Существенные условия договора. Формирование таких договорных условий в строительном подряде имеет особенности, предопределенные спецификой строительных работ. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, которая определяет, во-первых, объем и содержание работы и, во-вторых, какие требования предъявляются к работам с точки зрения сложности конструкций, качества, технических характеристик, физических и других параметров. Договором должны быть определены состав и содержание технической документации, а также предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна ее предоставить. Согласно п.2 ст.48 Градостроительного кодекса проектная документация представляет собой текстовые и схематические материалы, определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции и капитального ремонта.
Состав и требования к содержанию проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством РФ. Документом, подтверждающим соответствие проектной документации предъявляемым требованиям и дающим заказчику право на выполнение работ, является разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса). В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса, проектная документация до ее утверждения должна пройти государственную экспертизу. Таким образом, предмет договора строительного подряда раскрывается в технической документации и, следовательно, условие о предмете считается определенным после согласования сторонами технической документации, которая подготовлена в порядке, установленном законодательством. Несогласование условия о предмете в указанном виде влечет признание договора незаключенным. Отклонение параметров объекта от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе работ, допускается только на основании вновь утвержденной заказчиком проектной документации после внесения в нее изменений в установленном порядке.
В процессе выполнения работы могут выявиться ошибки в технической документации, в частности не учтенные в ней работы. В связи с этим ГК предусматривает правила поведения сторон в таких ситуациях. Заказчик вправе в одностороннем порядке без увеличения договорной цены вносить в техническую документацию изменения, влекущие необходимость дополнительных работ, при наличии двух условий: 1) дополнительные работы не меняют характера договорных работ; 2) по стоимости они не превышают 10% общей сметной стоимости строительства. Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме должно осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы (пп. 1 и 2 ст. 744ГК).
Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость дополнительных работ и увеличения сметной стоимости более чем на 10%, обязан сообщить об этом заказчику. Согласие заказчика рассматривается как изменение договора. Отказ подрядчика от выполнения согласованных работ дает заказчику право на возмещение убытков. Однако если дополнительные работы не входят в сферу профессиональной деятельности подрядчика либо не могут быть выполнены по не зависящим от него причинам, подрядчик вправе отказаться от их выполнения, и, следовательно, соответствующие изменения договора считаются несогласованными.
При неполучении от заказчика ответа на сообщение о дополнительных работах в течение 10 дней (или в иной срок, предусмотренный законом или договором) подрядчик обязан приостановить их выполнение, поскольку изменение договора в этом случае считается несогласованным. Убытки, вызванные простоем, относятся на заказчика. Если подрядчик выполнит дополнительные работы, не уведомив заказчика или не получив положительного ответа, он не вправе требовать их оплаты, за исключением случаев, когда необходимость немедленного выполнения дополнительных работ была обусловлена интересами заказчика (в частности, когда приостановление работ могло привести к гибели или повреждению договорного объекта). Бремя доказывания таких обстоятельств возлагается на подрядчика. Иными словами, подрядчик принимает на себя риск продолжения работ (ст.743 ГК).
Подрядчик вправе требовать изменения цены также в случае, когда стоимость работ превысила смету более чем на 10% вследствие причин, не связанных с дополнительными работами. Но для этого подрядчик должен доказать, что удорожание произошло в силу не зависящих от него обстоятельств (п.3 ст.744 ГК). Для изменения договора по этим основаниям требуется подписание соглашения или соответствующее решение суда.
Если техническая документация, предоставленная заказчиком, оказалась некачественной и подрядчик понес расходы в связи с установлением и устранением выявленных в ней дефектов, эти расходы подлежат возмещению заказчиком (п.4 ст.744 ГК).
Согласно ст.740 ГК строительные работы должны выполняться подрядчиком в установленный договором срок. Следовательно, условие о сроке их выполнения является существенным для договора строительного подряда (в отличие от обычного подрядного обязательства) и без его согласования договор считается незаключенным.
Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ.
Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным.
Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат.
Стороны договора. Заказчиком в договоре строительного подряда может быть любое юридическое или физическое лицо. Специальные требования установлены для заказчиков по договорам, заключаемым для удовлетворения потребностей РФ или субъектов РФ.
Заказчик может не обладать достаточными знаниями для надлежащего контроля за качеством работ, поэтому в целях контроля и надзора за строительством он может заключить без согласия подрядчика договор об оказании соответствующих услуг с инженером (инженерной организацией). Инженер осуществляет по поручению заказчика фактические и указанные в договоре юридические действия по контролю за подрядными работами. Юридические действия инженер совершает от имени заказчика, но заказчик отвечает лишь за те действия инженера, которые совершены в пределах согласованных полномочий. В договоре строительного подряда должны быть определены функции такого инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика. Указания инженера обязательны для подрядчика, если это предусмотрено договором строительного подряда (ст. 749 ГК).
Права и обязанности сторон по договору строительного подряда существенно расширены по сравнению с общими положениями о подряде.
Заказчик обязан создать подрядчику необходимые условия для работы. Применительно к строительному подряду это, в частности, означает обязанность своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние земельного участка, а также срок его передачи должны соответствовать условиям договора. Если в договоре такие условия не согласованы, заказчик обязан предоставить земельный участок в порядке, обеспечивающем своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (п.1 ст. 747 ГК).
Стороны могут предусмотреть в договоре обязанность заказчика оказывать дополнительные услуги, обеспечивающие выполнение работ (транспортировка грузов, поступающих для строительства, временная подводка сетей энерго- и водоснабжения, вспомогательная рабочая сила и т.д.). Заказчик обязан выполнять указанные обязанности лишь в том случае, если они предусмотрены договором. Непредоставление согласованных услуг является неисполнением встречных обязанностей и дает подрядчику право применить последствия, предусмотренные ст.719 ГК (приостановить работы или отказаться от договора). По общему правилу дополнительные услуги оплате не подлежат. Однако если обязанность подрядчика оплатить их предусмотрена договором, они подлежат оплате на договорных условиях (п.3 ст.747 ГК). Когда обязанность по оплате предусмотрена, но не определен ее размер, цена дополнительных услуг определяется по правилам п.3 ст.424 ГК.
Подрядчик обязан выполнить работы с надлежащим качеством. Нарушением условий о качестве, в частности, являются: отступление от требований, предусмотренных технической документацией и СНиПами; недостижение показателей, указанных в технической документации (например, производственной мощности). Подрядчик не несет ответственности за незначительные отступления от технической документации, если это не повлияло на качество работы. При реконструкции здания подрядчик отвечает за снижение или потерю его прочности, устойчивости и надежности (ст. 754 ГК). В целях проверки соответствия выполняемых работ предъявляемым требованиям подрядчик должен осуществлять строительный контроль (ст. 53 Градостроительного кодекса).