Например, для победы в земельном конкурсе решающее значение имеет режим использования имущества: целевое использование земельного участка, соблюдение экологических и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального размера инвестиций, проведение работ по рекультивации, благоустройству и пр. В свою очередь, на аукционе земельные участки продаются в случае, когда от покупателя (арендатора) не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования земли.
Торги в форме конкурса являются удобным способом для их инициатора выбрать контрагента с наиболее оптимальными условиями сделки. Смысловое значение термина «конкурс» сводится к соревнованию, состязанию, конкуренции с целью выявить наилучших участников. В судебно-арбитражной практике справедливо отмечается, что конкурс - это мероприятие, целью которого является определение лиц, наиболее способных к оптимальному решению поставленной задачи[3].
Различия между аукционом и конкурсом, по большому счету, несущественны. По сути, аукцион - это тот же самый конкурс, но лишь с одним критерием отбора, в качестве которого выступает цена. Однако допустимо дать и определение конкурса через понятие аукциона, ведь конкурс - это тот же самый аукцион, участники которого прошли определенный квалификационный отбор и по заключению конкурсной комиссии удовлетворяют всем заявленным требованиям (критериям).
Зачастую заказчик торгов устанавливает смешанные (и аукционные, и конкурсные) требования к победителю, который должен одновременно предложить и лучшие условия исполнения договора, и лучшую цену (например, приватизационные конкурсы, земельные конкурсы по продаже участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства нежилых объектов). Нужно признать, что в таком случае конкурс будет полностью идентичен аукциону[4].
Торги (независимо аукционы или конкурсы) можно разделить на открытые и закрытые. Согласно ст. 448 ГК РФ в открытых торгах может участвовать любое лицо, в закрытых — только специально приглашенные лица, при этом если для открытых торгов организатор «делает» извещение, то при проведении закрытых — «направляет» его потенциальным участникам.
В литературе высказывается мнение, что при классификации торгов по кругу участников необходимо выделять:
— открытые торги, в которых может участвовать любое лицо;
— закрытые торги, в которых участвуют специально приглашенные лица;
— торги с ограниченным участием, когда круг участников не определен, но ограничен какими-либо критериями (например, наличием лицензий, специального допуска и т. п.).
Данная классификация небезупречна, поскольку смешиваются два основания классификации: по порядку определения круга участников и по наличию требований к участникам торгов, если их круг заранее не определен.
Представляется более правильным разделять торги на открытые и закрытые. Соответственно, в первом случае круг участников заранее не определен, во втором — победитель определяется из числа не любых откликнувшихся лиц, а только приглашенных. Использование открытых торгов целесообразно, когда к потенциальному контрагенту нет специфических требований, например при продаже недвижимости.
Открытые торги, в свою очередь, можно подразделить в зависимости от требований, предъявляемых к откликнувшимся участникам, на «безусловно открытые» (когда участник должен быть дееспособен, и этого достаточно для того, чтобы его заявка была принята к рассмотрению), и на «торги с ограниченным участием» (когда к участникам предъявляются квалификационные требования, что, однако, не превращает их в закрытые, ибо отбор лиц, допущенных к участию в торгах, осуществляется не организатором на стадии их подготовки к проведению, а непосредственно при приеме или анализе заявок на участие). Установление таких ограничений важно тогда, когда потенциальному контрагенту необходимо иметь соответствующие лицензии на осуществление определенной деятельности, например при проведении торгов, на капитальный ремонт зданий и сооружений[5].
Две данные классификации (разделение торгов на аукционы и конкурсы — открытые и закрытые), воспроизведенные в законе, позволяют создавать форму торгов, наиболее адекватную интересам общества и отдельных лиц.
Оценивая нормы действующего законодательства, посвященные проведению торгов, можно сделать вывод, что приоритет отдается аукционным торгам, на которых соблюдается принцип определения победителя по цене. Например, системный анализ многих норм Закона о размещении заказов позволяет сделать вывод, что основным критерием для определения лучших условий исполнения государственного контракта является именно цена контракта. Другие же критерии имеют сопутствующее значение, причем даже при проведении конкурсов.
1.2 Порядок проведения торгов
Процедура торгов начинается с принятия решения о проведении торгов, для заключения договора по их итогам. Вторым шагом к заключению договора именно способом проведения торгов является определение лица, которое будет выступать организатором торгов, а также других лиц, которые будут участвовать непосредственно в торгах.
Законодатель устанавливает, что организатором торгов может выступать или сам собственник вещи, или обладатель имущественного права, или специализированная организация. Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 447 ГК РФ) прямо устанавливает, что отношения между собственником и организатором торгов имеют в своей основе договор.
Исходя из принципа свободы договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тем не менее, вопрос о принадлежности такого договора к какому-нибудь виду поименованных договоров является не праздным и носит сугубо практический характер. Ясность по данной проблеме позволяет внести определенность в права и обязанности собственника и организатора торгов, что имеет значение не только для сторон договора, но и для участников торгов[6].
В число обязанностей организатора торгов, согласно ГК РФ, входит: извещение о проведении торгов, подписание протокола по результатам торгов, имеющего силу договора. Такие действия носят характер юридически значимых действий (сделок). П. 2 ст. 447 ГК РФ устанавливает, что организатор торгов может выступать как от своего имени, так и от имени собственника. Совершение организатором торгов от имени и за счет собственника юридически значимых действий совпадает с определением договора поручения (глава 49 ГК РФ), в то время как совершение им сделок от своего имени, но за счет собственника охватывается понятием договора комиссии (глава 51 ГК РФ).
Несмотря на то, что ГК РФ не упоминает прямо о совершении организатором фактических действий по поручению собственника (таких, например, как прием заявок на участие в торгах, разъяснение правил участия в торгах, фактическое проведение торгов, включая анализ поступивших от участников заявок), в большинстве случаев такие действия являются договорной обязанностью организатора торгов.
Совершение организатором торгов как юридических, так и фактических действий по поручению собственника дает основания квалифицировать отношения по организации торгов как агентирование. В зависимости от того, от чьего имени действует организатор, будет решаться вопрос, применяются субсидиарно к нормам главы 52 ГК РФ положения о договоре поручения (в случае, если организатор торгов выступает от имени лица, в чьих интересах проводятся торги) или о договоре комиссии (в случае, если организатор торгов выступает от своего имени).
Принятие решения о проведении торгов для заключения договора является первым и необходимым этапом проведения торгов. На данном этапе формируется воля юридического лица на заключение договора, однако еще нет определенности в отношении будущего контрагента, а также в отношении некоторых существенных условий будущего договора.
Определение правовой природы извещения о проведении торгов является острым спорным вопросом в современном праве.
Одной из наиболее распространенных точек зрения на правовую природу извещения о проведении торгов является признание извещения односторонней сделкой[7].
Основным аргументом для такой квалификации извещения служит, во-первых, признание того, что извещение о проведении торгов порождает определенные обязательства организатора торгов, во-вторых, квалификация в самом ГК публичного конкурса (который признается родственным торгам по своей правовой природе) в качестве односторонней сделки.
Другие ученые рассматривают извещение лишь как элемент юридического состава по проведению торгов. С этим мнением сложно согласиться, т.к. извещение само по себе порождает определенные правовые последствия, пусть и имеющие значение только в рамках системы проведения торгов, например, обязательство организатора торгов рассмотреть поступившие заявки на участие после подачи извещения и до проведения торгов опубликования объявления об отмене торгов. Безусловно, рассмотрение торгов в целом как совокупности юридических фактов имеет под собой основание, т.к. дает целостный, системный взгляд на торги как единый механизм заключения договора. Тем не менее игнорирование правового значения составных частей (элементов) этого механизма может создать неверное впечатление о правах и обязанностях участников соответствующих правоотношений, тем более что торги представляют собой пример длящихся правоотношений, проходящих в своем развитии несколько этапов, в ходе которых правовое положение субъектов претерпевает изменения.