2) В соответствии с предыдущим допущением рассчитана реальная ставка дисконтирования, в которой присутствует инфляционная составляющая), основание приводится ниже по тексту).
3) Текущее правительственное регулирование и деловое законодательство остаются неизменными на весь период горизонта планирования.
При учете влияния инфляции можно делать корректировку на индекс инфляции либо корректировку будущих поступлений, либо коэффициента дисконтирования.
Наиболее корректной; но и более трудоемкой является методика, предусматривающая корректировку всех факторов (объем выручки, переменные расходы), влияющих на денежные потоки. При этом корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию предприятия и потребляемое им сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой по критерию NPV (для альтернативных инвестиционных проектов).
Более простой является методика корректировки коэффициента дисконтирования на индекс инфляции.
В условиях инфляции различают номинальную и реальную ставку процента, которые связаны следующим соотношением:
1 + rnom = (1 + ггeal) х (1 + λ), (1)
где г nom - номинальная ставка процента; гrеа1 - реальная ставка процента; λ- общий уровень инфляции.
Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом потребительских цен или ВНП-дефлятором. Раскрыв скобки в уравнении (1), получим:
1 + rnom = 1 + rreal+ λ + rrealх λ , (2)
При небольших значениях r и λ их произведение - малая величина, поэтому можно записать:
rnom ≈ rreal + λ, (3)
лицензирование затратный капитализация дисконтированный
В качестве ставки дисконтирования может использоваться как номинальная, так и реальная ставка процента. Выбор зависит от того, как измеряется денежный поток проекта.
Таким образом, для отражения инфляции можно использовать один из двух вариантов расчета:
1) дисконтировать номинальный денежный поток по номинальной ставке процента;
2) дисконтировать реальный денежный поток по реальной ставке процента.
Какой из этих двух вариантов точнее отражает результат инвестиционного проекта, зависит от специфики самого проекта.
Использование реальных ставок процента и расчет денежного потока в постоянных ценах не позволяют учесть структурную инфляцию, т.е. ситуацию, при которой рост цен на продукции то рост затрат (цен на материалы) происходят разными темпами. В таких проектах следует осуществлять расчет денежного потока в текущих ценах.
В то же время расчет в текущих ценах требует умения прогнозировать рост цен, что не всегда возможно сделать с желаемым уровнем достоверности. В конечном счете, выбор формулы расчета (в постоянных или текущих ценах) осуществляется аналитиком (оценщиком) и учитывает конкретные условия инвестирования и особенности каждого проекта.
В настоящей оценке мы пришли к выводу: произвести расчет по номинальной нормы дисконтирования.
Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода (горизонт расчета), продолжительность которого выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации (продажи) объекта.
Учитывая условность всех планов развития бизнеса в силу естественной неопределенности развития экономической и политической ситуации в глобальном и локальном масштабах в России на современном этапе, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.
Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета. Шаг расчета может изменяться в течение расчетного периода (обычно увеличивается к концу).
В связи с позитивным характером развития рынка собственности и всего социально-политического положения страны по состоянию на дату проведения оценки, считается целесообразным выбрать горизонт расчета в пределах пяти лет. При этом шаг расчета принимается равным одному году.
Для определения размера денежного потока составляют прогноз валовых доходов и расходов собственника объекта оценки за каждый временной промежуток прогнозного периода, с предположительным ростом 10% в год ставок арендной платы. Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости Краснодарского края, Кореновского района, ст. Платнировская показал что средняя ставка аренды за капитальные здания составляет - 10 руб./м в мес, за навесы без стен и легкие некапитальные конструкции - 5 руб./м в мес. Расчет операционных расходов производился на основании исследования показателя покрытия действительного валового дохода от сдачи в аренду коммерческой недвижимости на рынке аналогичной коммерческой недвижимости.
Норма дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Таким образом, норма дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.
В случае оценки собственности норма дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижения которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.
Риск является существенным в определении нормы дисконта.
Под риском понимается степень оправданности ожидания получения будущих доходов. Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок.
Выбор нормы дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке объектов недвижимости норма дисконта рассчитывается, как правило, методом кумулятивного построения.
Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и риски, связанные с функционированием объекта недвижимости (несистематические).
На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым — нормы по депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).
Наибольшим суверенным рейтингом из перечисленных инструментов обладают государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации. Котировки данных ценных бумаг поступательно растут. В настоящее время именно еврооблигации России являются наиболее разумным финансовым инструментом для определения безрисковой нормы.
2. Практическая глава. Направления совершенствования оценочной деятельности в России
2.1 Расчет рыночной стоимости ОАО "Светлый путь" затратным методом
Поскольку оценщики обладают достаточным количеством достоверной информации о продажах меньших по размеру земельных участков, расчет стоимости права пользования земельным участком производился методом разбивки на участки. В результате проведенного исследования рынка и отбора информации с целью повышения ее достоверности были выделены для сравнительного анализа ряд объектов (таблица 1 Приложения А). В данной работе объекты-аналоги условно обозначены под номерами №1, №2, №3.
При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов сначала учтем поправки на состав имущественных прав, условия финансирования, условия продажи, цену предложения и состояние рынка.
Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.
Таким образом, стоимость права пользования земельного участка по состоянию на 21.10.07 составит: 844,4 х 100 = 84 440 руб.
Для определения рыночной стоимости земельного участка с применением элементов доходного подхода оценщики использовали метод капитализации земельной ренты.
Данный метод применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет земельной ренты;
-определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
-расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
В рамках данного метода величина земельной ренты рассчитывается как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Величина арендной платы за земли соответствующего назначения принимается равной в соответствии с Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18 мая 2002 № 529 составляет на 2002 год - 0,062 руб/м2.
В соответствии со статьей 19 Краснодарского края от 5 ноября 2002 № 530-КЗ, действовавшие в 2002г размер арендной платы и ставки земельного налога применяется в 2007г с коэффициентом 1,8.
Таким образом величина арендной платы принимается равной: 0,062 х 1,8 = 0,1116 руб./м2
Площадь земельного участка относящегося к оцениваемой собственности составляет приблизительно 10 000 м2.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
1) депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;
2) западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран);
3) ставки по межбанковским кредитам РФ;