4. Договор аренды (понятие, сроки, стороны, сферы и объекты аренды). Порядок изменения, расторжения, прекращения и продления договора
Право сдавать в аренду недвижимое имущество принадлежит его собственнику — гражданину, предприятию или организации, а также лицам, уполномоченным на то законом или собственником. Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, только с согласия собственника. Министерство государственного имущества и его органы на местах являются арендодателями только объектов государственной и муниципальной собственности, не находящихся в хозяйственном ведении предприятий.
Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости, включая и земельные участки, с согласия ученого совета с использованием полученных от аренды средств на развитие учебного процесса.
Состав арендодателей природных объектов определяется специальным законодательством. Земельные участки в аренду могут передавать:
* собственники отдельных участков, в том числе граждане (ст. 260 ГК РФ);
* лица, которым земельные участки выделены в постоянное пользование, — с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);
* уполномоченные государством органы (земельные комитеты)— при сдаче в аренду земель государственной собственности, не переданных организациям в постоянное пользование.
Арендодателями природных объектов выступают:
* участков недр — уполномоченные государственные органы";
* участков лесного фонда (лесхозы, колхозы, заповедники и другие организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства) по согласованию с местными органами власти;
* водных объектов — органы исполнительной власти субъектов РФ
Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное физическое или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).
В мировой практике принято, что арендаторами земель сельскохозяйственного назначения могут быть граждане, у которых есть:
* опыт работы на ферме не менее 3-5 лет;
* необходимый начальный капитал в размере не менее 2-3-летней арендной платы;
* специальное образование — колледж, университет;
* возраст до 40 лет, чтобы была возможность не только умело хозяйствовать, но и лично физически работать;
* намерение проживать непосредственно на ферме или вблизи от нее.
Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие черты с другими гражданско-правовыми договорами, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемых им отношений. По определению для договора аренды характерно:
* наличие двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование недвижимое имущество без права собственности на него;
* ограничение во времени пользования взятым в наем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю. В случае выкупа арендатором недвижимого объекта арендные отношения прекращаются и переходят в сферу купли-продажи;
* возмездный характер отношений сторон: арендатор всегда платит за пользование имуществом.
Принципиальные отличия арендного договора от трудового:
* если в качестве работника по трудовому договору выступает отдельный гражданин, то арендаторами могут быть еще и коллективы, организации, предприятия и даже регионы;
* арендатор самостоятельно определяет режим труда и отдыха, а при трудовых отношениях работник должен соблюдать установленную руководством дисциплину труда и находиться в течение всего дня на рабочем месте;
* цель арендной деятельности — конечный результат производства — количество и качество реализованной продукции (услуг), а трудовой — выполнение отдельных видов работ;
* арендаторы при необходимости могут привлекать в напряженные периоды временных работников с оплатой их труда по договоренности, т.е. передавать часть принятых на себя обязанностей в субаренду другим лицам, а при трудовых отношениях каждый выполняет весь порученный объем работы лично;
* убытки арендаторов, самостоятельных хозяев складываются не только из расходов, утраты или повреждения имущества, но и из неполученных доходов, а при трудовых отношениях учитывается только прямой реальный ущерб.
В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.
Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор считается не заключенным сторонами (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К тому же в договоре необходимо указать адрес и площадь сдаваемых в аренду помещений. Данные по арендуемой площади необходимы также в связи с тем, что арендная плата часто устанавливается из расчета определенной денежной суммы за каждый квадратный метр. В приложении к договору аренды должны содержаться поэтажный план и экспликация арендуемых помещений. Нередко помещения сдаются в аренду вместе с находящимся в них движимым имуществом — оборудованием, мебелью, приборами служебного пользования и т.п. В этом случае договор должен содержать обязательное указание о сдаче в аренду вместе с недвижимостью указанного имущества. Перечень имущества прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.
Передача объекта аренды арендатору производится по акту приема-передачи. Этот документ при аренде недвижимости необходим в силу прямого указания закона: обязанность арендодателя по предоставлению имущества арендатору считается выполненной лишь после подписания передаточного акта. Акт может заменить и другой документ, подписанный обеими сторонами, свидетельствующий о произведенной передаче имущества во временное владение или пользование арендатору. Подобным же образом объект недвижимости должен быть возвращен арендодателю по окончании срока аренды.
В разделе "Предмет договора" должна быть указана цель сдачи имущества в аренду — например, помещение под склад, офис и т.п. Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением имущества. Четкое определение целевого назначения передачи в аренду объекта служит в первую очередь охране интересов арендодателя: с арендатором, пользующимся имуществом не в соответствии с целевым назначением, на основании п. 3 ст. 615 ГК РФ может быть расторгнут договор аренды, и арендодатель вправе предъявить к нему иск о возмещении убытков. Необходимо учитывать и тот факт, что неправильная эксплуатация помещений нередко приводит к необходимости проведения капитального ремонта, который по общему правилу является обязанностью арендодателя. Изменение целевого использования жилых помещений и земельных участков арендатором вообще не допускается.
В этом же разделе договора может быть предусмотрено ограничение права арендатора на сдачу имущества в субаренду (поднаем). В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.
Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.
Договор субаренды как производный от основного, не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды, и не может предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор. В силу этой зависимости, досрочное прекращение арендных отношений влечет за собой и прекращение субаренды. В то же время закон защищает интересы добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Сущность такого подхода в том, что договор субаренды заключается с согласия арендодателя, и последний не должен ухудшать положение добросовестного субарендатора даже тогда, когда основной договор расторгается. Новый договор с субарендатором заключается с учетом условий досрочно расторгнутого договора аренды.
В договоре аренды должен быть согласован размер и порядок внесения арендной платы арендатором.
Поскольку договор аренды является возмездным, значительное место в Кодексе уделено арендной плате: в статье 614 перечисляются различные формы, в которых может взиматься арендная плата (перечень их существенно дополнен по сравнению с ранее действовавшим законодательством, но исчерпывающим не является), устанавливается ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы, а в статье 619 предусматривается право арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора аренды. В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, вводит аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей статьей 614 ограничивается — платежи не могут взиматься вперед более чем за два срока подряд.