Рынок ЖКУ. Распределение прав собственности.
Более сложен другой рынок, рынок жилищно-комунальных услуг (ЖКУ). Здесь главные игроки – жильцы (домохозяйства) и их коллективы (кондоминиумы или товарищества собственников жилья – ТСЖ) или же владельцы недвижимости, риэлторы и те же девелоперы, приобретающие дома с целью сдачи их в аренду. Они покупатели услуг. Продавцы ЖКУ – частные, государственные или муниципальные компании из которых основные – естественные монополии. Стоимость газа и электроэнергии составляют львиную долю стоимости ЖКУ, а они поставляются монополистами, значит, регулирование цен и детальная регламентация этих рынков становятся неизбежными.
Немалые сложности проистекают из прав собственности. Самая простая схема – дома принадлежат индивидуальным собственникам (домохозяйствам). Но тогда, поскольку их много на рынке возникает ассиметрия информации, неравенство сил между поставщиками услуг немногочисленными и легкоорганизуемыми и множеством покупателей услуг. Организации последних в какие-то структуры, способные отстаивать интересы жильцов, необходима, но затруднена. Кооперативы, ТСЖ- форма организации домохозяйств, особенно характерные для коллективного жилого фонда – многоквартирных домов. Но с ними связаны проблемы внутренней организации – управления, контроля, мотивации участия жильцов в коллективных действиях, сюда же отнесем и проблему “безбилетника”: кто-то всегда хочет “проехать за счет более активных и дисциплинированных членов коллектива. Проще, если есть собственник дома, а жильцы- арендаторы, тогда первый берет на себя функции покупателя ЖКУ, а отношения с жильцами регулируются арендными контрактами.
Еще один вариант- собственником являются муниципалитет. В сравнении с частным собственником его мотивации к эффективным действиям ослаблены, да для жильцов он менее доступен. Людям приходиться сталкиваться с тем, что муниципальное предприятие, которое, казалось бы ничем не отличается от частной компании, оказывается лишь одним из звеньев иерархии, по ступеням которой распределяются не только полномочия, но и ответственность. В этом случае жильцам труднее отстаивать свои права.
Основы деятельности ТСЖ (управляющей компании)
На смену муниципальным ДЕЗам, СЕЗам, ЖЕКам и МЖРЭПам приходят новые формы управления ТСЖ и управляющие компании (УК).
В соответствии с Жилищным кодексом вопрос о создании ТСЖ решается на общем собрании домовладельцев, которые организуются в соответствии с его требованиями. При этом более 50% домовладельцев на этом собрании должны принять решение о создании ТСЖ.. После общего собрания осуществляется государственная регистрация товарищества собственников жилья в соответствии с Федеральным законом от 08.08.01 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц», и товарищество приобретает все права юридического лица, изготавливает печать, открывает расчётный счёт в банке.
Ключевыми событиями в жизни ТСЖ (УК) являются общие собрания его членов. Именно на них принимаются все важнейшие для жизни ТСЖ (УК) решения: устанавливаются ставки технического обслуживания, избираются составы правления и ревизионной комиссии, принимаются решения о внесении изменений в устав товарищества, о его реорганизации. Члены товарищества решают, куда пустить доходы от хозяйственной деятельности товарищества. Чаще всего общее собрание членов товарищества проводит его правление.
Управление многоквартирным домом заключается в определении подрядчиков, которые будут проводить необходимые для дома работы на условиях, максимально удовлетворяющих большинство домовладельцев. Управление домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется несколькими способами. В том случае, если домовладельцы не могут на первых этапах существования ТСЖ (УК) самостоятельно принимать необходимые решения, они могут заключить договор либо со специалистом- управляющим, либо с организацией, имеющей опыт работ на этом рынке услуг. Их финансовая деятельность будет контролироваться избранной ревизионной комиссией, которой они полностью подотчетны. Задача управляющего заключается в оптимальном подборе подрядных организаций, проведении среди них своего рода тендеров на поставку работ и услуг, выбирая наиболее выгодные соотношения «цена-качество», стараясь максимально снизить бремя домовладельцев по содержанию дома.
Система расчетов и платежей тоже нуждается в оптимизации и совершенстве. Зачастую городские тарифы (на тепло, воду и подогрев) необоснованно завышены, а тариф на вывоз твёрдых бытовых отходов неоправданно в несколько раз ниже реальных затрат. Разницу приходится перекладывать на стоимость технического обслуживания. Если ДЕЗы в этой части дотируются, то ТСЖ и частные управляющие компании- нет. Вот и выходит априори, что стоимость технического обслуживания в ДЕЗах всегда дешевле.
К сожалению, отсутствие стабильной нормативноправной базы, определяющей деятельность управляющих компаний и ТСЖ, порождает больше вопросов, чем ответов.
Основные преимущества и недостатки частных компаний, управляющих эксплуатацией жилого дома.
Преимущества:
Частные компании заинтересованы в качестве оказываемых услуг, поскольку от объёма обслуживаемых площадей и количества клиентов напрямую зависит рентабельность их бизнеса. Если Качество услуг не устроит жителей, они вправе нанять другую фирму.
Стоимость услуг частных управляющих компаний оговаривается в каждом отдельном случае и может быть выделена отдельной строкой в контракте на управление (в среднем это около 3% от суммы квартплаты).
Частные компании заинтересованы во внедрении энергосберегающих технологий, так как процент от экономии также может являться их агентским вознаграждением.
Частные управляющие компании подходят к эксплуатации каждого дома индивидуально: в зависимости от технического состояния здания и социального состава жильцов.
Частная компания выступает профессиональным посредником между жителями дома и монополистами: поставщиками воды, тепла, электричества. Она заинтересована в отстаивании интересов своих клиентов.
Недостатки:
У большинства частных управляющих компаний недостаточно опыта работы на рынке жилищно-коммунальных услуг. Между тем управлять большими объёмами жилья очень сложно: требуются хорошо отлаженная логистика и профессиональные кадры.
Не существует критериев выбора управляющих компаний: жителям, которые не являются специалистами в области ЖКХ, трудно оценить профессионализм той или иной фирмы.
Пока на рынке очень мало управляющих компаний, отсутствует полноценная конкуренция.
Затруднен доступ частных компаний к бюджетным дотациям и субсидиям, покрывающим разницу в тарифах для малоимущих слоёв населения.
Предпосылки Реформирования ЖКХ в России.
Основные цели
Главная цель реформы жилищно-коммунального комплекса (ЖКК): обеспечение качественного, надёжного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг. В связи со сменой формации в стране резко сократилось участие государства в экономике. Отсюда вторая цель реформы - оптимизация бюджетных расходов в ЖКК.
По существу, жилищно-коммунальное обслуживание перестаёт быть общественным благом, а становится продуктом личного потребления, при этом роль государства преобразуется в обеспечение доступности некоторого социального стандарта жилищно-коммунального обслуживания. Государство также обеспечить своим гражданам комфортную и безопасную среду обитания. В перечне инструментов реализации этой обязанности обеспечение водоснабжения, водоотведения, отопления имеет далеко не последнее значение, поэтому государство должно обеспечивать через механизмы государственного регулирования безопасность и надёжность предоставления коммунальных услуг.
Исходные цели жилищной реформы определили три её главные задачи:
1. Развитие рыночных отношений в ЖКХ с целью повышения качества и доступности жилищно-коммунальных услуг;
2. Повышение эффективности бюджетных расходов; адресную поддержку реально нуждающихся граждан в предоставлении некоторого стандарта жилищно-коммунального обслуживания;
3. Регулирование коммунального комплекса для обеспечения его работоспособности и развития, надёжности и безопасности предоставляемых услуг.
Реформа ЖКХ: проблема и перспективы
Физический износ основных Фондов ЖКХ составляет около 60%, в том числе котельных - 55%, коммунальных сетей водоснабжения - 65%, канализации и тепловых сетей - 63%, электрических сетей - 58%, водопроводных насосных станций - 65%, канализационных насосных станций - 57%, очистных сооружений водопровода и канализации- 54% и 56% соответственно. В отдельных случаях износ доходит до 80%, что, естественно, повышает степень аварийности систем жизнеобеспечения населения. Со сбоями коммунальных систем постоянно сталкиваются жители всех регионов России, даже тех, которые принято считать благополучными, и это неудивительно. Ввод новых мощностей в отраслях инженерной инфраструктуры резко упал. В частности, по водопроводу и канализации- в 5 раз, по тепловым сетям- в 7 раз по сравнению с 1990 годом[[1]].