В частности, перечень включает:
- твердую сумму арендной платы;
- долю продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
- определенные услуги арендатора;
- передачу арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи;
- возложение на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.
Как отмечают исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость [41]. При этом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте.
В течение всего срока действия договора размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Практика свидетельствует, что стороны договора аренды нежилых помещений часто по-разному толкуют нормы закона по определению и исчислению арендной платы. В связи с этим приведем следующий пример из судебной практики:
При определении размера задолженности по арендной плате применяются ставки, согласованные сторонами при подписании договора и зарегистрированные в установленном порядке.
Согласно условиям договора аренды нежилых помещений, заключенного между арендодателем и арендатором в декабре 1999 г., арендатор был обязан вносить арендную плату ежеквартально с оплатой до 5-го числа первого месяца текущего квартала в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора. Соглашением сторон расчет арендной платы был изменен с I квартала 2001 г.
Поскольку арендатор допустил просрочку в уплате арендных платежей по договору, арендодатель обратился с иском в арбитражный суд о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей. Решением суда иск был удовлетворен частично. Кассационная инстанция не нашла законных оснований для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст.609, 651 ГК РФ договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его регистрации. Соглашение же об изменении размера арендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет содержание и условия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи с этим на это соглашение должно распространяться требование об обязательной государственной регистрации.
Так как соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным. При таких условиях суд первой инстанции правомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключении договора аренды и зарегистрированные в Москомрегистрации [10].
Отсутствие в договоре аренды зданий и сооружений условия об арендной плате влечет недействительность такого договора.
Можно рассмотреть еще один пример.
Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО «Бригантина Плюс» и государственному учреждению культуры «Областной центр культуры молодежи» (далее - Учреждение) о признании недействительными дополнительных соглашений от 25.03.2005 и от 01.08.2005 к договору аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004, заключенных между ответчиками, а также о применении последствий недействительности указанных ничтожных сделок в виде обязания ООО «Бригантина Плюс» возвратить Учреждению арендуемые помещения [11].
В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 30.06.2008 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 27.02.2004 Учреждению на праве оперативного управления принадлежит двухэтажное нежилое здание площадью 4 982,5 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83, находящееся в государственной собственности Калининградской области.
Учреждение и ООО «Бригантина Плюс» заключили договор аренды с условием об улучшении арендуемого имущества от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду сроком на 49 лет предоставлены нежилые помещения площадью 2 384,6 кв.м, расположенные по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83, для модернизации материально-технической базы здания - памятника «Фондовая биржа, XIX век», предназначенного для культурной деятельности, путем его капитального ремонта, реконструкции и реставрации фасада, а также для использования арендуемых помещений для проведения культурно-массовых зрелищных мероприятий.
Пунктом 2.3.3 названного договора установлено, что арендатор обязан производить затраты на улучшение арендуемого имущества: на капитальный ремонт арендуемых помещений, реконструкцию и реставрацию фасада здания - памятника «Фондовая биржа, XIX век», а также производить затраты на улучшение помещений, занимаемых арендодателем.
Согласно пункту 3.1 договора от 22.03.2004 арендная плата представляет собой затраты, которые арендатор обязан произвести согласно пункту 2.3.3 данного договора.
В дальнейшем Учреждение и ООО «Бригантина Плюс» заключили дополнительное соглашение от 25.03.2005 к договору аренды от 22.03.2004, согласно которому последнему в аренду переданы нежилые помещения 10, 10а, 11, 11а, 12, 13, 33, 43, 44, находящиеся по адресу: Калининград, Ленинский проспект, дом 83.
После передачи ООО «Бригантина Плюс» в аренду нежилых помещений по дополнительному соглашению от 01.08.2005 площадь арендуемого указанным лицом имущества составила 4 052,3 кв.м.
Считая дополнительные соглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 недействительными, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу №А21-5908/2006 Агентству отказано в признании недействительным договора аренды от 22.03.2004. При рассмотрении названного дела, имеющего в силу части 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела, исследовался вопрос о взимании арендной платы по договору от 22.03.2004 с учетом оспариваемых дополнительных соглашений. Соглашения от 25.03.2005 и от 01.08.2005 заключены в дополнение к договору от 22.03.2004 в целях изменения определенных условий указанного договора, в связи с чем они не носят самостоятельного характера и не являются новыми договорами аренды.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Дополнительными соглашениями от 25.03.2005 и от 01.08.2005 ООО «Бригантина Плюс» дополнительно переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по спорному адресу, вследствие чего площадь арендуемого имущества увеличилась с 2 384,6 кв. м до 4 052,3 кв.м, то есть каждым из названных дополнительных соглашений определен новый предмет договора, в связи с чем данные дополнительные соглашения являются новыми договорами аренды.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что оспариваемые дополнительные соглашения не являются новыми договорами, поскольку направлены на изменение определенных условий договора аренды от 22.03.2004.
Из статьи 606 ГК РФ также следует, что пользование имуществом, предоставляемым в аренду, осуществляется за плату, то есть договор аренды является возмездным. Арендная плата представляет собой доход арендодателя, определенное приращение его имущества.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
С учетом изложенного, а также того обстоятельства, что помещение является частью здания, к договорам аренды нежилых помещений подлежат применению правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.
Таким образом, не подлежат удовлетворению требования Агентства по имуществу о признании недействительными заключенных учреждением культуры и ООО дополнительных соглашений к договору аренды государственной собственности, поскольку названные соглашения были согласованы Управлением культуры и КУГИ и зарегистрированы в установленном порядке, однако ввиду того, что в соглашениях отсутствует условие об арендной плате, они являются незаключенными, а, следовательно, ООО обязано возвратить имущество учреждению.