В том случае, если сделка подлежит совершению в нотариальной форме и в то же время требует государственной регистрации, то возникновение (прекращение) прав по такой сделке происходит в момент ее государственной регистрации. В соответствии с общим правилом нотариальное удостоверение сделки может производиться любым нотариусом (ст.40 Основ законодательства РФ о нотариате). В то же время для ряда договоров установлены особые правила. Так, договор о возведении жилого дома на отведенном земельном участке удостоверяется по месту его отвода. Договоры об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, земельного участка должны удостоверяться по месту нахождения указанного имущества (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате). Представляется, что этот перечень не является исчерпывающим. Опираясь на аналогию, можно сделать вывод о том, что по месту нахождения недвижимого имущества подлежат удостоверению договоры об отчуждении иных видов недвижимого имущества (комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений и т.д.). Это правило основывается на принципе исключительной территориальной компетенции нотариуса. В свою очередь, указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которые устанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, как правило, в соответствии с административно-территориальным делением Российской Федерации. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяет аккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одном нотариальном округе, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а также упрощает процедуру укрепления прав на недвижимое имущество.
Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов.
Согласно ч.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Как видно, понятие и признаки добросовестного приобретателя содержатся непосредственно в ст.302 ГК РФ - это приобретатель, который приобрел имущество "у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать" (п.1 ст.302 ГК РФ). Это, конечно же, главный, но не единственный признак, характеризующий правовое содержание категории "добросовестный приобретатель". Тем более что применительно к вопросу о праве собственности добросовестного приобретателя недвижимости, тема нашего исследования акцентирована на добросовестном приобретателе, у которого собственник не вправе истребовать утраченное имущество. Без этого важнейшего обстоятельства добросовестный приобретатель не только не сможет стать собственником имущества, но и лишится владения им.
В этой связи существенное значение имеет то обстоятельство, что собственник должен передать имущество неуправомоченному отчуждателю по своей воле. В тех случаях, когда виндикационный иск заявляется лицом, которое в свое время произвело отчуждение недвижимого имущества по недействительной сделке, такое лицо не может истребовать имущество у "добросовестного приобретателя", поскольку отчуждение имущества происходило по воле этого лица, хотя и по недействительной сделке. В то же время, если имущество похищено у собственника или утрачено им, то воля собственника на передачу владения исключена и, он вправе требовать неограниченной виндикации.
Такая позиция последовательно прослеживается в практике судов общей юрисдикции. Достаточно характерным в этом смысле является определение Президиума Верховного Суда РФ от 14 января 2004 г. В этом определении, в частности, отмечено, что Антонова Т.А. имела в собственности квартиру № 29 в доме № 15/21 по улице Добролюбова в городе Москве.18 марта 1997 г. из этой квартиры она выписана на основании обменного ордера, а спорная квартира впоследствии была продана Гладкову А.В. Из приговора Бутырского районного суда г. Москвы от 21 июня 2001 г., копия которого приобщена к делу, усматривается, что Чолоян путем подделки документов похитил денежные средства Антоновой Т.А., продав ее квартиру. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что выясненные при рассмотрении гражданского дела обстоятельства свидетельствуют о том, что сделка купля-продажа квартиры совершена Антоновой под влиянием заблуждения. При таком положении суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Антоновой о признании оспариваемых сделок недействительными и восстановлении Антоновой Т.А. в правах собственника. Довод Гладкова В.А. о том, что у него как у добросовестного приобретателя не может быть истребовано спорное имущество, исследовался судебными инстанциями и правильно признан необоснованным. Материалы дела свидетельствуют о том, что Антонова Т.А. лишилась имущества фактически помимо своей воли, поэтому возврат Антоновой этого имущества является законным способом (статья 302 ГК РФ) защиты ее нарушенного права собственности[41].
Таким образом, с учетом того, что недвижимое имущество вышло из владения собственника помимо его воли, было у него похищено, несмотря на то, что это имущество в дальнейшем приобретено у неуправомоченного отчуждателя добросовестным приобретателем, такой добросовестный приобретатель не защищен от виндикационного иска собственника.
Следует отметить, что на сегодняшний день подходы Верховного Суда РФ и судов общей юрисдикции, касающиеся понимания правового статуса добросовестного приобретателя, существенно изменились, прежде всего, под влиянием постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-п по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой и В.М. Ширяева[42], в резолютивной части которого указано: "Признать не противоречащими Конституции РФ, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, выявленный Конституционным Судом РФ в настоящем Постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике". Таким образом, КС признал, что добросовестному приобретателю должна быть обеспечена защита от иска, бывшего собственника не только при виндикации, но и при реституции.
Эта правовая позиция подтверждена Конституционным Судом РФ в п.2 определения от 25 марта 2004 г. № 98-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Белоусовой Аси Алексеевны на нарушение ее конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации"[43], где отмечено, что согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года, в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Этот вывод Конституционного Суда Российской Федерации в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3),19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и общеправового принципа справедливости направлен на обеспечение защиты не только права собственности, но и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре на основе соразмерности и пропорциональности в целях обеспечения баланса прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. В то же время он не может рассматриваться как ограничивающий право на защиту права собственности путем применения нормы о последствиях недействительности первоначальной сделки по отчуждению принадлежащего собственнику имущества лицом, выступающим под видом собственника, в нарушение действительной воли последнего.
Как известно, решения Конституционного Суда РФ с содержащимися в них правовыми позициями занимают особое место в общей системе источников права России, они обладают нормативной силой и как таковые приобретают прецедентное значение. Решения Конституционного Суда распространяются не только на конкретный случай, но и на все аналогичные случаи и имеют официальный характер, делающий их реализацию обязательной на всей территории страны, то есть эти решения приобретают прецедентный характер и становятся источниками права.
Приведем характерный пример, когда Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в надзорном определении пришла к выводу, что права лица, считающего себя собственником жилого помещения, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 2 сентября 2003 г. указала следующее. Довод истцов о том, что при продаже квартиры ущемлены интересы проживающих в квартире несовершеннолетних детей, сам по себе не является достаточным основанием для признания договоров купли-продажи квартиры недействительными.