3. Организация строительство;
4. Проведение строительства;
5. Получение дохода от продажи на рынке построенного жилья.
В России с точки зрения выполнения функций полноценными рыночными застройщиками следует считать тех, кто выполняет хотя бы четыре из перечисленных функций. Рассмотрим на примере Санкт-Петербурга этапы вхождения нового бизнеса в жилищное строительство:
1. Коммерческая структура, например, брокерская фирма, накопив некоторый капитал, начинает инвестировать в строительство жилья с целью его продажи;
2. Инвестирование происходит, например, в форме долевого участия в финансирование строительства уже начатых домов, на которые не хватает средств у первоначальных инвесторов;
3. На следующем этапе уже на другом объекте жилищного строительства в дополнение к выполняемым функциям фирма добивается формального и неформального выполнения функций организатора строительства;
4. Последний этап, новый проект осуществляется с самого начала с получения участка.
Таким образом, на рынке появляются гибридные формы, состоящие с одной стороны из бывших строительных предприятий, а с другой из фирм нового бизнеса, уже имеющих опыт брокерской и инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.
Большинство застройщиков жилья, в настоящее время, не является уже узкоспециализированными. Многие фирмы активно занимаются различными операциями, связанными с недвижимостью, что объясняется бурным развитием всего этого рынка. Кроме того многие застройщики осуществляет производственную и посредническую деятельность в других отраслях экономики, хотя для многих застройщиков строительство является основным видом деятельности, но их стратегия выживания ориентирована на полифункциональность, то есть они вынуждены диверсифицировать свою деятельность. На рынке жилищного строительства функционирует множество предприятий и организаций, к числу главных участников рынка жилищного строительства относятся: инвесторы, кредитные учреждения, застройщики, подрядчики, брокеры (дилеры), потребители. В последнее время на рынке всё большее значения приобретают следующие категории участников:
· Девелоперские компании, которые приобретают права на строительство или реконструкцию объекта, организуют финансовые потоки, привлекают субинвесторов, управляют реализацией проекта.
· Субинвесторы – это фирмы, вкладывающие в проект средства пропорционально их доли в будущей недвижимости, к этой категории также подрядные организации и производители строительных материалов, получившие часть оплаты за работу или продукцию будущими квартирами.
· Дилеры (посредники) осуществляют поиск покупателей по договору с владельцем.
· Менеджеры проекта – это компании, в задачи которых входит реклама проекта и реализация квартир исходя из требуемого графика финансирования строительства.
Кроме перечисленных организация, для реализации объектов всё активнее привлекаются коммерческие банки, обеспечивающие кредитования строителей и покупателей, причём в процессе реализации жилья их деятельность в последнее время весьма существенно сказывается на эффективности операций с недвижимостью. В качестве источников финансирования жилищного строительства в рыночных условиях в основном используются бюджетные средства, собственные средства фирмы, банковский кредит, долевое участие. Все эти источники финансирования могут использовать не только самостоятельно, но и сочетаться друг с другом, например собственные средства фирмы и долевое участие, также может быть сочетание собственных средств, банковского кредита и долевого участия или сочетания бюджетного финансирования и долевого участия. В настоящее время жилищное строительство ведётся подрядным способом, то есть ведётся постоянно действующими строительно-монтажными организациями, вступающими в роли подрядчиков. Основными участниками подрядного жилищного строительства являются:
· Подрядчика – это физическое или юридическое лицо, специализированная фирма, которая выполняет для заказчика строительно-монтажные работы при сооружении различных объектов к оговорённому сроку за основную плату по договорам подряда на капитальное строительство;
· Заказчик – это юридическое или физическое лицо, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчика поручительство о своей платежеспособности. Взаимоотношения заказчика и подрядчика регулируется заключением между ними договора подряда на строительство новых, реконструкцию и расширение старых объектов.
· Инвестор – лицо, принимающее вложение о вложении собственных и заёмных имущественных и интеллектуальных ценностей. В качестве инвестора могут выступать:
o Органы, уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом;
o Физические лица;
o Юридические лица.
Рассматривая отношения между заказчиками, подрядчиками и инвесторами можно выделить следующие варианты:
1. Инвестор выступает в роли заказчика, то есть, в конечном счёте, инвестор распоряжается возведённым объектов (является пользователем объекта строительства). в этом случае имеется ввиду обычный договор строительного подряда, в котором инвестором является заказчик, которому противостоит подрядчик;
2. Инвестор и заказчик являются разными лицами, то есть инвестор да1т средства для финансирования объекта, а заказчик пользователь этого объекта. В подобном случае инвестор оказывается вне договора строительного подряда, при этом заказчика с инвестором связывает особый инвестиционный договор, непосредственным предметом которого строительство не является. Если заказчик не является инвестором, то на период времени и в пределах полномочий, которые установлены договором с ним, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями. В случае, когда на стороне заказчика выступают несколько инвестором, либо когда заказчик уполномочен инвесторами, возникает необходимость после завершения строительства осуществить разделение результата работ, в частности построенного объекта. Поскольку объект, как таковой, является неделимой вещью, то между соинвесторами могут быть распределены только доли в общем объёме жилого здания – отдельные квартиры, а также части жилых домов. В некоторых случаях подрядные и инвестиционные отношения сливаются в единый договор – это имеет место при выступлении подрядчика и заказчика одновременно в качестве соинвесторов. Например, если при заключением договора между производственно-коммерческой фирмой и строительной организацией стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая, то соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну.
Выбор исполнителей строительства осуществляется, как правило, на основании подрядных торгов. Подрядный торг в строительстве – это форма размещения заказов, предусматривающая выбор подрядчиков на конкурсной основе для выполнения всего комплекс работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов. Торги на строительство объектов бывают двух видов:
· Открытые (публичные) – в них принимают участие, как правило, все желающие иностранные и местные фирмы и об этих торгах объявления даются в периодической печати
· Закрытые (негласные, ограниченные) – когда приглашаются лишь определенные известные в данной отрасли фирмы. Результаты этих торгов в открытой печати не публикуются.
Конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющих собой конкурирование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащихся в тендерной документации, называется тендером. Офертой называется предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов, на условиях предусматриваемых тендерной документацией. Основным документов в данной области является положение «о торгах в РФ».