· Вспашка грунта и нарезка борозд – 2300руб.
· Внесение минеральных удобрений -80руб.
Также произведена высадка плодовых деревьев в саду:
· 3-х саженцев яблонь – 900руб.
· 3-х кустов смородины – 450руб.
· 5-ти саженцев вишен – 1500руб.
Итого сумма улучшений земельного участка составила – 13230руб.
Улучшения, произведенные в отношении жилого дома:
· Оклейка стен новыми обоями – 1350руб.
· Замена оконных блоков дверей – 29000руб.
· Замена линолеума – 4340руб.
· Наружная отделка (обшивка сайдингом) – 10000руб.
Итого сумма улучшений жилого дома составила – 44690руб.
Общая сумма улучшений объекта оценки составила – 57920руб.
Но есть и ухудшения, которые понижают стоимость объекта оценки:
· Право пожизненного наследуемого владения
· Право общей долевой собственности
· Удаленность от центра города (завокзальный район)
· Плохое автобусное сообщение
· Плохая освещенность улиц в темное время суток
· Близость крупного промышленного объекта (завод).
3. Вычисления
1). Определение кадастровой стоимости земельного участка:
Расчет кадастровой стоимости производится по следующей формуле:
Sз/у * УПКС = 600 кв.м. * 130.17 = 78102 руб.
где:
S–площадь з/у
УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости.
Для определения рыночной стоимости земельного участка используем данные по кадастровой оценке.
| 2007г.(2%) | 2008г.(8,5%) |
| 79664 руб. | 86435 руб. |
Рыночная стоимость земельного участка = стоимость земельного участка с учетом инфляции на 2008г. + улучшения = 86435руб. + 13230 руб. = 99665 руб.
2). Оценка жилого дома:
Действительная инвентаризационная стоимость жилого дома на 2005г. составляет -35552руб. Для определения инвентаризационной стоимости на 2008г. необходимо учесть процент инфляции:
| 2005г.(5%) | 2006г.(12%) | 2007г.(12%) | 2008г.(8,5%) |
| 37330руб. | 41810руб. | 46827руб. | 50800руб. |
Действительная инвентаризационная стоимость в ценах 2008г. составляет – 50800 руб. Для определения рыночной стоимости жилого дома необходимо к инвентаризационной стоимости жилого дома на 2008г. прибавить сумму улучшений жилого дома, а также учесть его физический износ за три года, который составляет – 5%.
Рыночная стоимость жилого дома = инвентаризационная стоимость жилого дома + улучшения – 5% ф.и. = 50800 + 44690 руб. = 90720руб.
По договору купли-продажи от 21.12.2006г. 1/2 дома была продана за 20000 (двадцать тысяч) руб. Действительная стоимость 1/2 дома на тот момент составляла – 78102руб +39818руб. /2 =58960руб.
Рыночная стоимость объекта оценки равна – 95490 руб. + 90720 руб. = 186210 руб.
Для определения конечной рыночной стоимости объекта оценки к его рыночной стоимости нужно применить два коэффициента корреляции:
Вычесть от стоимости 5% на право долевой собственности и 2% на право пожизненного наследуемого владения, так как это является ухудшением.
1/2,1/2 = 186210руб. – 5% - 2% = 173000рублей.
Вывод: Рыночная стоимость земельного участка с жилым домом по состоянию на 01.05.08г. составляет:
173000рублей.
(сто семьдесят три тысячи рублей).
4. Анализ полученных вычислений
В результате проведения оценки на 01.05.08г. методом улучшений можно сделать следующие выводы:
1.) При постоянном росте инфляции стоимость недвижимости, даже с учетом ее физического износа – увеличивается.
2.) На рынке недвижимости наблюдается спрос на приобретение индивидуальных жилых домов в связи с повышением коммунальных платежей.
3.) При спросе более 2-х заявок стоимость данной недвижимости может увеличиться до 250-ти тысяч рублей.
5. Заключение
Без точной рыночной оценки любой собственности невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики.
Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется. Проблема оценки стоимости недвижимости для ее владельцев, потенциальных покупателей, инвесторов, страховых организаций и налоговых органов естественна в условиях рыночной экономики. Без профессиональной оценки невозможно становление рынка недвижимости. Объективная оценка активов особенно необходима в изменяющихся условиях экономики России.
В основу оценки недвижимости ложится ряд принципов, представляющих собой трактовку общеэкономических законов с позиции участников рынка недвижимости и призванных обобщить факторы, влияющие на стоимость:
· Наилучшее использование, или принцип полезности.
Наилучшее использование представляет собой оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.
· Замещение
Все объекты недвижимости, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или приносить ему доход.
· Изменение условий
Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он не происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а также форс-мажорные ситуации в виде военных действий или природных катаклизмов.
Социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости. Существует четыре основные группы факторов: социальные, экономические, государственное правовое регулирование и экологические факторы. Каждый из факторов воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения.
Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения и свидетельствуют о потенциальном спросе на недвижимость и о его структуре. Экономические факторы также оказывают существенное влияние на стоимость недвижимого имущества. Они необходимы для анализа соотношения между спросом и предложением и прогноза будущих изменений. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость и доходы населения, степень экономического развития района, уровень цен, доступность и условия предоставления кредита под покупку жилья и т.д. На предложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства или его планирования, арендные ставки и цены, сложившиеся на готовые объекты, себестоимость строительства.
Факторы государственного регулирования оказывают наибольшее влияние на стоимость объектов недвижимости. К сфере государственного регулирования относятся:
· Ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, строительные регламенты.
· Коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
· Федеральная и местная налоговая полиция.
А также специальные правовые нормы:
· Нормативное установление арендных ставок
· Ограничение прав собственности
· Закон об охране окружающей среды
· Государственные инвестиции в капитальное строительство.
Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии или сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.
Немаловажную роль играет экономика района. Ее стадия развития (стабильное состояние), развитость промышленности, плотность застройки, транспорт и связь, торговля, занятость и доходы населения данного района, наличие тенденций развития.
На оценочную стоимость данного объекта помимо произведенных улучшений существенное влияние оказывает физический износ объекта, а, следовательно, и действительная инвентаризационная стоимость объекта определенная работниками БТИ (бюро технической инвентаризации). Также большое влияние оказывают имеющиеся ухудшения, которые понижают стоимость, и ограничивают пути развития и перспектив наилучшего использования объекта недвижимости.
Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем жилым домом. При оценке был использован доходный подход, метод улучшений. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Улучшения – изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию объекта оценки для целей его использования. Оценка была проведена в соответствии с федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.№ 256. И соответствует требованиям и правилам ее проведения.
Оценка – наука о стоимости, часть экономического анализа, опирающаяся на определенные научные принципы и методическую базу. Является сочетанием математических методов и субъективных суждений оценщика, основанных на его профессиональном опыте. Проблема оценки показывает, какие трудности и какая ответственность ложатся на оценщиков, от уровня квалификации которых во многом зависят достижения в рыночных преобразованиях нашей экономики.
Значение оценки, как одного из важнейших инструментов регулирования рынка недвижимости сложно переоценить.