Целями реорганизации жилищно-коммунального хозяйства являются: совершенствование системы управления; обеспечение государственного регулирования и контроля в этой сфере; реформирование системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства; обеспечение социальной защиты населения. Соответствующие меры разрабатываются и осуществляются практически во всех регионах страны.
В городе Москве и Московской области в последнее время приоритетным направлением инвестиционной деятельности является строительство жилья; осуществляются меры, которые призваны обеспечить доступность приобретения жилья населению со средним уровнем дохода. Производится строительство недорогого жилья социального использования, реализуются программы ликвидации коммунальных квартир, развивается система городских займов, ипотечного кредитования, целевых накопительных счетов для приобретения жилья и ряд других мер.
Становление и развитие жилищного законодательства непосредственно связано с формированием новой комплексной отрасли жилищного права. Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов гражданского и жилищного законодательства. В связи с этим возрастает необходимость более глубокого изучения нормативно-правового материала, более полного его использования в решении социальных задач в жилищной сфере. Все это повышает необходимость освоения основных категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без понимания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.
Глава 2. Жилищные отношения
2.1.Понятие жилищных отношений
Потребность в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека называется жилищной потребностью. Степень ее удовлетворения характеризует жилищный вопрос, сущность которого заключается в недостатке благоустроенных жилищ для значительной части населения — малоимущих или недостаточно обеспеченных граждан, для которых полноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениям его можно считать разрешенным для наиболее состоятельных слоев общества, но никак не для основной части населения. Постоянно возрастают и требования людей к жилищу: сейчас большинство из них рассчитывают на приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома, не удовлетворяясь, как это было еще несколько десятилетий назад, бесплатным получением от государства комнаты в многонаселенной (коммунальной) квартире или даже места в общежитии.
Решение жилищного вопроса и удовлетворение жилищных потребностей граждан осуществляется в рамках жилищных отношений, которые представляют собой
общественные отношения, складывающиеся в связи с непосредственным удовлетворением жилищной потребности граждан.
При этом острота жилищного вопроса сказывается в необходимости жесткого государственного регулирования порядка предоставления и использования жилья, прежде всего получаемого гражданами от государства на льготных условиях или бесплатно, а также обеспечения сохранности жилищного фонда. Определение круга жилищных отношений важно потому, что только на них распространяется действие жилищного законодательства, тогда как к иным отношениям оно не применяется.
Поэтому следует иметь в виду, что отношения, не связанные непосредственно с удовлетворением жилищной потребности (например, возникающие в связи с проектированием и строительством жилых домов), не относятся к числу жилищных. Поскольку жилищная потребность граждан имеет постоянный характер, ее удовлетворение невозможно и путем предоставления жилья для краткосрочных, временных нужд — в гостиницах, домах отдыха, пансионатах, санаториях, турбазах и т.п. Соответствующие этим ситуациям отношения также не являются жилищными. Не рассматриваются в качестве жилищных и отношения по пользованию помещениями, которые не признаются жилыми (садовые домики, летние да чи, приспособленные под жилье вагончики и т.п.) либо относятся к самовольно построенным (ст. 222 ГК).
Жилищные отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, принимают форму жилищных правоотношений. Этой категорией охватываются как организационно-управленческие отношения публично-правового характера (прежде всего в сфере управления жилым фондом, в том числе по осуществлению его государственного учета и контроля за его использованием и сохранностью), так и имущественные отношения гражданско-правового, в том числе обязательственного характера (по приобретению и использованию гражданами жилых помещений, в том числе на условиях договора жилищного найма; по их содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг и т.п.). Из этого видно, что жилищные правоотношения носят разнородный, комплексный характер и не сводятся только к гражданско-правовым отношениям по найму жилья.
Вместе с тем и гражданско-правовые жилищные отношения юридически неоднородны. Среди них можно выделить:
• вещно-правовые отношения по приобретению и использованию жилья на праве собственности, в силу завещательного отказа или на ином ограниченном вещном праве, а также возникающие в связи с использованием общего имущества многоквартирного жилого дома;
• корпоративные отношения, связанные с членством в жилищных и жилищно-строительных кооперативах и использованием принадлежащих им жилых помещений, а также с членством в товариществах собственников жилья;
• обязательственные отношения, вытекающие из договоров жилищного найма, безвозмездного пользования жильем, пожизненного содержания с иждивением, обмена жилыми помещениями, оказания коммунальных услуг, договоров по управлению многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества такого дома и др. Из этого можно видеть, что обязательства жилищного найма, возникающие в связи с получением в непосредственное пользование гражданами конкретного жилья, составляют лишь часть обязательственных отношений, входящих в еще более широкое понятие жилищных правоотношений. Речь идет об обязательствах, вытекающих из различных видов договора жилищного найма, которые представляют собой разновидности обязательств по передаче имущества в пользование. Иные жилищные обязательства (по передаче жилых помещений в собственность или в иное вещное право, а также по обслуживанию, эксплуатации и ремонту таких помещений) рассматриваются в других разделах курса гражданского права.
2.2.Право граждан на жилище
Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ч. 1 ст. 40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определитьпутем указания на две его главные составные части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В этом случае речь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданского права на конкретное жилище. В Конституции РФ это выражено путем провозглашения принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ч. 1 ст. 23). Во-вторых, государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья. В ч. 2 ст. 40 Конституции РФ провозглашается: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» (см. также ст. 2 ЖК), а в ч. 3 этой статьи предусмотрено право на бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем для малоимущих и иных перечисленных в законе граждан, нуждающихся в жилище. С этой точки зрения конституционное право на жилище состоит в предоставлении гражданам гарантированной государством возможности приобретения нового жилья и улучшения своих жилищных условий.
Все перечисленные положения имеют государственно-правовой, конституционный характер. Следовательно, и право на жилище необходимо рассматривать как институт конституционного права, а не как гражданско-правовой институт. Таким образом, право на жилище можно определить как провозглашенное Конституцией РФ социально-экономическое право, в соответствии с которым каждому гарантируется надежное и устойчивое пользование тем жилищем которое он занимает, а также возможность приобрести новое жилище и улучшать свои жизненные условия при содействии органов государственной власти и местного самоуправления.
Глава 3. Проблема решения жилищного вопроса
3.1. Выполнение нацпроекта
Примерно шесть из десяти российских семей, уверяют социологи, заявляют о том, что нуждаются в улучшении жилищных условий. Следовательно, обеспеченность, а точнее, необеспеченность нормальным качественным жильем более чем половины населения по-прежнему остается одной из ключевых социально-экономических проблем в России. Это отчетливо осознает власть: «В России около половины жилья плохо приспособлено для жизни, - заявил на днях первый вице-премьер Дмитрий Медведев. - Самая тяжелая ситуация сложилась в небольших городах: там строится меньше жилья, а имеющийся жилищный фонд хуже, чем в крупных городах». Между тем строительство и работа коммунального хозяйства - отрасли чрезвычайно консервативные и инерционные. Каждый шаг, каждое решение, предпринятые сегодня в расчете на сиюминутный результат, в будущем могут обернуться серьезнейшими трудностями. Яркий пример тому - строительный прорыв в 60-е годы прошлого века, когда была поставлена задача в кратчайшие сроки переселить людей из бараков в отдельные квартиры, пусть и малогабаритные и в панельных пятиэтажках. Спустя полвека та советская «роскошь» обернулась раскиданными по всей стране десятками миллионов метров не просто морально устаревшего, но ветхого, разрушающегося жилья.