Основанием для первоначального покупателя распоряжаться товаром как собственник, т. е. продавать товар от своего имени и в своих интересах, явилось получение им полномочия на отчуждение товара до его оплаты в рамках договора купли-продажи (не путать с посредническими договорами). Следовательно, первоначальный покупатель обладает правом собственности в момент передачи права собственности на товар последующему покупателю.
Передача товара последующему покупателю является основанием прекращения права собственности у продавца и права распоряжения у первоначального покупателя. Передача товара последующему покупателю является основанием прекращения права собственности у продавца и права распоряжения у первоначального покупателя[28].
Моментом перехода права собственности на товар от продавца к первоначальному покупателю и от первоначального покупателя к последующему является момент перехода права собственности на товар, определенный в договоре купли-продажи первоначального и последующего покупателя.
И расчеты между участниками рассматриваемых отношений должны происходить в рамках заключаемых ими договоров купли-продажи. Так, первоначальный покупатель должен оплатить товар в соответствии с договором с продавцом, а последующий покупатель должен произвести платеж первоначальному покупателю на основании заключенного с ним договора купли-продажи.
Но продавец не сможет отразить у себя в учете момент перехода права собственности на товар в связи с отчуждением его первоначальным покупателем до момента оплаты, если покупатель его соответствующим образом и своевременно не уведомит. В связи с этим целесообразно в договорах, содержащих подобные условия перехода права собственности, предусматривать обязанность покупателя в разумный срок извещать продавца о факте и дате отчуждения переданного ему товара.
В журнале "Юрист" за 2004 год (№ 2) была опубликована статья Г.А. Лобанова "Парадокс регистрации", где автор затронул актуальную на сегодняшний день проблему обеспечения прав добросовестных участников гражданского оборота при совершении сделок купли-продажи недвижимого имущества. Суть проблемы заключается в том, что в случаях, когда договором предусмотрена оплата после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, недобросовестный покупатель может не исполнить свое обязательство по оплате, что повлечет ущерб продавцу[29].
Действительно, проблема неисполнения (ненадлежащего исполнения) сделок купли-продажи недвижимости со стороны покупателя в части оплаты продавцу стоимости приобретаемого недвижимого имущества существует. Между тем действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества. Для выявления этих средств рассмотрим правовую природу сделок купли-продажи недвижимости.
Договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Так, из договора купли-продажи недвижимости в общих чертах возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю и обязательство покупателя принять и оплатить стоимость имущества, установленную договором. Таким образом, по договору купли-продажи возникает двустороннее обязательство: обе стороны выступают в качестве должника в одном обязательстве и одновременно являются кредитором по другому (п. 2 ст. 308 ГК РФ).
Совершение должником и кредитором действий, составляющих содержание их прав и обязанностей, означает исполнение обязательства. Законные сделки по общему правилу совершаются с целью достижения результата, на который направлена сделка, путем исполнения ее сторонами возникающих из сделки обязательств. Отсюда в ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями[30].
Обязанность исполнения обязательств, вытекающих из договора купли-продажи недвижимости (как и из любого другого договора), возникает с момента заключения договора - когда договор вступает в силу и становится обязательным для сторон, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Момент заключения договора продажи недвижимости связан с моментом его подписания обеими сторонами (в виде единого документа - ст. 550 ГК РФ) - по общему правилу или с иным моментом - для отдельных видов недвижимости.
Так, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости, подлежащего государственной регистрации, является момент такой регистрации договора (сегодня государственная регистрация предусмотрена для договоров купли-продажи жилых объектов (п. 2 ст. 558 ГК РФ) и предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи недвижимости относится к консенсуальным договорам, которые вступают в силу с момента достижения сторонами согласия (в отличие от реальных договоров, которые признаются заключенными с момента, когда на основе соглашения осуществлена передача стороной контрагенту определенного имущества)[31].
Специфика сделок с недвижимостью связана с тем, что общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, с принадлежностями и относящимися к ней документами, еще и передачу "юридическую" - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, то есть на государственную регистрацию права собственности покупателя. Аналогично обязанность покупателя принять вещь означает в том числе обязанность совершать действия, направленные на поступление вещи в собственность покупателя, то есть на регистрацию его права.
Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ), исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости - п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Вообще оплату цены, установленной соглашением сторон, законодатель непосредственно относит к исполнению договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В то же время законодатель отграничивает данное понятие от таких понятий, как переход права собственности (государственная регистрация перехода права собственности) и передача недвижимости (п. 2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ)[32]. Отсюда следует, что государственная регистрация перехода права собственности напрямую не связана с исполнением покупателем обязанности по оплате по договору. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, стороны вправе в своем договоре установить специальные сроки для выполнения каждого из вытекающих из договора обязательств в отдельности (имеются в виду обязательства по передаче вещи, по государственной регистрации перехода права собственности и по оплате) либо руководствоваться общими нормами законодательства, регулирующими данные вопросы. В данном случае речь идет о сроке исполнения обязательства. В силу норм ст. 314 ГК РФ обязательство само может предусматривать срок его исполнения (в том числе срок может быть определен моментом востребования), а если такой срок не предусмотрен - обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения.
Следовательно, если договором не установлено, что исполнение обязательства сторон по государственной регистрации перехода права собственности должно быть произведено только после исполнения покупателем обязательства по внесению продавцу оплаты по договору в полном объеме, стороны вправе осуществить государственную регистрацию (совершить все необходимые действия, направленные на регистрацию) до наступления момента полной оплаты по договору. Кроме того, при наличии волеизъявления на регистрацию от обеих сторон договора регистрация может быть произведена и без учета подобного положения в договоре.
Что касается оплаты по договору купли-продажи, то надлежащее исполнение продавцом своих обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, не только не лишает, но и в еще большей степени предоставляет продавцу право требовать от покупателя надлежащего исполнения договора с его стороны, включая оплату по договору. Ведь при нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока покупатель не произвел оплату по договору, обязательство по оплате не может считаться прекращенным (здесь не имеются в виду случаи, когда обязательство прекращается по другим основаниям, предусмотренным законом, отличным от надлежащего исполнения), и договор признается действующим.