· свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
· свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна;
· свідоцтвом про право на спадщину;
· свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;
· договором про поділ спадкового майна;
· договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
· договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;
· договором про виділення частки в натурі (поділ);
· іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпо-текодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
· рішенням суду;
· договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
Проте цей перелік документів не є вичерпним. Зокрема, в Тимчасовому положенні про порядок реєстрації прав власностіна нерухоме майно, затвердженому Наказом Міністерства юстиції від 7 лютого 2002 р. № 7/5, містяться й інші правовстанов-лювальні документи, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна:
· свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам квартир у державному житловому фонді;
· договори відчуження нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі, укладені шляхом проведення цільових біржових чи позабіржових аукціонів з метою погашення податкового зобов'язання;
· рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності;
· акти про денаціоналізацію (демуніципалізацію) будівель;
· витяг із нотаріально посвідченого договору, укладеного між житлово-будівельним кооперативом або членом цього кооперативу і місцевими органами виконавчої влади, про безстрокове користування відведеною земельною ділянкою і про будівництво багатоквартирного будинку з правом власності на окрему квартиру, за наявності акта про прийняття будинку в експлуатацію;
· рішення товариського суду про розподіл майна колишнього колгоспного двору;
· мирова угода, затверджена ухвалою суду;
· рішення засновника про створення державної (національної) акціонерної компанії, державної (національної) холдингової компанії, відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), та акт приймання-передаван-ня нерухомого майна або перелік зазначеного майна, наданий засновником чи державним органом приватизації;
— свідоцтва про право власності, видані Державним уп
равлінням справами, на житлові та нежитлові об'єкти суб'єктам,що беруть участь разом з Державним управлінням справами вбудівництві нового житла.
Ці правовстановлювальні документи не зазначені в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, але їх власники також визнаються законними власниками нерухомості, а отже вони також можуть подаватись нотаріусу. Вочевидь, нотаріусу при вчиненні нотаріальної дії слід уважно віднестись до таких документів і рекомендувати їх обмін в БТІ на свідоцтва на спеціальних бланках (передбачено наказом
Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 року № 84/5).
Отже, коли до нотаріуса звертаються за посвідченням угоди щодо відчуження нерухомого майна, яке розглядається, нотаріус зобов'язаний витребувати один з названих вище документів, що підтверджують право власності на це майно.
У ст. 182 ЦК України зазначається, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
В наш час існує складна система реєстрації прав на нерухомість. Так, маємо Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр угод, Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, які веде Мін'юст, а реєстраторами на місцях виступають Бюро технічної інвентаризації (БТІ) та державні й приватні нотаріуси. Земельний кадастр веде Державний комітет по земельним ресурсам і його представництва на місцях. В основному державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в Україні покладається на державні комунальні підприємства — БТІ. Така реєстрація є обов'язковою для всіх власників незалежно від форми власності. Реєстрації підлягають тільки ті об'єкти, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому законом порядку.
Бюро технічної інвентаризації реєструють:
· житлові і нежитлові будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами;
· вбудовані в житлові будинки нежитлові приміщення (як частини цих будинків);
· квартири багатоквартирних будинків.
Основною проблемою української системи державної реєстрації на теперішній час є відсутність єдиної системи реєстрації прав на нерухомість. Так, не дивлячись на прийняття 3 серпня 2004 р. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (далі — Закон), що має на меті створити більш ефективну систему і порядок державної реєстрації прав на нерухомість, система органів державної реєстрації ще не створена, хоча він вже діє.
Відповідно до положень нового закону, державна реєстрація прав полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі — Державний реєстр) — це єдина державна інформаційна система, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна.
У ст. 4 Закону зазначається, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме:
1) право власності на нерухоме майно;
А) речові права на чуже нерухоме майно:
а) право володіння;
б) право користування (сервітут);
в) право постійного користування земельною ділянкою;
г) правокористування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
ґ) право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
д) право користування нерухомим майном строком більше ніжодин рік.
Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації згідно з цим Законом;
3) обмеження речових прав.
Систему органів державної реєстрації прав складатимуть центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, який забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав.
Державна реєстрація прав проводиться місцевими органами державної реєстрації прав виключно за місцем знаходження нерухомого майна, а саме в містах Києві та Севастополі, місті обласного підпорядкування, районі. На підтвердження зареєстрованого речового права видається відповідний документ (свідоцтво тощо).
Окремо потрібно розглянути реєстрацію правочинів щодо нерухомості. Так, відповідно до ст. 210 ЦК, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. До таких випадків належать: договір купівлі-продажу, міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку, квартири чи іншого нерухомого майна (ст. 657, 716 ЦК), договір передачі нерухомості під виплату ренти (ст. 723 ЦК), договір довічного утримання з передачею нерухомості (ст. 745 ЦК), договір найму (оренди) будівлі чи іншої капітальної споруди на строк більше року (ст. 794, 828 ЦК) і договір управління нерухомим майном (ст. 1031 ЦК). Причому такий правочин вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації. Державний реєстр правочинів веде Мін'юст, а реєстраторами на місцях виступають державні нотаріальні контори та приватні нотаріуси. Проте виникає така проблема: Державний реєстр правочинів створений, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 671 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів», і повинен діяти до прийняття відповідного закону, тобто Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», механізм дії якого досі не відпрацьований. Також не ясно, чи підлягатимуть реєстрації тільки вищеназвані договори, чи усі договори з нерухомістю, що, до речі, не передбачено у ЦК. Зараз реєстрацією правочинів з нерухомістю також займається БТІ.
Таким чином, відповідний документ, що підтверджує право власності на нерухоме майно, повинен бути зареєстрований у порядку, передбаченому законом. Про те, на підставі якого з документів нотаріусом встановлено право власності відчужувача на об'єкт нерухомості, зазначається в тексті правочину; в посвідчу-вальному написі нотаріус також вказує, що він перевірив, кому належить відчужувана нерухомість.