Настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание обеими сторонами. Все положения, результаты переговоров, заявления, которые не оговариваются в тексте отчета об оценки, теряют силу.
Оценщик Шарова Т.П. допускает использование отчета об оценке для определения рыночной стоимости и получения ипотечного кредита.
Оценщик Шарова Т.П. выдвигает требования конфидициальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от имени заказчика.
Заказчик принимает условия не упоминать имя или отчет Шаровой Т.П. полностью или частично, в каком либо документе передаваемым третьим лицам, без письменного на то согласие оценщика Шаровой Т.П.
Оценщик Шарова Т.П. аналогично сохраняет конфидициальность в отношении информации полученной от заказчика. Без согласия клиента запрещается использовать факт заключения договора в целях.
Оценщик Шарова Т.П. утверждает, что проведенная по договору оценка стоимости полностью соответствует признанным стандартам оценочной деятельности. Настоящий отчет соответствует требованиям саморегулируемой организацией оценщиков. Стандарты оценки утверждены постановлением РФ №519 от 6 июля 2001г. [3]
Оценщик Шарова Т.П. не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества.
Права собственности на рассматриваемый объект оценки и имущественные права заказчика предполагаются полностью соответствующим требованиям заказчика.
Оценщик Шарова Т.П. не несет ответственности за оценку состояния объекта оценки, которую невозможно обнаружить иным путем кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения плана и техосмотра.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
Наиболее эффективное использование имущества – это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. физической возможности. Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.
Понятие рыночной стоимости
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под отсутствием чрезвычайных обстоятельств понимается наличие следующих условий: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты.
Процедура оценки
Процедура заключает в себя следующие этапы;
- ознакомление с объектом оценки (осмотр объекта оценки, интервью с владельцем объекта).
- изучение предоставленной информации.
- исследование рынка продаж.
- работа оценщиков по необходимым расчетам.
- составления развернутого письменного отчета об оценки.
В практике оценки используются основные подходы; сравнительный, затратный, доходный подходы.
Краткая информация о курганской области
Курганская область расположена на юге Западно-сибирской равнины (высота до 210 м.).
Площадь — 71 500 км². Протяжённость: запад-восток — 430 км, север-юг — 290 км. Расположена на стыке Урала и Сибири в бассейне рек Тобола и Исети.
В настоящее время в области 9 городов, 6 поселков городского типа, 1261 населённых пунктов. Курганская область разделена на 24 административных района, на 422 сельские администрации.
Сегодня Курган - современный город, крупный промышленный и культурный центр Зауралья с населением 361,5 тысяч человек, площадь которого составляет 0,39 тысяч кв.км.
Промышленность города представлена 80 крупными и средними предприятиями, выпускающими в год продукции на сумму свыше 11 млрд. рублей: ОАО «Курганмашзавод», ОАО «Русич», ОАО «КАВЗ», АКО «Синтез», мостовые конструкции ЗАО «Курганстальмост», ОАО «Корвет».
Всемирно известен Всероссийский научный центр "Восстановительная травматология и ортопедия" им. Академика Г.А Илизарова. В городе три высших учебных заведения: Курганский государственный университет, сельскохозяйственная академия, военный институт Федеральной пограничной службы.
Краткая характеристика района.
В данном жилом массиве находятся в основном дома 50-х, 60-х, 70-х годов постройки.
В центре г. Кургана находиться весь спектр социальных услуг, хорошо развита транспортная сеть. На центральной площади им. Ленина находятся здания городской областной думы и администрация г. Кургана, обновленный кинотеатр «Россия», городской сад.
Краткая характеристика объекта оценки.
При оценке квартиры оценщиком была проведена работа по изучению основных характеристик объекта оценки, общая характеристика здания и самого объекта оценки. В оценке использованы следующие документы (копии), предоставленные Заказчиком устанавливающие характеристики объекта оценки:
а) свидетельство о государственной регистрации права: 45 АБ 079924 от 10.01.2007года. (Приложение Б).
б) план квартиры, составленный Курганским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» (Приложение В).
в) данные наружного обследования объекта.
г) фотоматериалы (Приложение Г).
д) основные параметры здания и сооружения двухкомнатной квартиры:
1) год постройки – 1964г.
2) число этажей – 5
3) площадь – 39,3/19,8 м2.
4) описание конструктивных элементов представлены в таблице 2.
Таблица -2Описание конструктивных элементов
| Наименование конструктивных элементов | Описание конструктивных элементов |
| 1 фундамент | железобетонный |
| 2 наружные стены | железобетонные |
| 3 внутренние перегородки | железобетонные |
| 4 перекрытие | железобетонные |
| 5 крыша | волнистый асбошифер |
| 6 полы | Дощатые крашенные |
| 7 проемы окон | стеклоблоки |
| 8 проемы дверей | деревянные |
| 9 внутренняя отделка | побелка |
| 10 инженерные коммуникации | электричество, холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение. |
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.
Затратный подход к оценке стоимости наиболее уместен при оценке объектов, не представленных или мало представленных на свободном рынке. На первом этапе расчета с применением затратного подхода определяется полная восстановительная стоимость объекта оценки (или полная стоимость замещения).
Под полной восстановительной стоимостью (далее ВС) оцениваемого объекта понимается стоимость создания в современных условиях и текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии).
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Расчет восстановительной стоимости объекта.
В данном случае объектом оценки является квартира, следовательно, определение стоимости затратным подходом может не учитывать некоторые аспекты: прибыли инвестора и стоимость земельного участка.
При определении стоимости будем использоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1м2 общей площади жилых домов предоставленная аналитическим отделом квартирного агентство «Наш Городок» Курганской области. По состоянию на 30 ноября 2009 года расчетная стоимость 1 м2 общей площади составила- 31 885руб. (Приложение Д ).
Оценщиком Шаровой Т.П. был произведен расчет стоимости 1 кв.м. общей площади, применимой для рассматриваемого объекта (Приложение Е). Расчет стоимости 1м2 общей площади, применимой для рассматриваемого объекта показан в таблице 3.
Для того чтобы рассчитать разницу, необходимо из фактического показателя вычесть минимальный справочный показатель.
Таблица 3- Расчет понижающего (повышающего) коэффициента
| Наименование коэффициента | Факт | Разница |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | 2 | 3 |
| Характеристика района | ||
| 1 Патогенная зона | 0,95 | - |
| 2 Социальная инфраструктура | 1,02 | 0,07 |
| 3 Удаленность от центра | 1,1 | 1,120 |
| 4 Транспортная доступность | 1,1 | 0,1 |
| 5 Расстояние до остановки, м | 1 | 0,016 |
| 6 Экологическая обстановка | 1 | 0,05 |
| 7 Близость опорного пункта милиции, км | 0,95 | - |
| 8 Шумовой мешок | 1,01 | 0,06 |
| Характеристика дома | ||
| 9 Ориентир на стороны света | 1,01 | 0,01 |
| 0 Год постройки, лет | 0,83 | - |
| 11 Материал стен | 1,1 | 0,2 |
| 12 Серия дома | 0,95 | - |
| 13 Отопление | 1 | 0,05 |
| 14 Водоснабжение | 1 | 0,05 |
| 15 Горячее водоснабжение | 1,06 | 0,06 |
| 16 Канализация | 1 | 0,1 |
| 17 Газ | 1 | 0,1 |
| 18 Этаж | 1 | 0,1 |
| 19 Планировка комнат | 1 | 0,033 |
| 20 высота потолка, м | 1 | 0,03 |
| 21Площадь кухни, м2 | 1,03 | 0,08 |
| 22 Сан. Узел | 0,98 | - |
| 23 Ванная | 1 | - |
| 24 Балкон или лоджия | 1,01 | 0,04 |
| 25 Входные двери | 0,95 | - |
| 26 Вспомогательные помещения | 1,01 | 0,01 |
| 27 Освещенность, % | 1 | 0,1 |
| 28 Наличие телефона | 1 | - |
| 29 Окна выходят | 0,95 | - |
| 30 Полы | 1,01 | 0,01 |
| 31Состояние квартиры | 1 | - |
| 32 Престижность | 1 | 0,1 |
| Итог | 1,489 | |
Для расчета восстановительной стоимости необходимо усредненную стоимость 1 м.2 жилой площади умножить на итоговый показатель разницы.