Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным.
Когда предметом договора является земельный участок, важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка.
Земельным кодексом устанавливается специальное требование о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Для точного определения всех параметров земельного участка к договору купли-продажи прилагается план земельного участка. Все необходимые данные также указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной в соответствии с Гражданским кодексом РФ.Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 69 ГК РФ и в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».[38] В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[39] государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.
О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК).
Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.
Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.
Рассмотрим особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Федеральным законом определен порядок купли-продажи данных участков (ст. 8).[40] Преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, принадлежит субъекту Российской Федерации и муниципальному образованию. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Определен срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам, который не может превышать девяносто дней. Если субъект Федерации или муниципальное образование откажутся от покупки или письменно уведомят об отказе продавца, то он имеет право продажи третьим лицам в течение года по цене не ниже указанной в извещении цены.Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, считается ничтожной.
Земли, находящиеся в собственности субъекта или муниципального образования могут быть отчуждены гражданам на торгах (конкурсах, аукционах), организация и проведение которых осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.[41]
Согласно п. 4 ст. 10 Закона « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земля может быть передана в аренду, а по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка, земельный участок может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации. Право собственности должно зарегистрировано.
Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.
Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности, согласно ст. 558 ГК РФ. Договор считается заключенным, как указывают Л.В. Терехова, СВ. Полянский,[42] с момента такой регистрации.
Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, в данном случае не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК. Это обстоятельство отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Однако эта норма является диспозитивной, поэтому иные правила могут быть установлены законом или договором.
Основная обязанность продавца - передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности, в соответствии с п. 1 ст. 223 ГК РФ. Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости.
Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями, свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре.
Передаточный акт нельзя рассматривать как уточнение или дополнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ, передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта для передачи недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.
В заключении можно сделать следующие выводы. С одной стороны речь идет об обычном гражданско-правовом консенсуальном, взаимном и возмездном договоре. Однако предмет договора - недвижимое имущество (недвижимость) предопределяет своеобразие данного договора, с другой стороны, особенности указанного договора состоят в ужесточении требований относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.