Жилищное законодательство представляет собой систему нормативно-правовых актов, регулирующих определенный круг общественных отношений, связанных с удовлетворением жилищной потребности граждан. В данной статье делается ссылка на Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик 1981 г. (Основы 1981 г.), в соответствии с которыми должны были издаваться другие акты жилищного законодательства, в том числе жилищные кодексы союзных республик. Сегодня Основы жилищного законодательства не являются правовой базой для российского жилищного законодательства. Нормы законодательных актов СССР (в их числе Основы 1981 г.) на основании Постановлений Верховного Совета РФ «О ратификации Соглашения о создании Содружества Независимых Государств» от 12.12.91 и «О некоторых вопросах применения законодательства Союза ССР на территории Российской Федерации» от 03.03.93 N 4604-1 (в ред. от 26.11.01 N 147-ФЗ, Воздушного кодекса РФ от 19.03.97 N 60-ФЗ; Кодекса торгового мореплавания РФ от 30.04.99 N 81-ФЗ; Кодекса внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.01 N 24-ФЗ) применяются на территории Российской Федерации постольку, поскольку они не противоречат Конституции РФ и законодательству Российской Федерации. Иными словами, действие Основ 1981 г. на территории Российской Федерации не утратило силу, однако в настоящее время нормы ЖК по отношению к ним являются приоритетными, и именно в этой связи Основы 1981 г. утратили свое практическое значение, за исключением ряда норм (например, ст. 21.1 и ч. 3 и 5 ст. 37 Основ 1981 г.).
Согласно Конституции РФ (ст. 72) жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Поэтому следует руководствоваться как законодательными актами, принятыми федеральными органами государственной власти, так и актами, принятыми государственными органами субъектов Российской Федерации. 1
На федеральном уровне это следующие акты:
а) законодательные акты Российской Федерации - законы и другие нормативные правовые акты, принятые федеральными законодательными (представительными) органами: Съездами народных депутатов РСФСР и РФ, Верховным Советом РСФСР и РФ, а также Федеральным Собранием - парламентом Российской Федерации. По форме это законы РСФСР и РФ, федеральные законы и постановления Съездов народных депутатов и Верховных Советов. Наибольшее значение, конечно, имеют законы, в соответствии с которыми должны приниматься другие нормативные акты. В качестве примера можно назвать ЖК РСФСР, Основы, Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96 N 72-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.01 N 196-ФЗ; от 21.03.02 N 31-ФЗ). В настоящее время к законодательным актам, принимаемым на федеральном уровне, относятся только федеральные законы;
б) нормативные указы Президента РФ (ст. 90 Конституции РФ), а также утверждаемые указами положения (например, Указ Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10.06.94 N 1180 и Положение о жилищных кредитах, утв. этим Указом). В качестве примера можно назвать и Указы Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28.02.96 N 293 (в ред. Указа Президента РФ от 09.07.97 N 710) и «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29.03.96 N 430, касающиеся решения жилищной проблемы граждан в условиях рыночной экономики;
в) нормативные постановления Правительства РФ (ст. 115 Конституции РФ). Для примера можно указать Постановления Правительства РФ «О государственной поддержке кооперативного жилищного строительства» от 22.06.94 N 743 (в ред. Постановления Правительства РФ от 05.05.95 N 450) и «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья» от 03.08.96 N 937 (в ред. Постановления Правительства РФ от 20.08.01 N 594). При этом нужно иметь в виду, что источниками жилищного права являются и действующие постановления, принятые предыдущими правительствами. Правительство также утверждает различного рода нормативные акты типа правил или положений, которые также являются источниками жилищного права. Им утверждены: Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (Постановление Совета Министров РСФСР от 31.07.84 N 335 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726; от 28.02.96 N 199)), Примерное положение об общежитиях (Постановление Совета Министров РСФСР от 11.08.88 N 328 (в ред. Постановления Правительства РФ от 23.07.93 N 726)) и др.;
г) нормативные акты министерств, государственных комитетов, комитетов и других федеральных органов исполнительной власти, которые могут их издавать на основании законов и иных нормативных правовых актов в рамках их компетенции. Они могут носить как отраслевой, так и межотраслевой характер и содержать нормы жилищного права. Например, «Инструкция о порядке обмена жилых помещений» утверждена Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.67 N 12, «Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» утверждено Решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N 4.
На республиканском уровне нормы жилищного законодательства содержат конституции республик и их законодательство, а в краях, областях, городах федерального значения, автономной области и автономных округах - уставы этих субъектов и их законодательство. Акты могут издаваться законодательными (представительными) органами субъектов РФ и органами исполнительной власти. Они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учета нуждающихся в жилье граждан и др. Законы и иные правовые акты субъектов Российской Федерации не должны противоречить федеральным законам. 1
Нормативные акты по вопросам, касающимся жилищной сферы, принимают органы местного самоуправления в случае наделения законом этих органов государственными полномочиями (ст. 132 Конституции РФ; Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28.08.95 N 154-ФЗ (в ред. ФЗ от 21.03.02 N 31-ФЗ)).
Продолжают действовать многие нормативные акты государственных органов СССР, которые применяются до принятия соответствующих законодательных актов Российской Федерации в части, не противоречащей Конституции РФ и законодательству РФ.
Одновременно нужно подчеркнуть, что нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве, должны соответствовать новому Гражданскому кодексу Российской Федерации (см. п. 2 ст. 3 ГК РФ). Кроме того, ЖК, принятый до перехода страны к рыночной экономике, равно как и другие акты жилищного законодательства, должен применяться и в соответствии с Основами, которые определяют «основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилье в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере». Однако и положения Основ в случаях несоответствия их новому ГК РФ применяться не должны.
Наиболее значимые акты жилищного законодательства следующие.
ЖК, несмотря на то, что многие его положения входят в противоречие с Конституцией РФ, ГК РФ и Основами, является одним из основных актов жилищного законодательства.
Закон о приватизации установил основные принципы и условия осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированного жилья.
Основы - качественно новый этап в формировании правовой базы урегулирования жилищных отношений. Основы содержат важные положения о новых подходах в решении жилищной проблемы, а также регулируют вопросы собственности и недвижимости в жилищной сфере. Они вышли за пределы вопросов, касающихся предоставления и использования жилищного фонда, что было характерно для прежнего жилищного законодательства, заложили не только общие направления применительно к жилищным отношениям, но и указали направления развития отношений собственности и земельных отношений.
Основы приоритетны по отношению к другим актам жилищного законодательства. Это вытекает из Постановления Верховного Совета РФ «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 N 4219-1 (в ред. Постановления Верховного Совета РФ от 04.06.96 N 5105-1), п. 2 которого установлено, что впредь до приведения в соответствие с Основами законодательные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации применяются лишь в части, не противоречащей Основам. Это относится и к ЖК. 1
§1.2 Право собственности в жилищной сфере. Обеспечение граждан жилищем, пользование жилищным фондом, социальные гарантии в жилищной сфере
В основах федеральной жилищной политики перечисляются формы собственности. Их пять: частная, государственная, муниципальная, общественных объединений и коллективная; в ст. 7, 8 соответственно называются пять видов жилищного фонда. Такое подразделение на формы собственности было основано на ст. 10 Конституции РСФСР, согласно которой в Российской Федерации признаются и защищаются следующие формы собственности: частная (юридических лиц и граждан), коллективная (общая совместная, общая долевая), государственная, муниципальная и собственность общественных объединений; государство создает условия для развития разнообразных форм собственности и обеспечивает равную защиту всех ее форм. Вместе с тем указанное разграничение имущества противоречит ст. 8 ныне действующей Конституции РФ и ст. 212 ГК РФ, которыми предусмотрены только три формы собственности: частная, государственная и муниципальная. Конституция РФ и ГК РФ этот перечень не ограничивают: могут быть и «иные формы собственности». Однако их нет и, вероятно, не будет (по крайней мере, гражданское законодательство не предусматривает дробление указанных трех форм собственности на дополнительные). Следует также обратить внимание на то, что в настоящей части указывается «коллективная собственность», а в ст. 8 Основ (в ред. ФЗ от 21.04.97 N 68-ФЗ) говорится об общем имуществе (общей собственности). Дело в том, что на основании ГК РФ и Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96 N 72-ФЗ (в ред. ФЗ от 21.03.02 N 31-ФЗ) в ст. 7 и 8 были внесены изменения (из ст. 7 была исключена ч. 5, где говорилось о жилищном фонде в коллективной собственности); однако в данную статью изменения, к сожалению, не были внесены. 1