Учитывая большое количество ограничений, установленных в отношении прав на объекты недвижимости, необходимо рассматривая специфику правового режима недвижимости, указывать на данные ограничения.
Следовательно, специфика правового режима недвижимости будет заключаться не, сколько в системе правовых норм, устанавливающих конкретные дозволения и запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости.
Учитывая все выше изложенное, мы можем сформулировать понятие правового режима недвижимости - это порядок правового регулирования, выраженный в форме установления дозволений, запретов и ограничений, создающих особый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости.
Большое влияние на характеристику правового режима недвижимости оказывает оборотоспособность объектов гражданских прав.
Недвижимость может относиться к объектам, изъятым из гражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте без ограничений.
Правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них.
А.Г. Калпин и А.И. Масляев[12] видят различие правого режима в том, что их обращение связано с выполнением, определенных формальностей, а именно, в совершение сделок с ними и оформление права на них требуют государственной регистрации. В некоторых случаях п.2 ст.131 ГК РФ помимо государственной регистрации, могут осуществляться и специальные регистрации.
Проведя анализ действующего законодательства, позиций ряда цивилистов[13] нами сделаны следующие выводы.
Различие правового режима движимых и недвижимых вещей заключается в следующем:
а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей связано с необходимостью государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст.131, п.1 ст.164, п.2 ст.223 ГК РФ. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст.551);
б) особый порядок приобретения права собственности на недвижимые бесхозяйные вещи (п.3 ст.225 ГК РФ);
в) особый режим залога - ипотека (п.2 ст.335 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК РФ);
г) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость (ст.340 ГК РФ).
д) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;
е) особый порядок распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295 ГК РФ);
ж) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения;
з) более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК РФ);
и) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (п.1 ст.30 ГПК РФ).
к) особые требования к форме сделок (составление одного документа, подписанного сторонами (ст. ст.550, 560, 651 ГК РФ и т.д.). Не допускает заключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т.д.).
В гражданском законодательстве подавляющего большинства стран закрепляется деление вещей на движимые и недвижимые. Такое деление исходит из объективных свойств вещей и считается одним из основных.
В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно выросла.
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. К недвижимым вещам, прежде всего, относилась земля (praedia, fundi) и недра земли, а также, и все созданное трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). [14] Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу: "сделанное над поверхностью следует за поверхностью" (superticiesolocedit). Воздушное пространство над земельным участком также рассматривалось как часть поверхности. Поэтому не допускалось установления отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Как отметил И.А. Покровский, различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (а именно, разные сроки приобретательной давности и некоторые другие различия), а как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково. [15]
В России история понятия "недвижимость" берет свое начало в XVIII веке. Термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в январе 1712 г., во времена правления Петра I. Он объединил смысл существовавших тогда понятий, регулировавших правовое положение земельных участков и строений. [16] Этот термин тогда имел значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования.
В Указе Петра Iпод недвижимостью понималось, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи.
Законодательство дореволюционной России проводило деление имущества на движимое и недвижимое. Также оно указывало иные признаки недвижимого имущества - такие, как неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например, при продаже на снос или на слом.
В XIX веке в России были широко распространены понятия "имение", "поместье", что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В тот период (дореволюционный гражданский закон) недвижимым имуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги.
Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью и в доказательство ссылались на статью 119 Устава торгового. [17] Под недвижимостью понимали и водоемы. Сенат относил к этому разряду "сокровенные в недрах земли ископаемые". Неопределенность закона была очевидна.
Г.Ф. Шершеневич, приводя в пример переносные торговые палатки, указывал на то, что далеко не всякое строение является недвижимостью. [18]
Вопрос о прочности связи строения с землей был достаточно сложным. Решение об отнесении строения к недвижимому или движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемЕле, металлическая руда, минералы и другие ископаемые, находящиеся в земле. [19]
Признавались недвижимыми так же: деревья, плоды, вообще всякие растения, металлы и др. пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.
Разработчиками проекта Гражданского уложения в начале XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В статье 32 проекта упоминались земля, строения, сооружения, "неподвижно к земле прикрепленные". [20] Но проект в силу так и не вступил. С 1835 по 1917 гг. действовал Свод законов Российской империи, т. X, который и содержал приведенное легальное определение недвижимости.
Вопросы и споры в цивилистической литературе того времени о признании или непризнании того или иного объекта недвижимостью возникали не случайно. Особая важность таких объектов для общества и государства была отмечена давно, и Свод законов 1835 года уже предусматривал особые правила совершения операций с ними (наследование, дарение, купля-продажа, мена и т.д.).
Но критериев отнесения того или иного имущества к недвижимому он также не содержал, ограничиваясь лишь простым перечислением. Право собственности на землю владелец недвижимости не получал. Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такое использование земли (территории, земельного участка), как создание и эксплуатация строений. Речь идет о суперфиции или праве достройки, которое существовало в русском праве (пришло из римского права).