Сервитуты, или сервитутные права (от лат. servitus – рабство, сервитут), представляют собой права, закрепляющие за гражданами и юридическими лицами возможность пользования в ограниченном объеме чужим недвижимым имуществом. По российскому законодательству предметом сервитутов могут быть земельные участки, водные пути для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо для полноценного осуществления своих прав собственником другой недвижимости.
Во всех случаях закон называет объектом сервитута только недвижимое имущество. Так называемые личные сервитуты, т.е. ориентированные на конкретную личность, а не на имущество, в законе не упоминаются. При установлении сервитута происходит обременение имущества собственника, ибо земельным участком, зданием, сооружением или иным недвижимым имуществом собственника получает право пользоваться обладатель сервитута. Однако это не лишает собственника прав по владению, пользованию и распоряжению этим имуществом.
Субъектами сервитутных правоотношений могут быть граждане и юридические лица.
В гражданском законодательстве проводится деление сервитутов на публичные и частные, срочные и постоянные.
Публичные сервитуты устанавливаются законом или иными нормативными актами в интересах всех лиц (без какой-либо конкретизации), разрешая им пользование в определенных пределах конкретными видами объектов государственной либо муниципальной собственности. Обязательным условием его установления является обсуждение вопроса с населением путём общественных слушаний, хотя порядок проведения слушаний и учёта мнения земельное законодательство не определяет. Тем не менее, на практике органы власти руководствуются положениями, заложенными в соответствующие Уставы органов власти и считают это правильным подходом к решению данной проблемы. Десять разновидностей публичных сервитутов предусматривает Земельный кодекс Российской Федерации: – проход или проезд через земельный участок; – использование участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а так же объектов транспортной инфраструктуры; – размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; – проведение дренажных работ; – забор воды и водопоя; – прогон скота через земельный участок; – сенокос или пастьба скота; – использование земельного участка в целях охоты, рыболовства в расположенном на участке замкнутом водоёме, сбор дикорастущих растений; – временное пользование земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; – свободный доступ к прибрежной полосе. Данный перечень является исчерпывающим для государственных, муниципальных и общественных нужд.
Однако необходимо различать сервитут и ограничение права на земельный участок. Публичный сервитут, нельзя отождествлять с ограничением прав на земельные участки. Они различаются между собой по цели установления, содержанию и характеру возмездности.[69] От публичного сервитута необходимо отличать частный сервитут. По общему правилу, частные сервитуты устанавливаются по соглашению между собственником недвижимого имущества, интересы которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, и собственником соседнего участка, здания или другого недвижимого имущества, которое должно быть обременено сервитутом. Договор об установлении сервитута, а также сам сервитут как вещное право подлежат государственной регистрации.
По продолжительности существования различают сервитуты срочные и постоянные (бессрочные). В соответствии с законом (п. 2 ст. 275 ГК) сервитуты не могут быть предметом купли-продажи, залога и не могут передаваться иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого установлен сервитут. Основания прекращения сервитутных прав подразделяются на две группы в зависимости от вида сервитутов. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (ст. 48 ЗК РФ).[70] В отношении частных сервитутов ГК РФ устанавливает два случая их прекращения: – прекращение сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен; – право лица, обладающего имуществом, обремененным сервитутом, требовать по суду его прекращения в случае, когда оно не может использовать это имущество в соответствии с его назначением (ст. 276 ГК РФ).[71]
Кроме того, учитывая природу сервитутного права, следует признать, что его прекращение возможно вследствие отказа от него обладателя сервитута; в связи с гибелью имущества, являвшегося предметом сервитута; по соглашению сторон, а также в случае отчуждения недвижимого имущества, обремененного сервитутом, в собственность обладателя сервитута. [72] Для разъяснения природы сервитута приведу пример из постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.12.2002 года №КГ-А40/8076–02.
Суд установил, что Федеральное государственное унитарное предприятие «Московский научно-исследовательский институт приборостроения» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному государственному унитарному предприятию «Росспиртпром» об обязании освободить от автомашин, гаража и забора самовольно занятую часть земельного участка.
Решением Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования были удовлетворены.
При этом суд исходил из того, что ответчик самовольно занял земельный участок, принадлежащий истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и обязан его освободить.
В кассационной жалобе ФГУП «Росспиртпром», которое не согласилось с судебными решениями, принятыми по делу, просило отменить судебные решения и принять решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что суды не применили по аналогии положения статей 552, 652 ГК РФ, неправильно применили п. 2, 3, 5, статьи 36 ЗК РФ. Суд кассационной инстанции счёл, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям. Как установлено судами, ответчик владеет на праве оперативного управления частью здания, находящегося на неделимом спорном земельном участке. Остальная часть здания закреплена за истцом. Выводы судов о том, что ответчик не имеет каких-либо вещных прав на спорный участок, так как его права не были оформлены в порядке, установленном ЗК РФ, противоречат положениям п. 4 статьи 36 ЗК РФ, поскольку право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) возникло у ответчика в силу закона с момента передачи помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке. Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции отменил обжалуемые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, предложив истцу изменить основание исковых требований с учётом изложенного.
Право залога и удержание вещи
Г.Ф. Шершеневич писал: «Залоговое право (залог) является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Однако залоговое право, в качестве вещного, не лишено некоторых особенностей, отличающих его от других вещных прав. В противоположность другим вещным правам оно не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству». [73]
Залогомпо гражданскому праву РФ является один из способов обеспечения исполнения обязательств. Характеризуется предоставлением кредитору по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателю) преимущественного перед другими кредиторами права (за исключениями, установленными законом) на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником этого обязательства (ст. 334 ГК РФ). Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение за счет страхового возмещения за утрату или повреждения заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает. Достаточно подробно регламентированы залоговые отношения § 3 гл. 23 ГК РФ.[74] Отношения по залогу недвижимостирегулируются ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
По праву РФ залог возникает в силу договора и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. В качестве примера можно привести норму п. 5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой в случае купли – продажи товара в кредит товар с момента передачи покупателю до оплаты признается находящимся в залоге у продавца, обеспечивая обязанность покупателя оплатить товар. Возникновение залога в силу судебного решения или властного акта (так называемый принудительный залог) для права РФ нехарактерно; подобные основания встречаются в законодательстве стран Западной Европы, например судебная ипотека во Франции. Залогодателем является лицо, предоставляющее имущество в залог – это сам должник, так и третье лицо, предоставляющее имущество для обеспечения чужого обязательства. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, причем в последнем случае, а также при залоге прав на чужую вещь закон может требовать наличие согласия собственника вещи на ее залог.
Залогом с оставлением имущества у залогодателя в обязательном порядке признаются ипотека и залог товаров в обороте. Договор о залоге является акцессорным. То есть дополнительным договором, существующим в связи с другим (главным) договором. [75]