При наличии разногласий между сособственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также при отсутствии согласия о способе определения местоположения этих участков решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.
При несогласии собственников земельных долей с местоположением выделяемого им земельного участка споры решаются в судебном порядке.
Законодательство субъектов Российской Федерации вносит в установленный порядок отдельные дополнения и уточнения. Так например, Законом Свердловской области от 6 декабря 1995 г. № 92 "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области"[67] определено, что собственник земельной доли, подавший заявление о выделении ее в натуре, вправе обратиться в суд, если собрание собственников земельных долей отказывает в предоставлении участков, уклоняется от принятия решения или допускает просрочку с принятием решения, а также, если он не согласен с решением собрания.
Этим же Законом предписано предоставлять для крестьянских хозяйств земельные участки, имеющие кадастровую оценку, как правило, на уровне средней кадастровой оценки по данному хозяйству. Если же качество земель окажется ниже этой оценки, органы местного самоуправления устанавливают для таких хозяйств налоговые и иные льготы.
Заключение
Распоряжение земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними осуществляется в соответствии с ГК РФ, ЗК РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения имеют ряд особенностей.
В собственность или в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Договоры купли-продажи земельных участков субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения физическим или юридическим лицом субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения должна подвергаться более строгому контролю. А при продаже земель сельскохозяйственного назначения государственной или муниципальной собственности основными критериями должны быть требования к ее целевому использованию (причем желательно в каждом случае конкретно указывать какому именно, так как понятие целевое в данном случае достаточно широкое), повышению плодородия, квалификации и образованию покупателя, а не цена земли. А также необходимо снизить количество земли сельскохозяйственного назначения, которое может находиться в руках одного собственника.
Аренда земельных участков один из основных видов временного пользования землей, поскольку по полноте и определенности своих прав арендатор стоит выше обычного пользователя, получившего сельскохозяйственную землю от государства на основе административно-правового акта. Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, прошедший кадастровый учет. Главное требование - это неизменность целевого назначения земельного участка, в настоящее время не урегулирован вопрос количества и качества арендуемого участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.
К числу особенностей процедуры заключения договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует отнести то, обстоятельство, что данный договор может быть заключен по результатам торгов, конкурсов или аукционов.
Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %.
По мнению автора, вопрос аренды земли сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, а также юридическими лицами, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 % спорен, так как на этих землях производят продукцию отвечающую за продовольственную безопасность страны, а максимальный срок аренды достаточно длителен (49), и за это время страна может попасть в зависимость от иностранных производителей, которые (при условии, что в их руках будет сосредоточена большая часть земель) смогут диктовать сувои цены на продукты первой необходимости), поэтому максимальный срок аренды для них можно было бы снизить.
Аренда сельскохозяйственной земли наиболее приемлемый и отрегулированный способ использования земли в современных российских условиях ему надо отдавать предпочтение перед продажей. Так как при аренде земли сельскохозяйственного назначения возможен более строгий контроль за ее использованием, переход от менее хозяйственного субъекта к более хозяйственному. Арендатору в процессе использования земли проще определить размеры землепользования. Возможно, для оптимизации аренды земель сельскохозяйственного использования стоило бы снизить ставки арендной платы
С 2004 года сельскохозяйственные земли могут передаваться в залог банкам, другим кредитным организациям для получения кредита сроком до 5 лет на сельскохозяйственные нужды, при этом сохраняется целевой характер залога. Автор считает, что исходя из опыта мировой практики, нужно запретить банкам иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения.
Типичным примером смешения идеальной конструкции и реальной вещи стало введение в земельном законодательстве периода аграрной реформы понятия "земельной доли". Выраженная в сотках, гектарах и балло-гектарах земельная доля без выдела в натуре, "на местности" должна была при фактическом установлении коллективного землевладения создать иллюзию получения крестьянами реальных земельных наделов. Но это привело к столь серьезной правовой путанице, что в ст. 15 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" потребовалось установить, что земельная доля - это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи являются не новеллой земельного законодательства, а разъяснением, "переводом" понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Автор предполагает , что земельная доля определяется как обязательное право – право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством.
Размер земельной доли рассчитывается в гектарах и баллогектарах.
Права Российской Федерации, физических, юридических лиц и муниципальных образований на земельные участки в целях их защиты и честного ведения дел подлежат обязательной специальной и государственной регистрации.
Литература
1. Нормативно-правовые акты
1.1.Конституция Российской Федерации. – М., 1993 -79 с.
1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ 1996. № 9 Ст. 97.; 1997. № 29. Ст. 1058.; 1999. № 10. Ст. 1011.; 2003. № 8. Ст. 987.; 2004. № 2.
1.3. Гражданский кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ 1996. № 34. Ст. 4025.; 1997. № 30 Ст. 1060.; 1997. № 9 Ст. 508. 1999. № 10. Ст. 1012.; 2003. № 8. Ст. 990.; 2004. № 1 Ст. 1011.
1.4.Земельный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ 2001. № 18. Ст. 986; 2003. № 7. Ст.1022.
1.5.Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 – ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // Собрание законодательства РФ.-1997 г. -№ 30.-Ст. 3594.
1.6.Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16 июля.1998 года № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 17. Ст. 1022.; 2001. № 3. Ст. 907; 2002.№ 27.
1.7. Федерального закона от 16 июля 1998 года № 101 - ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" //СЗ РФ. 1998. № 9. Ст. 2011.; 2003. № 2.
1.8.Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» //СЗ РФ. 2002. № 8. Ст. 201; 2003 № 11. Ст. 706.
1.9.Федеральный закон от 10 февраля 2004 года № 1-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (Залоге) недвижимости»» // СЗ РФ. 2004. № 2. Ст. 1011.
1.10. Закон Саратовской области от 17 ноября 1997 года № 57 «О земле» // Саратовские вести 1997. № 218. С.3.
1.11.Закон Свердловской области от 6 декабря 1995 г. № 92 "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области" // Свердловские вести. 1995. № 16. С.4.
1.12.Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27.10.1993 №1767 // САПП РФ. 1993 № 47. Ст. 1056.
1.13.Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // САПП РФ. 1993. № 50. Ст. 1109.
1.14. Постановлением Правительства Российской Федерации "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" от 1 февраля 1995 г//САПП РФ 1995. № 96. Ст. 1478; 2002. № 71. Ст. 997.