Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом: Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: Разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.
В практике оценки используются различные виды стоимости. Стоимость — экономическое понятие меры полезности товара на дату оценки, выраженной суммой денег или их эквивалента, которые могут быть получены в обмен за приобретение имущественных прав на товар (в категории стоимости деньги выполняют функцию меры).
Рыночная стоимость - это расчётная денежная сумма, преобладающая на открытом и конкурентном рынке, за которую возможна передача имущественных прав на объект от продавца типичному покупателю на дату оценки, после проведения соответствующего маркетинга, при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, расчётливо и без принуждения. Эта стоимость определяется без затрат, связанных с продажей (т.е. затрат на предпродажную подготовку, оценку и т.п.) и уплатой налогов. Рыночная стоимость определяется при условии наиболее эффективного использования объекта. Такая стоимость — это стоимость в обмене.
Специальная стоимость - стоимость надбавки к рыночной стоимости, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности покупателя. Такая стоимость возникает при наличии покупателей, которые нейтральны или склонны к рискам.
Ликвидационная стоимость — денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Другие случаи, когда требуется определение ликвидационной стоимости, могут быть предусмотрены законодательством в части принудительного и сжатого срока продажи имущества.
Восстановительная стоимость - расчётная сумма затрат на создание в современных условиях (на дату оценки) точной копии объекта оценки с использованием аналогичных материалов, стандартов, технологий, которые применялись на дату изготовления. И другие виды стоимости.
Процесс оценки недвижимости - это последовательность действий по сбору и анализу данных; по проведению стоимостной оценки имущества и по оформлению результатов оценки (составляется в итоге отчет). В итоге всех этих действий мы должны узнать стоимость недвижимости. Процесс оценки недвижимости начинается с постановки конкретной задачи. На первом этапе происходит идентификация объекта и выявление конкретного объекта оценки. После этого устанавливаются цели, функции и дата оценки. так же на этом этапе определяется вид оценочной стоимости и составляются ограничительные условия, с чем и ознакамливают заказчика.На втором этапе оценки недвижимости составляется план и уже составляется договор на оценку недвижимости. Затем составляется график работы по оценке, выбирается оценочная методология, определяется состав группы экспертов оценщиков. Этот этап заканчивается обсуждением денежного вознаграждения за оценку и, естественно, подписанием договора на проведение оценки. На третьем этапе происходит сбор и анализ данных. Здесь необходим осмотр объекта оценки. оценщик собирает все необходимые ему данные, проверяет их достоверность, а также производит анализ и обработку этих данных. На четвертом этапе оценщик обосновывает в правовом плане вариант использования объекта недвижимости, который был выбран с учетом физических возможностей, экономической осуществимости и максимальной продуктивности. Пятый этап - это сама оценка объекта недвижимости на основе трех подходов: рыночного, затратного и доходного. И, в конце концов, происходит согласование полученных результатов и формируется окончательное заключение об оценочной стоимости объекта недвижимости.
Анализ Рынка - анализ ситуации на фирмах или предприятиях в русле событий, происходящих на рынке. Анализ рынка является основой для коммерческой политики компании. При этом анализируются необходимые затраты на закупку, производство и реализацию продукции в соответствии с возможностями получения дохода. В анализе рынка применяются данные статистики и исследования общественного мнения, эмпирические данные хозяйственной деятельности компании, нормативно-правовые акты государства.
Затратный подход – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,
Сравнительный подход – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
Доходный подход – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.
Согласование результатов оценки - это определение окончательной стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля.
Итоговый расчет стоимости объекта. Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе применения разных подходов и приведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости. Процесс приведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке на объективное отражение рынка. Процесс сопоставления результатов применения подходов приводит к установлению окончательной стоимости, чем и достигается цель оценки.
Стоимость, определенная с применением затратного подхода к оценке Объекта отражает скорректированную стоимость активов и пассивов по частям и определяет стоимость воспроизводства Объекта. Метод скорректированных чистых активов базируется на текущей стоимости реальных активов, которыми компания владеет в фиксированный момент времени. Недостаток затратного подхода – невозможность учесть эффективность работы предприятия и перспективы его развития. Общество владеет на правах собственника объектами недвижимого и движимого имущества, которые позволяют предприятию осуществлять торговую деятельность, а также часть объектов сдается в аренду. Все объекты недвижимости были оценены по рыночной стоимости при применении метода чистых активов. Результат, полученный затратным подходом значительно меньше результата, полученного в базовом варианте доходного подхода.
Основной предпосылкой доходного подхода является стоимость с позиции инвестора, который ориентирован на извлечение прибыли и увеличение стоимости Объекта инвестиций. Метод дисконтированных денежных потоков является одним из основных методов оценки, предполагающим анализ и прогнозирование возможного дохода для инвестора. Преимущество данного подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от владения предприятием. Доходный подход также учитывает будущие тенденции развития рынка. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается расчёт, поскольку прогноз основывался на текущем состоянии предприятия.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Список использованной литературы
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции от 24.07.2007 N 220-ФЗ)
Стандартная оценка, её составляющие http://www.brtm.ru/mm1standart.htm
Пример заключения об оценке http://www.cons-s.ru/media/zakl.pdf
Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки"
http://www.podrobnee.ru/microuho/referat.php?url=microuho/disk1/Economics/ek_lb0367.htm
http://developerov.net/articles/виды-стоимости/
http://sennica.ru/articles/houses/ocenka.html
http://dic.academic.ru/dic.nsf/business/717
http://www.realtypress.ru/ipoteka/analitika/kak-otsenitj-svoyu-nedvidjimostj.html
http://ocenka-66.ru/publ/1-1-0-11
http://www.duediligence.su/reports/oa/8.asp