Таким образом, объектом отношений, возникающих при аренде земли, является земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты. Предметом любых разновидностей аренды является совокупность действий по предоставлению непотребляемой вещи в пользование (владение и пользование) на условиях срочности и платности (возмездности). Однако существует несколько сложных ситуаций, требующих специального анализа именно предмета этого договора.
Действующее законодательство однозначно определяет всякие случаи найма имущества как аренду независимо от объема предоставляемых арендатору прав, дифференциация правового регулирования арендных отношений связывается преимущественно с объектом. До принятия ГК РФ в отечественном гражданском праве наблюдались попытки проведения различий между договором найма и договором аренды. Так, Е.А.Суханов в этот период отмечал, что договор хозяйственной аренды «заключался для хозяйственной деятельности в отношении недвижимого имущества, такого как предприятия и земельные участки. Обычная же аренда служит различным, в том числе потребительским целям». Эта позиция имела под собою теоретические положения, давно известные в цивилистической науке. Так, К.П. Победоносцев отличал простой найм имущества от «съема» или аренды; судя по всему, границей служил критерий объемности предоставляемых прав: в первом случае вещь поступала в пользование для удовлетворения личных потребностей как таковая, а во втором – для использования всех ее производительных сил, в том числе с извлечением и присвоением плодов и доходов.
Представляется, отечественный законодатель обоснованно не пошел по пути разграничения найма и аренды; связанные с этим разграничением задачи решаются не путем дифференциации единого договора аренды (найма), а путем установления цели пользования либо в императивных нормах закона, либо непосредственно самими сторонами в соглашении.
Действующее законодательство (ст. 606 ГК РФ) предусматривает, что арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Иными словами, допускается возможность предоставления объекта только в пользование.
Возможность предоставления вещей исключительно в пользование, но не во владение, обычно иллюстрируется примерами аренды движимого имущества (например, компьютеров или оборудования, которые арендатор эксплуатирует лишь приходя на время в помещение арендодателя); возможность появления у арендатора только права пользования рядом исследователей связывается также с развитием гражданско-правовых отношений, появлением новых областей экономического сотрудничества.
В настоящее время арендатор все чаще на практике наделяется только теми возможностями, которые связаны с извлечением из вещей полезных благ, т.е. пользованием, без владения ими в классическом смысле. Очевидно, когда по договору аренды предоставляется несамостоятельная, неотделимая часть вещи, владение в полном объеме (в отношении вещи в целом) не передается, арендатор обладает по отношению к подобному предмету договора аренды правомочием пользования, арендодатель же владеет им. Так, например, арендатор, арендующий часть здания, явственно обладает лишь правомочием пользования по отношении к этой части, владельцем же его признается владелец всего здания в целом. В подобном случае на часть здания, также как и на здание в целом, распространяется одинаковый режим, устанавливаемый его владельцем. Примером могут служить и столь популярные в настоящее время торговые центры, где каждый арендатор обладает лишь правомочием пользования относительно арендуемой части здания, тогда как владеет зданием в целом арендодатель (кстати, он не всегда собственник), распространяя на здание в целом и соответственно на каждую его часть один и тот же режим охраны, пропуска и т.д.
Интересно, что с развитием правового регулирования института аренды, описание предмета аренды меняется. Так, нормы дореволюционного, а в последствии и советского гражданского законодательства, направленные на регламентацию арендных отношений, предусматривали передачу арендованного имущества арендатору во временное пользование, специально не упоминая о существовании у арендатора правомочия владения. Пользование без владения характерно для ситуаций, когда эффект состоит в получении плодов; но если требуется, «то лицо, приобретшее право пользования, вправе требовать от собственника, чтобы он предоставил ему и владение вещью». Возникает вопрос, возможно ли по договору аренды передать земельный участок только в пользование без владения им, а также – в какой степени имеет смысл различать владение и пользование при аренде?
Основной экономический эффект, получаемый при претворении арендных отношений в жизнь, состоит в возможности пользоваться имуществом, извлекать его полезные свойства, присваивать плоды и доходы арендатором-несобственником. Осуществление пользования как такового не обязательно должно быть сопряжено с владением используемой вещи. Для достижения эффекта, к которому стремится арендатор, заключая арендный договор, в большинстве случаев вполне достаточно обладание им правомочиями, характерными для пользования; права же, обычно характеризующие владение, предоставляются лишь постольку, поскольку это необходимо для реализации главной цели.
Определяющее значение в отношениях аренды имеет предоставленная арендатору возможность пользоваться арендованным имуществом. Поэтому договор аренды получил столь широкое применение в условиях рынка, свободного экономического оборота, так как предоставляет возможность арендатору извлекать плоды и доходы из имущества, не приобретая его в собственность, что в большинстве случаев представляется экономически наиболее целесообразным и возможным. Так, право аренды может служить одним из видов вклада в уставный капитал общества или товарищества. Юридическое лицо может вообще не обладать на праве собственности недвижимым имуществом, может лишь пользоваться им по договору аренды.
Проблема, скорее, в том, что есть само владение и пользование с точки зрения арендных отношений. Если рассматривать их как отдельные полномочия собственника, передаваемые или не передаваемые другим лицам (в нашем случае – арендатору), то следует признать, что эти полномочия должны быть специально прописаны и имеют существенное значение для квалификации объема прав арендатора. Однако, возможен и другой взгляд на предмет договора аренды (и содержание прав арендатора).
Договор аренды – один из видов договоров по передаче имущества в пользование. Целью договора аренды, как отмечает А.А. Иванов, является обеспечение передачи имущества именно во временное пользование; то, «что в ч. 1 ст. 606 ГК указывается не только па временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда».
Следовательно, с точки зрения цели соглашения, предметом является совершение действий, предопределяемых этой цепью. Более того, следует предположить, что заключение договора аренды «для владения» (в чем бы конкретно оно не состояло), порочит соглашение как договор аренды и требует его переквалификации.
Надо также отметить, что полномочия владения, пользования и распоряжения в большей степени выражают фактическую и экономическую меру воздействия на объект, каждое из них не может быть строго отграничено от другого.
Что же касается вопроса, есть ли владение при аренде земельного участка, то на него следует отвечать утвердительно в том смысле, что понимаемое в традиционном цивилистическом толковании владение присуще всякой аренде. В статье 5 ЗК РФ помимо собственников земельных участков называются землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, под которыми понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками соответственно на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или безвозмездного срочного пользования, по договору аренды и субаренды. Все перечисленные категории лиц наделены правами как пользования, так и владения, согласно ст. 41 ЗК РФ они имеют равные возможности пользования земельным участком. Таким образом, понятие землепользования по земельному законодательству предполагает не только извлечение из имущества плодов и доходов, но и фактическое обладание (господство, «держание») этим участком. Полноценное использование земельного участка – в чем бы оно не заключалось – невозможно без установления контроля за ним в целом, обеспечения неприкосновенности его границ, отслеживания состояния земли, установления определенного режима доступа к нему и т.п. Кроме того, на арендатора земли возлагаются и различные обязанности (например, по обеспечению рационального использования земли — ст. 42 ЗК РФ), требующие для их исполнения именно владения.
Таким образом, если даже арендатору не требуются полномочия, характерные для владения, сами по себе такого рода возможности имеются у него в силу закона. Более того, при включении в текст соглашения условия о том, что арендатор лишен таких правомочий, подобное условие следует считать недействительным в силу прямого указания п. 3 ст. 5 ЗК РФ о наличии у арендатора правомочий владения.