В завершение знакомства с особенностями функционирования рынка земли отметим два важных обстоятельства.
Во-первых, говоря о рынке земли, необходимо помнить, что это рынок производного спроса. Спрос на землю зависит от спроса на те товары или услуги, для создания которых нужно иметь возможность использовать определенный участок земли. И если в пьесе А. П. Чехова «Вишневый сад» Лопахин покупает поместье с этим садом для строительства там дач, то причины тому очевидны: он обнаружил возросший спрос горожан на услуги в области организации отдыха. И это дает ему возможность заплатить за участок с садом высокую цену — он уверен, что окупит эти расходы.
В силу производности спроса цена одного и того же участка земли может сильно колебаться, а потому величина земельной ренты не всегда растет. При определенных условиях она может и упасть.
Во-вторых, следует различать понятия земля и полезное пространство.Новое полезное пространство получить намного легче, чем увеличить размеры земли. Так, например, если на месте двух соседних одноэтажных домов возвести многоэтажный небоскреб, то размер земельного участка останется прежним. Но полезное пространство при этом намного увеличится, так как оно равно произведению площади этого участка на число этажей. Следовательно, объем предлагаемого пространства весьма эластично реагирует на цену, которую покупатели готовы за такое пространство заплатить. Именно этим экономическим обстоятельством и объясняется в конечном счете рождение такого архитектурного явления, как массовое высотное строительство, позволяющее смягчить экономические последствия дороговизны земли. И напротив, бесплатность земли стала одним из факторов распространения в СССР малоэтажного строительства.
В то же время характерной чертой пейзажа Токио или нью-йоркского района Манхэттен являются небоскребы с многими десятками этажей: ведь земля здесь баснословно дорога[1].
Глава 2. Рынок земли в России.
2.1 История развития земельной собственности в России
Сопоставляя сложившиеся в обществоведении различные подходы с анализом исторических данных, здесь необходимо вывести причины и следствия экономических процессов из реалий и практического опыта российского населения и власти, постоянно пытавшихся методом “проб и ошибок” нащупать эффективные пути решения аграрного вопроса. Какие же наиболее важные выводы в отношении института земельной собственности можно сделать?
Первый вывод состоит в том, что на протяжении всего исторического развития России доминирующим институтом, регулирующим поземельные отношения, можно считать институт так называемой “верховной условной собственности”. Данный институт постоянно порождает соответствующие ему формы земельной собственности, наиболее жизнеспособные в аграрном хозяйстве страны. В чем же заключается его сущность?
Во-первых, всегда имеются формальные и неформальные ограничения, в которых фиксируется право центральной власти в отношении земли, находящейся во владении и пользовании основных социальных субъектов. Во-вторых, верховная власть, являясь по сути собственником земли, определяет условия, выполнение которых обязательно для тех, кому эта земля передается во владение и пользование.
Уже в Киевской Руси (X–XI вв.), как писал Л. Черепнин, преобладала верховная государственная собственность на общинные земли, реализовавшаяся путем взимания дани. В домонгольской Руси формами землевладения, в которых выражал себя институт верховной условной собственности, были, помимо государственной (в тот период ей соответствовала так называемая княжеская собственность – не путать с княжеской вотчиной), монастырские и церковные владения. Монастыри и церковь получали земли в результате княжеских пожалований, а также при государственной поддержке в ходе освоения новых территорий. В дальнейшем эти земли пополнялись за счет вотчин, передаваемых живущими (в дар) или умершими (по завещаниям) владельцами.
С середины XV в. формируется еще один сегмент, регулируемый институтом верховной условной собственности. Это – система условного землевладения в виде поместий – неотчуждаемой земельной собственности, предоставляемой благодаря службе жалователю земли. В Судебнике 1497 г. поместные земли прямо рассматриваются как великокняжеские, то есть подлежащие ведению центральной княжеской власти. Верховенство центральной власти и условность поместного землевладения сводились к запретам продавать и дарить землю, но права наследования не запрещались. В обязанности помещиков входили организация аграрного производства на переданных землях и попечение о работающих на них крестьянах, уплата в казну податей. Условием получения поместья было также несение тягот государственной службы (прежде всего военной). Тем самым началось создание слоя служилых землевладельцев.
Через 400 лет характер поместной (к 1850 г. она называлась помещичьей) собственности на землю сохранился. Н. И. Тургенев, известный ненавистник крепостного права, признавал: “Русский помещик имеет не только права в отношении своих крепостных, но и обязанности, возложенные на него законом… Таким образом, само его право на землю до известной степени ограничено условиями”.
В отношении монастырских и церковных земель также сохранялась определяющая роль верховной власти, включающая контроль за приобретениями, обмены монастырских земель на государственные, земельные конфискации, и помещение на монастырских землях служилых людей и т.п. Именно верховенство государственной власти над церковными землями, рассмотрение их как резерва государственной земельной собственности и обусловили проведенную в дальнейшем Петром I массовую секуляризацию церковных земель.
Накануне крестьянской реформы 1861 г. государственные, помещичьи и церковные земли, “население которых было обязано выплатами правителю государства, продолжали повсеместно преобладать над территориями, находящимися в частном владении”. Еще более определенно высказывается Л. Милов, один из самых авторитетных специалистов конца ХХ в. в области исследования особенностей исторического процесса в феодальной России: “Частнособственническое землевладение господствующего класса никогда не было в России ведущей формой земельной собственности”.
Реалии советского периода российской истории не нуждаются в специальных комментариях – характер социалистической собственности, находящейся в распоряжении колхозов и совхозов, носил ярко выраженный условный характер, и возможности распоряжения землей определялись органами центральной власти.
Российские реформы конца 1990-х годов также не привели к принципиальным изменениям в рассматриваемой области. По данным статистики, 83% сельскохозяйственных угодий находятся в частной собственности у 11 млн. граждан. Но частный характер землепользования не подтверждается, поскольку, “во-первых, эти земли на отдельные участки для индивидуальных собственников в подавляющем большинстве не размежеваны, то есть де-факто земля не приватизирована, во-вторых, крестьяне в основной массе верны коллективным формам работы как более эффективным в современных условиях, в-третьих, ведение рентабельного сельского хозяйства без государственной помощи невозможно”.
Современный опыт Саратовской области по регулированию земельных отношений, нередко трактуемый как “распродажа земли” и уход государства из этой сферы, также подтверждает вывод о доминировании института верховной условной собственности. Реализация принятого в опережение федерального саратовского закона о земле и осуществление связанных с ним мероприятий показывают, что именно участие правительства Саратовской области, областной думы, слаженная работа региональных и муниципальных органов обеспечивают действенный контроль за оборотом земельных участков, мониторинг земель и развитие экономики землепользования, определяют ограниченный законами и правовыми актами характер права собственности на землю. Постановление губернатора Саратовской области № 490 от 20 июня 1997 г. “Об установлении нормативной цены земли на территории Саратовской области” закрепляет верховенство региональной и федеральной властей (в соответствии с принятым распределением полномочий между регионами и федеральным центром) в регулировании земельного рынка.
Институт верховной условной собственности, действующий в аграрной сфере российского государства, не является неким кентавром “власти и собственности”, как это любят представлять отдельные ученые, говоря о неразвитости и отсталости такого рода социальных форм. Напротив, структура названного института может быть проанализирована с использованием категорий классического анализа института собственности. Институт верховной условной собственности “расщепляется” на права собственности (закрепленные за верховной властью), владения (переданные землевладельцам, например, помещикам и монастырям) и пользования (до советской власти это была община в разных ее формах, после революции – колхозы и совхозы). В ходе развития института собственности возможности осуществления прав владения и пользования последовательно сближаются (передача земли от помещиков к крестьянским общинам в 1861 г. и после национализации земли в результате Октябрьской революции – от государства к колхозам и совхозам). Современное состояние института верховной условной собственности на землю подразумевает тщательную правовую проработку и законодательное обеспечение всего сложного “пучка” правомочий основных социальных субъектов, имеющих отношение к земле, подготовку нормативной базы, необходимых документов, проведение информационно-правовой пропаганды, обучение всех участников процесса и т.д.