В соответствии с ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Следует обратить внимание на диспозитивность данной нормы, поскольку в договоре стороны могут исключить ее действие. В этой связи представляет интерес следующий прецедент.
Пример
На основании заключенного договора в аренду было передано нежилое помещение, распложенное в г. Бресте. По условиям договора стоимость произведенных улучшений арендованного имущества арендатором подлежала возмещению по окончании договора или при его досрочном расторжении, однако особый порядок возмещения стоимости улучшений в договоре не согласовывался. Истец (арендатор) произвел ремонтно-строительные работы помещения, стоимость которых ответчик возместить отказывался, поскольку согласие арендодателя, по его мнению, было получено от неуполномоченного лица (заместителя руководителя). Однако суд посчитал доводы ответчика необоснованными и требования истца удовлетворил. При этом суд указал, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений было предусмотрено в договоре аренды, факт их производства доказан. Соответствующие полномочия лица, давшего согласие на производство ремонтно-строительных работ, также были подтверждены5.
На практике иногда возникают вопросы по поводу возможности зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя в счет арендных платежей после прекращения договора аренды. Между тем, данную возможность Высший Хозяйственный Суд Республики Беларусь (далее - ВХС) расценивает положительно. В письме ВХС от 22.04.2008 № 03-29/841, в частности, указывается, что «исходя из содержащихся общих правил ст. 381 ГК, если после прекращения договора аренды арендатор заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены неотделимые улучшения, такой зачет следует признать соответствующим законодательству и прекращающим обязательство арендатора по внесению арендных платежей».
Другое дело, если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором без согласия арендодателя. В таком случае они возмещению не подлежат, если только иное не предусмотрено законодательством.
Даже если в заключенном договоре аренды условие о порядке возмещения стоимости неотделимых улучшений отсутствует, ничто не мешает сторонам в любой момент и в пределах срока действия договора (для срочного договора аренды) заключить дополнительное соглашение к договору аренды, оговорив условие о возмещении стоимости улучшений.
Еще один немаловажный аспект, на который обращают внимание специалисты, - «судьба» условия о возмещении неотделимых улучшений в случае признания договора аренды незаключенным. В данном случае предлагается исходить из обязательств вследствие неосновательного обогащения6. Однако далее делается весьма спорный вывод о том, что в такой ситуации следует учитывать «наличие или отсутствие письменного согласия на производство улучшений». Спорность состоит в том, что, как отмечается в постановлении № 20, при признании договора аренды незаключенным применяются нормы гл. 59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обогащения (п. 8) в силу «несостоявшейся сделки»7 в отсутствие каких-либо правовых последствий в части установления прав и обязанностей и их реализации. В нашем случае речь идет о «наличии или отсутствии письменного согласия на производство улучшений», которое в принципе не может рассматриваться как юридический факт.
Если мыслить в русле предложенного Т.В. Людвиг вывода, то отсутствие письменного согласия на производство улучшений, вероятно, должно влечь невозможность предъявления исковых требований о возврате неосновательного обогащения арендатором. Однако это противоречит п. 4 ч. 1 ст. 546 ГК, согласно которому в отношениях между коммерческими организациями не допускается дарение.
Кроме того, п. 2 ст. 971 ГК четко определяет основания неосновательного обогащения: правила, предусмотренные гл. 59 ГК, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества (арендатора), самого потерпевшего (арендодателя), третьих лиц или произошло помимо их воли. Поэтому независимо от письменного согласия арендодателя на производство улучшений в соответствии с ГК применимы нормы гл. 59 ГК.
Что касается отделимых улучшений, то согласие арендодателя на их производство не требуется, и они являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК). Вопрос о передаче отделимых улучшений арендатору после истечения срока действия договора аренды может быть решен вне судебного разбирательства. Если же имеется спор о квалификации улучшений имущества как отделимых или неотделимых, тогда необходимо привлекать специалистов. Причем, как показывает практика, суд учитывает мнения (заключения) компетентных, независимых государственных организаций. В отсутствие каких-либо критериев отнесения произведенных улучшений к отделимым или неотделимым суд в первую очередь руководствуется тем фактом, будет ли причинен вред имуществу8.
В то же время в соответствии со ст. 587 ГК арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. В связи с этим возникает вопрос: если в обязанности арендатора входит производство текущего ремонта и несение расходов на содержание арендованного имущества, то, производя их на основании договора аренды, вправе ли он требовать возмещения отделимых или неотделимых улучшений, потому как текущий ремонт и содержание могут напрямую влечь такие улучшения?
Примером может послужить случай, когда суд принял во внимание доводы ответчика (арендодателя) о том, что при наличии согласования перепланировки и перестройки 2-го и 3-го этажа здания, согласия на неотделимые улучшения им не давалось. Следует напомнить, что критерии отделимых и неотделимых улучшений в законодательстве отсутствуют.
Предположим, арендатор, выполняя обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества, за свой счет осуществил укрепление и замену водосточных труб и мелких покрытий архитектурных элементов фасада, или частичную замену оконных и витражных заполнений, или установку противопожарных дверей и люков. Правомерно ли в данном случае ставить вопрос о возмещении неотделимых или отделимых улучшений, поскольку осуществление данных ремонтно-строительных работ являлось в период действия договора аренды обязанностью арендатора и ремонт был обусловлен эксплуатацией арендатором переданного ему имущества?
Что касается арендодателя, то в его обязанности входит производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. В отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нем в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя.
Данная норма нашла свое логическое продолжение в Указе № 495, а именно в утвержденном им Положении. В соответствии с п. 12 Положения организации, которым общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения передаются в безвозмездное пользование (арендаторы, ссудополучатели), обязаны возмещать амортизационные отчисления (если указанные отчисления производятся), плату за землю и налог на недвижимость, соответствующие расходы по эксплуатации, капитальному и текущему ремонту этих зданий, сооружений и помещений, затраты на коммунальные услуги, включая отопление, потребляемую электроэнергию, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
Преимущественное право на заключение договора
Следует отметить еще одну норму ГК, касающуюся преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Оно может быть реализовано, если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора. Иногда в Типовых формах определенных видов договоров, утверждаемых уполномоченными государственными органами, этот срок может быть установлен императивно, следовательно, стороны не могут своим соглашением его изменить (п. 4 ст. 396 ГК). Например, в отношении аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, данный срок обозначен как «не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора»9.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (ст. 592 ГК).