Однако известны случаи, когда один из участников обмена является нанимателем, а другой - собственником жилого помещения (жилого дома, квартиры).
Подзаконные нормативные акты, принятые в тридцатые годы, допускали в этих случаях обмен, но порядок совершения подобных сделок был сложным. Параграф 1 Инструкции Наркомхоза и Наркомюста РСФСР от 3 ноября 1939 г. "Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями" допускал обмен гражданами принадлежащих им на праве личной собственности домов на государственную или ведомственную жилую площадь лишь в исключительных случаях и не иначе как с особого, в каждом отдельном случае, разрешения Наркомата коммунального хозяйства РСФСР.
Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 10 июня 1952 г. эта норма была исключена из Инструкции от 3 ноября 1939 г., а в заменившей ее Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 28 июня 1959 г. говорилось лишь об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договорам найма или аренды и не упоминалось о возможности обмена жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности. Это обстоятельство дало повод утверждать о недопустимости таких сделок. Однако судебная практика иногда признавала их законность, поскольку гражданское право не знает замкнутого круга сделок: допустимы не только сделки, прямо предусмотренные законом, но и любые другие, ему не противоречащие[56].
В действующем законодательстве вопрос допустимости сделок, о которых идет речь, решен четко. Согласно ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).
Хотя эта норма находится в ст. 20 - "Обмен жилых помещений", рассматриваемый договор существенно отличается от договора обмена жилыми помещениями, предусмотренного ч.1 этой статьи и ст.ст.67-74 Жилищного кодекса РСФСР. Договор обмена жилыми помещениями предполагает, что обмениваются помещения, принадлежащие сторонам по договорам найма жилых помещений.
Отличается рассматриваемый договор и от договора мены (ст. 567 ГК), предполагающего наличие у каждой из сторон права собственности на обмениваемые вещи. Договор же, о котором идет речь, исходит из наличия права нанимателя помещения у одной стороны и права собственности на помещение у другой стороны. Существо его состоит в том, что наниматель должен приобрести право собственности на помещение, принадлежащее другой стороне, а собственник приобретает права и обязанности нанимателя помещения другой стороны.
Обязательность нотариального удостоверения рассматриваемого договора законом не предусмотрена, но оно возможно по соглашению сторон (подп.2 п.2 ст.163 ГК).
Для заключения договора необходимо: согласие собственника жилищного фонда, в котором находится нанимаемое помещение, или уполномоченного собственником лица (органа), а также проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Состав членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, определяется по данным регистрационного учета. Но необходимо также согласие лиц, за которыми сохраняется право на занимаемое жилое помещение в соответствии со ст.ст.60, 62 ЖК РСФСР (с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г.).
Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма на другое помещение законом не предусмотрена. Но следует учесть, что согласно п.2 ст.222 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому возможны конфликты, во избежание которых следует рекомендовать сторонам предусматривать в договоре обязательства членов семьи прежнего собственника помещения освободить помещение с переселением во вновь приобретенное помещение на правах члена семьи нанимателя. Для этого необходимо их письменное согласие.
Если обмениваемое помещение принадлежит супругам на праве общей собственности, договор заключается одним супругом с участием или с согласия другого. В тех случаях, когда в отчуждаемом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, договор в соответствии с п.4 ст.292 ГК может быть заключен лишь с согласия органа опеки и попечительства (ч.3 ст.67 ЖК РСФСР, в редакции Федерального закона от 28 марта 1998 г.).
Если в помещении, занимаемом стороной по договору найма, проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей (в том числе и временно отсутствующие, являющиеся членами семьи), требуется разрешение органа опеки и попечительства.
Отношения, предусмотренные рассматриваемым договором, не урегулированы в достаточной степени. Поэтому следовало бы в соответствии со ст.6 ГК применять по аналогии нормы, регулирующие сходные отношения. В частности, целесообразно применять п.2 ст.559 ГК о государственной регистрации договора, который считается заключенным с момента такой регистрации.
К этому договору применима и ст.73 ЖК РСФСР об условиях, при которых заключение этого договора не допускается, если: к нанимателям предъявлен иск о расторжении договора найма; дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; дом подлежит капитальному ремонту с переустройством или переоборудованием жилых помещений; в связи с обменом жилых помещений жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении этих условий.
Представляется, что препятствием к заключению указанного договора является также предъявление к собственнику обмениваемого помещения иска, оспаривающего его право собственности. Если принадлежащее собственнику помещение заложено, договор может быть заключен лишь с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).
Поскольку договор подлежит государственной регистрации учреждением юстиции (п. 1 ст. 131 ГК), то, по моему мнению, нет необходимости в оформлении обмена ордерами, о чем говорится в ст. 71 ЖК РСФСР. Зарегистрированный договор является основанием возникновения права собственности на жилое помещение у одной стороны и прав и обязанностей нанимателя жилого помещения у другой стороны.
С принятием Жилищного кодекса РФ 2004 г. произошли существенные изменения в правовом режиме обмена жилыми помещениями. Автор рассматривает основные нововведения, касающиеся формы заключаемого договора, участников сделки, оснований для отказа в ее совершении.
Обмен - один из договорных способов изменения места жительства граждан как в пределах конкретного населенного пункта, так и с выездом в другой город, село и т.д. С принятием в 2004 г. нового Жилищного кодекса (ЖК) РФ существенно изменился правовой режим обмена. Рассмотрим основные нововведения.
1. Договор об обмене жилыми помещениями стал заключаться в письменной форме путем составления одного документа (ч. 2 ст. 74 ЖК РФ).
Ранее соглашение об обмене вступало в силу с момента выдачи ордеров (ст. 71 ЖК РСФСР); форма обменного ордера была утверждена Инструкцией о порядке совершения обмена (приказ Минкомхоза РСФСР от 9 января 1967 г. № 12).
Полагаем, что по аналогии с типовым договором социального найма[57] возможно утверждение и формы договора обмена.
2. Изменился подход к участникам обмена.
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" допускал обмен с участием частного собственника, определив, что в данном случае происходит обмен правами (ст. 20).
Действующий ЖК РФ исходит из того, что обмен жилыми помещениями является правомочием гражданина, владеющего жильем на основании договора социального найма (ч. 1 ст. 72).
Гражданский кодекс РФ, строго говоря, не предусматривает возможности обмена для нанимателя, проживающего в помещении на основании договора найма (гл. 35), именуемого иногда договором коммерческого найма.
Между тем, в Москве сохранена возможность совершения обмена между нанимателями (по договорам как социального, так и коммерческого найма) и собственниками жилых помещений.
Обосновать данное решение можно лишь гражданско-правовым принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Приведенная в качестве контраргумента сказанному ссылка на ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, в соответствии с которой в части правового регулирования жилищных отношений приоритет имеет ЖК РФ, может породить вопрос: допустимо ли использовать гражданско-правовые нормы о договорах, в частности, купли-продажи, мены жилых помещений, несмотря на отсутствие их регламентации в ЖК РФ?
3. Предметом договора обмена выступают жилые помещения.
Опираясь на ранее действовавшие жилищные акты, В.В. Дозорцев указывал, что "законодательство не устанавливает требования "равноценности" обмениваемых помещений по благоустройству и размеру". Иными словами, возможны были обмены как на равноценную площадь, так и на помещение большего или меньшего размера, при этом никакой доплаты не подразумевалось. Единственным условием выступало соблюдение учетных норм постановки на учет. То есть, исходя из смысла ст. 73 ЖК РСФСР, ни одна из сторон договора не должна была существенно ухудшить свои жилищные условия, в результате чего у нее возникли бы основания для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий после совершения обмена.