«Активное вовлечение в гражданский оборот помещений произошло вследствие интенсивной приватизации, прежде всего в жилищной сфере», - пишут С.М. Корнеев, П.В. Крашенинников[96]. Хотя законодатель и признал помещения, как жилые, так и нежилые, самостоятельными объектами права, в юридической литературе это вызывает критику. Так, Е.А. Суханов пишет о том, что в этой ситуации «возможна лишь общая долевая собственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников в большем или меньшем соответствии с их долей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственность на части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на «места общего пользования», «лестничные клетки» и т.п., не говоря уже об «ипотеке» части дома (составляющей, например, 99% его общей площади) или комнаты. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях»[97].
Вместе с тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещений самостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменить правовое регулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожные и продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указанная критика была проигнорирована. Разработчики Концепции объяснили необходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим»[98].
Впрочем, авторы Концепции осознают неоднозначность подхода к помещениям как к самостоятельным объектам права. Так, в Концепции указывается, что «жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей»[99]. И в дальнейшем признается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения, то «помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова[100].
В законодательстве единственным определением понятия «помещения» была дефиниция, содержавшаяся в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» (1996 г.), который в настоящее время, с принятием Жилищного кодекса РФ, утратил свою силу. В соответствии с указанным законом под помещением понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований[101].
В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через противопоставление и соотнесение с другой легальной дефиницией – «жилое помещение». Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.
Впрочем, в судебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режиму были уравнены со зданиями и сооружениями[102].
«Уровень юридической техники, помимо прочего, определяется разнообразием средств, которые законодатель применяет при регулировании общественных отношений», - пишет О.Ю. Скворцов.[103] Одним из юридико-технических приемов является применение так называемых правовых (юридических) фикций. При формулировании понятия недвижимости российский законодатель как раз прибегнул к использованию юридической фикции.
Юридическая фикция - это способ правового регулирования, при котором законодатель придает объекту правового регулирования те свойства, которыми данный объект не обладает. В самом общем виде использование правовых фикций освобождает от необходимости объяснять многие положения права; упрощает процедуру регулирования; будучи особым приемом, оптимизирует нормативную систему; исключает избыточность правового регулирования[104].
Кроме того, фикция как юридико-технический прием имеет многовековую традицию. Данный прием известен со времен римского права. Особое распространение фикции получили с активизацией деятельности преторов. Как известно, преторское право являлось источником урегулирования отношений, которые не были регламентированы либо урегулирование которых иными источниками права не соответствовало понятиям справедливости. Преторы использовали юридическую фикцию в том случае, если не находили норм, при помощи которых можно было бы разрешить спор.
Например, если некое лицо теряло цивильную правоспособность, то оно утрачивало права, а также и освобождалось от обязанностей. Так как это было несправедливо по отношению к его кредиторам, то претор стал давать им иск «как если бы не было потери правоспособности» (ac si capite deminutus non esset), то есть фактически опирался на фикцию правоспособности. Даже формулы, используемые преторами при применении фикций, звучали следующим образом: «Как если бы был кредитором», «Как если бы был должником»[105].
Юридическая фикция со времен римского права как юридико-технический прием прочно вошла в правовую традицию и активно используется законодателем. Известна она и современному российскому праву, применяющему этот правовой инструмент для самых разнообразных нужд. Используется юридическая фикция в различных отраслях права для того, чтобы оптимизировать правовое регулирование сходных между собой отношений.
К примеру, в таможенном праве при установлении правового режима таможенного складирования используется фикция, в соответствии с которой считается, что помещенные на таможенный склад иностранные товары находятся вне поля национальной (таможенной, налоговой) территории. Таможенная граница, в отличие от государственной границы, также является своеобразной юридической фикцией, поскольку является воображаемой линией на местности, очерчивающей пространственные пределы таможенной территории государства.
В теории гражданского права известно использование фикций при объяснении правовой природы таких феноменов как юридическое лицо, безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги, представительство, товарораспрядительные документы[106]. Известно использование правовых фикций и в гражданском процессуальном праве, в наследственном праве, в вексельном праве, в международном праве, в патентном законодательстве, в налоговом праве и т.д.
Примерами фикции являются и случаи придания вновь принимаемым нормам законодательства обратной силы. В этом случае «законодатель вымышляет, что введенная в действие новая норма существовала и ранее, а значит, применялась к соответствующим отношениям всегда, в том числе и до введения ее в действие»[107].
Использование правовых фикций объясняется тем, что законодательство, будучи консервативной системой взаимосвязанных понятий и категорий, не всегда успевает за потребностями жизни, за вновь возникающими явлениями. Поэтому для регулирования вновь возникающих экономичеких и правовых явлений используются устоявшиеся юридические формы. Другая причина использования правовых фикций - следование принципу экономичности в законотворческой деятельности. Намного проще придать условный правовой режим тому объекту, для которого это не свойственно, чем создавать усложненные правовые конструкции, при помощи которых регулирование будет иметь громоздкий характер. При использовании правовой фикции удается преодолеть ограничения и запреты, установленные самим законодателем[108].
С возвращением в российское гражданское право традиционной классификации вещей на движимые и недвижимые возник различный правовой режим имущества.
Как уже отмечалось выше, в законодательстве содержится определение недвижимости, под которой в соответствии со ст. 130 ГК РФ понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.