Следует обратить внимание на то, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма[56].
2. Порядок постановки на учёт и заключения договора социального найма жилого помещения
2.1 Форма и порядок постановки на учёт для заключения договора социального найма жилого помещения
Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится согласно ст. 52–56 ЖК РФ.
Согласно общему правилу жилье по договорам социального найма предоставляется гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Исключение составляют случаи, установленные ЖК РФ. Это в первую очередь касается категорий граждан, предусмотренных п. 2 ст. 57 ЖК РФ, которым жилые помещения предоставляются вне очереди. Сюда же относятся случаи, когда жилой дом разрушен (уничтожен) в результате стихийного бедствия и т.п.
На учет для получения жилья принимается либо вся семья, либо один или несколько членов семьи (например, образовавший свою семью сын нанимателя жилого помещения).
Граждане, в установленных случаях сохраняющие право на жилое помещение по месту жительства (временное отсутствие), могут быть признаны нуждающимися и приняты на учет по месту жительства (сохраняемого помещения). Данная позиция основана на положениях ст. 71 ЖК РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
Граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных в соответствующий орган по месту жительства. Учет не по месту жительства возможен только в случаях и в порядке, установленных законодательством.
Недееспособные граждане принимаются на учет по заявлениям их законных представителей (родителей, опекунов, попечителей).
Для постановки на учет необходимы документы, подтверждающие право гражданина на признание его нуждающимся в жилье (определение семьи в качестве малоимущей; условия проживания в занимаемом помещении; непригодность помещения для проживания; размер занимаемой площади и проч.).
Как правило, такие документы имеют утвержденную форму (например, медицинское заключение о заболевании выдается соответствующей службой лечебно-профилактического учреждения).
Лица, принятые на учет нуждающихся, подлежат регистрации в учетных документах (специальная книга учета, специальная форма списков очередников). Процедура зачисления на учет (выдача расписки в получении документов, жесткие сроки рассмотрения заявления о принятии на учет и сопутствующих документов) свидетельствует о придании данному порядку большого значения.
Нормы ЖК РФ в части порядка и условий постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях включают немалое число действовавших ранее норм, а они достаточно четко и детально регламентировали указанные вопросы.
Принятое решение согласно п. 6 ст. 52 и п. 3 ст. 54 ЖК РФ обязательно доводится до сведения заявителя: в случае положительного решения – выдачей соответствующего документа, в случае отрицательного – письменным сообщением (решение об отказе).
На учете нуждающихся в жилых помещениях могут состоять лишь те, кто признан таковыми по правилам ст. 49 Жилищного Кодекса. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (ст. 49), такой гражданин может быть принят на учет по одному из оснований (по своему выбору) или по всем основаниям.
П. 7 статьи 52 предусмотрено, что порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом субъекта РФ.
Хотелось бы обратить внимание на постановление Совета Министров РСФСР от 31.07.84 №335, принятое в связи с введением в действие Жилищного кодекса РСФСР. Этим постановлением были утверждены Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР.
Примерные правила во всех подробностях обозначали процедуру постановки на учет нуждающихся в жилье: подача заявления с необходимыми приложениями к нему; сроки рассмотрения заявления; ведение книги учета; формирование учетного дела, которое содержит все необходимые документы, являющиеся основанием постановки на учет, и проч., а также процедуру снятия с учета.
Данные Примерные правила были использованы при подготовке порядка ведения учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях (п. 7) по субъектам РФ. В г. Ульяновске Законодательным собранием Ульяновской области был принят Закон №49-ЗО от 27 апреля 2007 года «О порядке ведения органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма»[57].
Особое внимание заслуживают «Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма» утверждённые приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. №18[58].
К сожалению, документ содержит ряд погрешностей. Основной (главной) его «рекомендацией» должно быть неукоснительное соблюдение норм Жилищного кодекса РФ. Однако в Методических рекомендациях допускаются искажения ряда норм, предлагаются позиции, не основанные на положениях ЖК РФ. Так, п. 25 предусматривает в качестве основания снятия с учета нуждающихся приобретение гражданами жилья за счет бюджетных средств. Тогда как согласно п. 4 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ основанием снятия с учета является получение в установленном порядке бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения. При этом перечень ст. 56 является закрытым.
Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса объектом жилищных прав является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В этой связи возникает вопрос, почему в п. 37 Методических рекомендаций такие требования должны зависеть от «условий данного населенного пункта».
В п. 41 Методических рекомендаций содержится обязанность нанимателя жилого помещения сдать его наймодателю (при освобождении помещения) «в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации». Однако подобная обязанность в ЖК РФ не обозначена – ее предусматривают Правила пользования жилыми помещениями.
Статья 53 не дает возможности встать на учет гражданам, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия, в течение 5 лет с момента совершения этих намеренных действий. С учетом положений п. 8 ст. 57 речь идёт о сознательном ухудшении жилищных условий, например в связи с обменом или продажей жилья. Сознательность ухудшения условий также не регламентирована законом.
Так, например в суде рассматривался вопрос Савдикаровой Г.Р., которая оспаривала отказ мэрии в заключении договора социального найма с ней на комнату в общежитии предоставленную ей на время работы от ОАО «УАЗ». Как я считаю, отказ мэрии был обоснованным. Он был дан в связи с тем, что Савдикарова Г.Р. имела в собственности 1/3 долю в собственности в р.п. Старая Майна совместно с родителями (учётной нормой она была обеспечена). Данный дом был продан с её согласия. На полученные с продажи средства родителями была приобретена квартира в собственность в г. Ульяновске. Со времени продажи дома прошло только 3 года. Спорная комната была включена в Реестр муниципальной собственности в 2006 г. На следующий год ею с муниципалитетом был заключен договор найма на комнату в общежитии, т. к. ею был скрыт факт наличия дома в её собственности до 2006 г. Кроме того в данной комнате на койко-месте зарегистрирована Исхакова Р.Н., которая не является членом семьи Савдикаровой Г.Р.
Суд принял решения признать отказ мэрии недействительным в связи с тем, что однажды с ней уже был заключен договор найма на эту комнату, однако обязать заключить договор социального найма суд не смог, т. к. иначе нарушаются права Исхаковой Р.Н. Как трактовать данное решение ни истица ни мэрия не знали. В этой связи было вынесено объяснение данного решения. За Савдикаровой Г.Р. просто было признано право пользованием жилым помещением. Продажу дома суд посчитал не сознательным ухудшением жилищных условий, т. к. она в нём не проживала и не пользовалась[59].
Региональные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в ряде случаев содержали определенные ограничения для постановки на учет, главным образом, в случаях намеренного ухудшения жилищных условий, например в связи с разделом жилого помещения, обменом, отчуждением жилья.
Так, в соответствии с Законом г. Москвы от 14.06.2006 №29 (напоминаю, что каждый субъект РФ устанавливает свои правила), жители города Москвы признаются нуждающимися в жилых помещениях при наличии хотя бы одного из оснований, установленных законом (они будут перечислены ниже), если они:
1) подали заявление о признании их нуждающимися в жилых помещениях в порядке, установленном законом (подробнее об этом в части 1.2 настоящего комментария);
2) имеют гражданство Российской Федерации;
3) проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет;
4) не совершали за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий, повлекших ухудшение жилищных условий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях.
При этом к действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся: