Таким образом, управляющая организация, не обладая правом собственности на переданное в управление имущество, вправе и одновременно обязана совершать в отношении его действия, соответствующие условиям управления (т.е. договора и утвержденного собственниками финансового плана). При этом все имущество, приобретенное за счет этих средств, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Данный тезис отчасти находит свое подтверждение в ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Существующий законодательный запрет на управление одного многоквартирного дома двумя и более управляющими организациями объясняется тем, что сособственники уже распорядились всем имущественным комплексом в целом, передав его по договору управления многоквартирным домом профессиональной организации, которая фактически и осуществляет без малого все правомочия собственника в отношении указанного имущества согласно договору управления. Если же собственники решат распорядиться этим имуществом иным способом, например путем передачи его другой управляющей организации в управление, они должны сначала расторгнуть ранее заключенное ими соответствующее соглашение.
При предоставлении управляющей организации широких полномочий на передаваемое в управление имущество становится очевидным необходимость его обособления от иного имущества собственников и имущества управляющей организации. Это позволяет избежать смешения доходов от использования имущества, находящегося в управлении, и самого имущества с имуществом управляющего, а также возможных недоразумений и злоупотреблений со стороны управляющей организации. В связи с этим имущество, переданное на основании договора управления многоквартирным домом, подлежит учету на отдельном балансе управляющей организации, а поступающие денежные средства (платежи, взносы и иные доходы) учитываются на отдельных банковских счетах.
Как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, благодаря такому обособлению имущество, переданное в управление, приобретает специфический правовой режим, поскольку на его основе не создается юридическое лицо, а оно участвует в имущественном обороте непосредственно, что обеспечивается с помощью доверительного управляющего, осуществляющего управление этим имуществом[9]. По сути, только такой режим дает возможность управляющей организации замещать ТСЖ и специализированные потребительские кооперативы, учреждаемые собственниками помещений в многоквартирном доме.
Важно отметить, что наличие обособленного имущества, выделяемого для участия в гражданском обороте, является характерной особенностью и объединяющим началом для всех разновидностей договоров доверительного управления имуществом.
Известно, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). В ЖК РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 162). Любопытно, что такая же форма установлена и для договора доверительного управления имуществом (ст. 1017 ГК РФ).
Еще одним требованием, соблюдение которого необходимо для признания договора заключенным, является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены и согласованы между собственниками и управляющей организацией, указаны в п. 3 ст. 162 ЖК РФ:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Обращает на себя внимание то, что перечисленные существенные условия договора управления многоквартирным домом относятся к двум элементам договора: к его предмету и цене.
Предмет договора управления многоквартирным домом, как и доверительного управления имуществом, является сложным, он состоит из двух объектов. Первым объектом согласно определению законодателя является имущество, переданное в управление. Обязательное указание в договоре управления многоквартирным домом адреса дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и состава общего имущества в нем (п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), позволяющего индивидуализировать объект управления, не вызывает никаких сомнений. К тому же состав имущества, передаваемого в управление, признается существенным условием и в договоре доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК РФ).
Вторым объектом в предмете договора управления многоквартирным домом является перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, с чем мы уже выражали свое несогласие. Как представляется, это все же действия по управлению многоквартирным домом. В пользу такого мнения кроме уже рассмотренных аргументов, связанных с необходимостью предоставления управляющей организации более широких полномочий, говорит и то, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества обстоятельно определяется в подзаконных актах , следование которым продиктовано императивными нормами законодательства, а также требованиями благоприятности и безопасности условий проживания. Следовательно, такой перечень не может выступать в качестве существенного условия договора управления.
Исходя из сказанного и существа отношений, обязательным условием договора управления многоквартирным домом являются именно действия по управлению многоквартирным домом, тем более что согласно ст. 161 ЖК управление многоквартирным домом включает среди прочих и деятельность по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. С учетом же особой специфики объекта управления возникает необходимость согласования отдельных параметров такого управления, а именно условий о правомочиях управляющей организации по распоряжению общим имуществом. Как представляется, собственникам помещений и управляющей организации непременно надлежит сделать это в рамках заключаемого договора управления.
Надо сказать, что подобный подход применяется в договорах доверительного управления недвижимым имуществом. Так, согласно нормам, регулирующим права доверительного управляющего (ст. 1020 ГК РФ), осуществлять распоряжение недвижимостью управляющий вправе только в случаях, предусмотренных договором доверительного управления. Следовательно, какие-либо действия доверительного управляющего, связанные с распоряжением доверенной ему недвижимостью, возможны, только если об этом прямо сказано в договоре. Из этого можно сделать вывод, что в указанных договорах правомочия управляющего по распоряжению имуществом являются существенным условием
Таким образом, в качестве существенного условия договора управления многоквартирным домом вместо «перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества...» (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) следует указать следующее: «...действия по управлению многоквартирным домом, с определением правомочий управляющей организации по распоряжению общим имуществом».
Как уже отмечалось, следующая группа обязательных условий договора управления многоквартирным домом относится к цене договора, а именно порядок определения цены договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Нетрудно заметить, что в представленном перечне отсутствует условие о размере вознаграждения управляющей организации, - очевидно, это можно считать упущением законодателя, поскольку обязательность указания подобного условия вытекает прямо из легального определения договора управления многоквартирным домом, согласно которому он всегда является возмездным. В связи с этим в договоре управления домом стороны должны согласовать порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации под страхом признания договора незаключенным, подобно тому, как закреплено в договоре доверительного управления имуществом.
Следовательно, правильнее было бы дополнить п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, изложив его в следующей редакции:
«3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
3) цена договора, включая размер вознаграждения управляющей организации, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги, а также порядок определения цены договора и порядок оплаты».