Содержание
ВВЕДЕНИЕ
1. Понятие и общая характеристика договора аренды
2. Договор проката
3. Договор аренды транспортных средств
4. Договор аренды зданий и сооружений
5. Договор аренды предприятий
6. Договор финансовой аренды (лизинга)
7. Договор найма жилого помещения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованной литературы
В ст. 606 ГК РФ договор аренды определен как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из данного определения видно, что в арендном правоотношении направленность на передачу имущества во временное пользование уточняется признаком возмездности. Договору аренды посвящена гл. 34 ГК РФ. В § 1 гл. 34 ГК РФ выделены общие положения об аренде, которые имеют определенное значение.
Институт аренды избран законодателем в качестве базового для регулирования всех обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. В нем содержатся не только нормы, регламентирующие возмездные отношения по передаче имущества во временное пользование, но и унифицированные правила, обусловленные направленностью обязательства на передачу имущества во временное пользование независимо от его возмездности или безвозмездности. Эти унифицированные положения применимы не только к аренде, но и к безвозмездному пользованию. В ст. 689 ГК РФ перечислены арендные правила, применимые к договору безвозмездного пользования.
Во-первых, гражданское право предназначено, главным образом, для регулирования возмездных отношений, сущность обязательства определенной направленности в наиболее чистом виде проявляется в возмездном договоре.
Во-вторых, несмотря на то, что арендные отношения могут характеризоваться дополнительными особенностями, требующими законодательного закрепления, все они имеют единую основу правового регулирования, предопределенную направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Общие положения об аренде представляют собой унифицированные нормы, которые могут применяться к любым видам и разновидностям договора аренды, если иное не установлено правилами об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).
В-третьих, общие положения об аренде предназначены для непосредственного регулирования простейших арендных отношений, не осложненных иными нормообразующими признаками. Признак направленности позволяет отграничить договор аренды от иных обязательств, имеющих с арендой внешнее сходство. Так, обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества путем перечисления определенной суммы арендных платежей, внешне схоже с договором купли-продажи с рассрочкой платежа. Однако правовая природа этих правоотношений принципиально различна. Любой договор купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность. Порядок и условия оплаты имеют вторичное значение. Они не влияют на направленность обязательства. Поэтому купля-продажа с рассрочкой платежа регламентируется нормами о купле-продаже. Согласно договору аренды, напротив, основной обязанностью собственника является передача арендатору имущества во временное владение и пользование. Наличие в арендном правоотношении элемента купли-продажи, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет основной правовой природы договора аренды. Условие о выкупе, т.е. о переходе права собственности на договорное имущество, начинает действовать лишь в определенный момент, когда общая сумма выплаченной арендной платы становится равной сумме выкупа. До этого момента обязательство подчиняется нормам об аренде[1].
В ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата может устанавливаться не только в виде денежных платежей, но также и в форме установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, стороны могут сочетать указанные формы, а также использовать иные формы оплаты аренды. Правоотношение, в котором арендная плата выплачивается в неденежной форме, является по существу смешанным договором, соединяющим арендное обязательство и обязательство той направленности, которую имеет форма выплаты арендной платы (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги и т.д.).
Установив возможность использования подобных форм оплаты аренды, законодатель никак не урегулировал в гл. 34 ГК РФ особенности подобных отношений. Поэтому приходится ограничиваться общим правилом п. 3 ст. 421 ГК РФ о том, что к данным обязательствам должны применяться в соответствующих частях нормы об обязательствах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. В то же время следует отметить, что соединение в одном правоотношении элементов аренды и других обязательств порождает многочисленные вопросы, связанные с сочетанием норм различных договорных институтов. Общее правило п. 3 ст. 421 ГК РФ не дает на них ответа. Поэтому представляется, что более детальная регламентация арендных отношений, в которых арендная плата выплачивается в неденежной форме, позволила бы сделать их регулирование более эффективным.
Арендные отношения разнообразны. Специфика тех или иных видов аренды предопределяется различными факторами. Так, нормы § 2 гл. 34 ГК РФ посвящены регулированию договора проката. Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования данного вида аренды, является фигура арендодателя. В § 3 гл. 34 ГК РФ собраны нормы, отражающие специфику аренды транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений, оформленного законодателем в § 4 гл. 34 ГК РФ. Нормы § 5 гл. 34 ГК РФ отражают особенности предприятия как предмета аренды. Основной задачей законодателя при формировании правовой базы лизинга, закрепленной в § 6 гл. 34 ГК РФ, было установление специальных правил взаимоотношений между арендатором и продавцом и между арендодателем и арендатором по поводу приобретения предмета аренды[2]. Общие положения об аренде, выделенные в § 1 гл. 34 ГК РФ, в силу своего унифицированного значения применимы ко всем ее видам. Соответствующее правило закреплено в ст. 625 ГК РФ. Вторичные особенности арендных отношений, предопределяющие формирование конкретных видов договора аренды, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Перечисленные обязательства выделены законодателем как виды аренды, а не как самостоятельные договорные типы, именно в силу того, что обусловливающие их вторичные нормообразующие признаки не препятствуют применению к ним большинства общих положений об аренде.
Договор проката определен в ст. 626 ГК РФ как обязательство, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. В данной норме подчеркнуто также, что имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
Прокат сформулирован в ГК РФ как вид договора аренды. Это означает, что он, во-первых, характеризуется родовыми признаками аренды как типа договора и, во-вторых, имеет отличительные качества, обусловившие специфическое правовое регулирование.
Договор проката, как и любой другой вид аренды, направлен на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Данная направленность позволяет применять к прокату большое количество общих положений об аренде. Разместив институт проката в § 2 гл. 34 ГК РФ, законодатель указал в ст. 625 ГК РФ, что общие положения об аренде применяются к прокату, если иное не предусмотрено специальными правилами о нем.
Главным признаком, потребовавшим формирования специальной правовой базы для регулирования проката, является участие на стороне арендодателя лица, осуществляющего сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности.
Участие в договоре арендодателя-профессионала требует специфического правового регулирования:
Во-первых, участие в обязательстве лица, профессионально специализирующегося на определенном виде деятельности (в данном случае на сдаче имущества в аренду), вносит в отношения сторон элемент фактического неравенства, так как профессионал, безусловно, экономически сильнее непрофессионала. Поскольку стороны в гражданском правоотношении должны выступать как равноправные субъекты, экономическое неравенство должно нивелироваться правовыми средствами. Согласно ГК РФ экономическое неравенство, требующее правового противовеса, существует в любых арендных отношениях, в которых участвует арендодатель-профессионал, независимо от того, кто выступает на стороне арендатора - потребитель или предприниматель. Этот вывод следует из легального определения договора проката, содержащегося в п. 1 ст. 626 ГК РФ, в которой сказано, что арендованное имущество может использоваться как для потребительских целей, так и для других целей, предусмотренных договором или вытекающих из существа обязательства.
Таким образом, поскольку нормы института проката направлены на устранение экономического неравенства, существующего в любых отношениях с участием арендодателя-профессионала (независимо от того, кто выступает на стороне арендатора), необходимым и достаточным квалифицирующим признаком договора проката является участие в обязательстве арендодателя-профессионала.