок жилья. Исторически Воронеж отстает по этому показателю. Вот и на начало 2007 года, по данным Госкомстата, величина денежных доходов на душу населения в Воронежской области составила 6885 рублей в месяц (в среднем по России - 8100 руб.). Для сравнения, в Белгороде - 7270 руб., в Липецке - 7260 руб., в Курске - 7150 руб., в Московской области - 10820 руб., в Москве - 26920 руб.
2. Большие объемы строительства. Действительно, в Воронеже строят в среднем больше, чем в России. Кто-то говорит, что мы даже занимаем первое место в ЦФО по темпам строительства, кто-то что - второе по стране. Жесткие цифры того же Госкомстата свидетельствуют: за первый квартал 2007 года в Воронежской области введено 118 тыс. кв. метров жилья. Сравните: в Курской и Тамбовской - по 51 тыс., в Липецкой - 79 тыс. и только в Белгородской - 167 тыс. (но Белгород - это особая история). В общем, больше, чем в Воронеже, в ЦФО строят только в Москве, Московской и Белгородской областях.
Заметим также, что за первый квартал прошлого года в Воронежском регионе ввели 62 тыс. кв. метров жилья. То есть динамика роста объемов - почти 200 процентов. Вот по этому показателю мы действительно впереди всего ЦФО (в среднем по России динамика роста составила 151 процент).
3. Административное сдерживание роста цен. В Воронеже нет такого человека, который "подмял" бы под себя весь строительный бизнес. В отличие, например, от Москвы, где вице-мэру Ресину прямо или косвенно подконтрольны до 500 столичных застройщиков. Или от Белгорода, где примерно такая же степень влияния у губернатора Савченко. У нас иная ситуация. Группа равноправных и, в общем-то, конкурирующих между собой строителей формирует законодательную власть и поэтому слегка обременена "социалкой". Для губернатора сфера строительства не родная (равно как и для мэра). И соответственно, ценовые гонки на неподконтрольном рынке не в интересах исполнительной власти. По нашим данным, у Владимира Кулакова в 2006 году, в разгар всероссийского скачка цен, был серьезный разговор с крупными игроками рынка из числа депутатов. Он "просил ребят не особенно усердствовать с ценами". И действительно, можно проследить закономерность: у Лукина и Семенова, начиная с мая 2006 года, цены поднимались плавно: в среднем по 150 - 200 руб. за квадратный метр в неделю. А, скажем, "КИТ" или "Стройинвестлайн" (застройщик "Северной Короны") "жонглировали" ценами на свои квартиры. Бывали скачки до 4000 рублей в неделю за квадратный метр. Оно и понятно: руководители этих компаний в Думе не сидят. Для них строительство - только бизнес, а народный гнев обрушится в первую очередь на хозяев ДСК, "Воронеж-Дома", "Аксиомы" и других депутатских корпораций.
Для Воронежа до сих пор актуален фактор хронического состояния предвыборности, - отмечает директор сети "INFOLINE" Евгений Лавриненко. - Политики, желающие избраться или пройти по спискам на следующий срок, уже за полтора-два года до даты Х начинают заигрывать с общественностью. И прежде всего - с помощью обещаний бороться за "Доступное жилье". В этой связи откровенное взвинчивание прайсов на их собственные новостройки выглядело бы просто кощунством. В общем, при иных политических и административных раскладах в экономической ситуации, аналогичной воронежской, цены давно бы улетели за 35 тысяч рублей. Как в том же Белгороде, где рынок еще более перенасыщен, чем у нас.
4. Дешевая земля. Ни для кого не секрет, что в период с 1995-й по 2005-й земля в городе строителям доставалась дешево. Как в собственность, так и в аренду. Чиновники отписывали участки гектарами без всяких аукционов: за взятки, за долю, по знакомству. И без серьезных обременений по инфраструктуре. Но даже сегодня, когда все самые интересные участки разобраны, сотка земли в Воронеже стоит меньше, чем в большинстве областных центров ЦФО.
Аналитики и строители, в том числе столичные, в один голос твердят, что рынок недвижимости в Воронеже недооценен. Между тем он до сих пор так и не достиг психологической отметки в 30000 рублей за средний квадратный метр. А темпы его роста в мае 2007 снизились до темпов 2005 г. (не более 1% в неделю). "Вторичка" и вовсе подешевела на 2-3% с начала года. Главная причина - кардинально изменилось соотношение спроса и предложения в пользу последнего. Причем не просто одна из характеристик менялась, а другая стояла на месте, - обе одновременно двигались в противоположных направлениях.
Одним из неформальных свидетельств резкого увеличения количества предложений является хотя бы тот факт, что в газете "Камелот" перечислению вариантов квартир и домов, выставленных на продажу, сегодня посвящено 25-30 страниц. В 2006 г. их было максимум 15. Формальные же причины следующие.
В 2006 г. площадок для строительства в Воронеже было заложено примерно в 1,5 раза больше, чем в 2005-м. Соответственно, в 2007 г. строек развернулось на порядок больше, чем в 2006-м. Как следствие, количество предложений по "долевкам" увеличилось в полтора раза [40].
Темпы строительства ускорились. Этому способствовали большие суммы оборотных средств, заработанных застройщиками на прошлогоднем нагреве рынка, которые они тут же влили в работу. Сыграл роль еще и такой забавный фактор, как аномально теплая зима. Особенно на фоне аномально холодной прошлогодней зимы. Если на рубеже 2005/2006 годов застройщики замораживали (в прямом и переносном смысле) строительство на период до 2 месяцев, то в этот раз работы не останавливались вообще.
Непроданные квартиры и "зависшая вторичка". Если ровно год назад покупатели буквально сметали с рынка все подряд, вплоть до неликвидных "хрущевок" на Машмете, то при первых признаках стагнации рынка, в декабре 2006 года, интерес к "вторичке" начал пропадать, - вспоминает руководитель агентства недвижимости "Фасад" Анна Богомалова. - Десятки тысяч квадратных метров фонда 70-х и 80-х годов оказались никому не нужными. В результате образовался "снежный ком" из непроданных квартир, перешедших в 2007 год. На него наслоились "долевки" с далеким сроком сдачи, активно предлагаемые строительными компаниями в январе-марте 2007 г.
В российских регионах не любят слов "провинция" и "периферии", не любят и москвичей, и петербуржцев за столичное высокомерие. Однако риэлтеры города Воронежа не стесняются называть свой город провинциальным. Более того, здесь гордятся индивидуальными особенностями, которые отличают рынок недвижимости этого города. Профессионалы воронежского рынка зачастую неплохо осведомлены о состоянии недвижимости других городов и могут объективно сравнить свой регион с соседними [37, с. 67].
Первой характерной особенностью рынка недвижимости Воронежа является то, что население этого города категорически не доверяет риэлтерам. Точный процент сделок, которые проходят мимо агентств недвижимости, риэлтеры подсчитать затрудняются, но выражение "львиная доля" встречается часто. Бывает, что жители Воронежа сами находят подходящие варианты и обращаются в агентство для того, чтобы правильно оформить сделку, но с таким подходом к решению проблем в городе сталкиваются не каждый день. Местные жители, не желая отдавать профессионалам "нажитое непосильным трудом", предпочитают сами решать свои жилищные вопросы. И часто обжигаются на этом.
Воронеж - один из немногих российских городов, где есть собственные издания, посвященные исключительно недвижимости. Одним из них является газета "Квартиры из надежных рук", печатный орган местной ассоциации риэлтеров. Публикуемые в ней прайсы создают у жителей города объективное представление об уровне цен на объекты недвижимости в городе. Пишут о недвижимом имуществе и многие другие средства массовой информации, и большинство из них предостерегает жителей города от работы с непрофессионалами. Этим обстоятельством, а также изменением ситуации в стране в целом воронежские риэлтеры объясняют то, что в последние год-полтора люди, все же, пошли в агентства, однако все равно число улаживающих вопросы с профессионалами значительно меньше тех, кто занимается всем самостоятельно. "Красный пояс есть красный пояс" - считают в Воронеже.
По сведениям воронежских агентств недвижимости, к профессионалам здесь обращаются, если предстоит сложный размен квартиры. Если же нужно просто продать недвижимость, жители города предпочитают справляться собственными силами.
В Воронеже сегодня зарегистрировано более сотни агентств недвижимости - огромное число для небольшого города. Агентства открываются и пропадают, и не все из них поддерживают репутацию профессионалов рынка недвижимости на должном уровне. Засилье однодневок, ставшее типичным для многих регионов России, не миновало и Воронеж [38].
Интересной особенностью Воронежа стало возникновение в центре города элитных кварталов. Здесь, в отличие от Петербурга, нет старого фонда с большими квартирами и высокими потолками, прочными стенами. Старый фонд Воронежа - это характерные для провинциальных городов дома из дерева или из кирпича (первый этаж) и дерева (верхние этажи) - подобные здания составляют значительную часть всех домов, построенных до революции. Сегодня многие из них обветшали и понемногу сносятся, другие являются памятниками архитектуры, охраняются государством и поддерживаются на более-менее приемлемом уровне. Но, тем не менее, квартиры в подобных зданиях не пользуются успехом даже у тех, кто хочет купить типовое жилье, нередко клиенты агентств недвижимости предпочитают хрущевки старому фонду. Что же касается людей со средствами, покупателей элитного жилья, то в старом фонде не находит себе подходящих вариантов практически ни один из них.