Что касается исков о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), то согласно п. 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 арбитражным судам рекомендовано исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности. Собственно, это положение продиктовано самой сутью института приобретательной давности, а также нормами ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В отношении других случаев на основании ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, и содержит указание на то, что момент возникновения права определяется решением суда, следует отметить, что при наличии спора о праве отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде.
Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в качестве кассационной инстанции не согласился с решением суда об отказе в иске о признании права собственности на здание, заявленном к ТОО, и в иске об обязании зарегистрировать право собственности на это здание. Истцу было отказано, поскольку право собственности было зарегистрировано на ТОО. Из материалов дела видно, что истец приватизировал спорные жилые помещения путем их выкупа на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с Фондом государственного имущества Краснодарского края, т.е. способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Законность договора аренды и дополнительного соглашения о праве выкупа проверены и подтверждены вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Продажа впоследствии Комитетом по управлению муниципальным имуществом города спорного имущества ТОО не соответствует законодательству, поскольку это имущество было незаконно передано в муниципальную собственность. В связи с выкупом имущества истец приобрел право собственности на него и может требовать признания этого права в судебном порядке в силу ст. 12 ГК РФ.
Требование к регистрационной службе подлежит удовлетворению в силу п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации, предусматривающего обжалование в суд отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество.
В другом случае кассационная инстанция оставила без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, признавшие действительными договоры купли-продажи торгового павильона и право собственности покупателя на него. Стороны выполнили свое обязательство по оплате имущества и его передаче, но ответчик уклонился от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон. На основании ст. 165 ГК РФ сделка признана действительной. В решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации перехода права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки, суд счел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, так как это будет являться основанием для устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Кассационная инстанция признала данный вывод правильным, сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения договора ответчик нарушил право истца зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретенное имущество.
Можно привести еще один пример, когда был удовлетворен иск о признании права собственности на недвижимое имущество, об освобождении от ареста и исключении из описи указанного имущества, об обязании регистрационных органов выдать правоустанавливающие документы о праве собственности. Исковые требования мотивированы тем, что судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество, не принадлежащее должнику. Должник является учредителем истца, спорное имущество внесено им в уставный капитал общества (истца). После передачи имущества на основании акта приема-передачи основных средств и регистрации устава общества истец является его собственником.
Данное решение было обжаловано взыскателем, который ссылался на неправильное применение судом ст. 131, 223 ГК РФ, полагая, что при отсутствии государственной регистрации перехода к истцу права собственности на арестованное недвижимое имущество у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности и освобождении имущества от ареста.
В соответствии с п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества право собственности на это имущество возникает у приобретателя с момента его государственной регистрации, поэтому кассационная инстанция не согласилась с выводами суда о возникновении у истца права собственности на спорное имущество, однако отклонила доводы кассационной жалобы о неправомерном удовлетворении судом исковых требований в части освобождения недвижимого имущества от ареста и исключения его из акта описи, указав, что с момента внесения учредителем спорного недвижимого имущества в уставный капитал акционерного общества (передачи по акту) и государственной регистрации последнего как юридического лица, общество (истец) является законным владельцем переданного ему имущества, а учредитель утрачивает права по распоряжению им.
Создание общества осуществлено в соответствии с законом, учредитель не оспаривает передачу истцу недвижимого имущества в качестве своего вклада в уставный капитал, спора по осуществлению регистрации перехода права собственности между истцом и его учредителем не имеется, поэтому на данное имущество не может быть обращено взыскание по долгам учредителя.
Приведенные примеры арбитражной практики наглядно показывают, что такой момент возникновения права собственности на недвижимое имущество определяется исходя из сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации[46].
3.2 Необходимость реформирования законодательства
В настоящее время в правоприменительной практике довольно часто встречаются проблемы касательно перехода прав на земельный участок при отчуждении объекта недвижимости. Проблемы возникают из-за различного регулирования данного вопроса в различных нормативно-правовых актах, имеющих равную юридическую силу: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Особенно сложные проблемы возникают в практике арбитражных судов, которые разрешают дела этой категории между субъектами предпринимательской деятельности или между ними и государственными органами. 24 марта 2005 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в котором дал свое разъяснение по ряду проблемных ситуаций, наиболее часто встречающихся в практике арбитражных судов.
1. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается. В то же время Гражданский кодекс РФ установил в ст. 273, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК предоставляет соответствующим субъектам (отчуждателю и приобретателю недвижимости) возможность самостоятельно определить объем передаваемых прав на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости[47].
Подобного же мнения придерживается и ряд ученых (проф. В.В. Витрянский, проф. Т.Е. Абова, проф. А.Ю. Кабалкин[48]), считая, что регулирование Гражданского кодекса РФ является более гибким, чем установленное в Земельном кодексе РФ, предоставляя сторонам в договоре возможность самостоятельно урегулировать свои правоотношения.
С приходом нового Председателя, видимо, изменилась и позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по некоторым вопросам. Пленум ВАС РФ 24 марта 2005 г. установил приоритет норм ЗК РФ, определив, что сделки, направленные на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. То же правило применяется и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Представляется, что ВАС РФ, принимая такое решение, исходил из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.